Выйдут ли Рублевка и ЦАО из фавора? Тенденции на рынке элитной недвижимости

Образ жизни состоятельных людей заметно трансформировался. В начале 90-х считалось престижным жить в расселенных коммуналках в районе Малой Бронной, Сивцева Вражка, Романова переулка, Поварской улицы. Обязательно в старинных домах с большим общим вестибюлем. С появлением первых элитных новостроек /"Золотые Ключи – 1", Агаларов – Хаус, дом на ул Вересаева,6/ к потребителю пришло понятие "социальная среда" и "высокий уровень комфортности". Что вкладывают в понятие "престижно и выгодно" при покупке жилья потребители сейчас? Какое жилье попадет в этот разряд в будущем, попытался узнать у участников рынка недвижимости корреспондент ПРАЙМ-ТАСС.

Престижный - это какой? Мы говорим "престижная работа" и подразумеваем, что она приносит нам высокий доход, до места работы легко добраться, а также она может вызывать у друзей и знакомых чувства зависти и уважения к нам самим. При этом каждый из нас будет представлять разные цифры – 50 и 500 тыс долл в год. Примерно также мы рассуждаем, когда говорим о выборе жилья. У каждой целевой группы свои представления. Девелоперу при проектировке масштабного дорогостоящего проекта надо учесть все эти моменты. Не только учесть, но и предугадать, ведь, постройка может осуществляться 5-7 лет. Изменятся ли за это время вкусы публики?

Долгое время популярными оставались квартиры большой площади /до 300 кв м/ в так называемых "цековских" и совминовских домах по причине все того же избранного окружения и качества построек. В конце 90-х годов престижное жилье располагалось преимущественно в центре города, а сегодня большой популярностью пользуются также Запад и Юго-Запад Москвы - самые экологически чистые округа столицы, говорит пресс-секретарь совета директоров корпорации MIRAX GROUP Антон Павлов.

По мнению управляющего партнера компании Delta Estate Елены Земцовой, при всем многообразии вариантов современного жилья, от малоквартирных клубных домов до крупных ЖК, неизменным был и остается фактор местоположения жилого объекта – негласный закон рынка, определяющий статус дома. "Состоятельные люди и через пять и через десять лет будут стремиться к проживанию в центре. Ресурсы для строительства дорогого жилья обязательно отыщутся", продолжает она. - Когда на кону большие деньги и все увеличивающийся спрос на дорогое жилье, – предложение не может не появиться".

Пусть с другими характеристиками, чуть дальше от Кремля, но элитное жилье как предмет роскоши, подразумевает соответствующую огранку, которой служит граница Бульварного кольца. Через несколько лет может произойти смещение приоритетов в сторону Садового кольца, но не более того. "В свое время предпринимались робкие попытки создания престижных, но не элитных микрорайонов в Крылатском, Динамо, Черемушках, но процесс дальше строительства отдельных домов и комплексов не пошел", вспоминает Е.Земцова. Из всего выше сказанного можно сделать вывод, что проекты, не соответствующие основным критериям эксклюзивности, автоматически попадают в разряд бизнес-жилья.

Кроме того, если в конце 90-х годов в жилых комплексах элементы инфраструктуры /бассейн, тренажерный зал, салон красоты и проч/ были в новинку, сегодня это обязательные составляющие качественного предложения, добавляет А.Павлов.

"Престижное" жилье сегодня отличается целым набором характеристик. Клиенту предлагается все больше вариантов для обеспечения оперативного заселения, качественной отделки квартир и проч. Кроме того, жильцу должно быть приятно выйти из своей квартиры: особое внимание уделяется удобной и качественной инфраструктуре, безопасности проживания в крупных комплексах с просторной придомовой территорией - службы охраны, КПП и проч/, качественной и оперативной службе эксплуатации площадей и территории.

Как правило, квартира в престижном районе города – не единственное жилье для большинства богатых людей. Тенденцией времени является наличие, кроме городской квартиры, апартаментов или дома за границей и, конечно, подмосковной загородной резиденции. Фаворитами загородного строительства и потребительского спроса останутся Рублево – Успенское и Новорижское шоссе. Пока нет направлений, равных им по уровню экологии, развитости инфраструктуры и транспортной доступности. Именно загруженность трасс, бесконечные пробки создают проблемы в реализации проектов на других направлениях. "Пройдет немало времени, прежде чем Киевское, Калужское, Можайское шоссе станут так же популярны", резюмирует Е.Земцова.

По словам исполнительного директора департамента недвижимости MIRAX GROUP Александра Моторина, собственники недвижимости - консервативные существа. В случае кризиса не поддаются панике, стремясь срочно продать недвижимость, но предпочитают кризис переждать. Рублевка вряд ли радикально выйдет из фавора, т.к. собственники недвижимости вовсе не заинтересованы в снижении популярности этого района и падении цен. Наличие прилегающего района Новой Риги, в котором также развивается инфраструктура, никак не может являться для Рублевки понижающим фактором - скорее наоборот. Эти районы находятся рядом и взаимно развивают друг друга. Таким образом, и московские девелоперы, стараясь создать лучший жилой комплекс, не только конкурируют друг с другом. Все вместе они повышают ценность района и города в целом, делает вывод он.

Что хотят видеть покупатели престижного жилья? Если говорить о клубном доме в центре Москвы, он может располагаться на небольшом участке земли с обязательным наличием подземного паркинга на две машины. Также желателен вид на воду, близость парка или зеленых насаждений, всей необходимой инфраструктуры и проч. Основные типы "престижного" жилья в Москве - небольшие клубные дома на 10-30 квартир в центре столицы /Остоженка, Молочный и Бутиковский переулки и проч/ и крупные жилые комплексы с просторной территорией и разнообразной инфраструктурой, такие как "Корона", "Золотые ключи-2", "Миракс Парк" и проч, продолжает А.Павлов.

Сколько же будет стоить эта красота? С учетом того, что количество новых объектов в центре со временем будет только сокращаться, а количество состоятельных людей в стране расти, можно ожидать, что динамика роста цен на элитную недвижимость составит 10-20 проц годовых, прогнозирует А.Павлов. Такая же динамика ценообразования ожидается и в крупных жилых комплексах. За пределами центра у девелопера больше возможностей для создания уникального и разнообразного на рынке предложения.

Что касается предпочтений так и не сформировавшегося в России среднего класса, то по данным "МИЭЛЬ-Брокеридж", приоритетами россиян при выборе жилья являются, в порядке уменьшения значимости, цена за метраж, количество комнат, социум дома или его инфраструктура, кредитоспособность покупателя, размер коммунальных платежей, удаленность от прежнего места жительства. Возможность иметь право собственности на недвижимость стоит только на седьмом месте. Об этом рассказала генеральный директор компании "МИЭЛЬ-Брокеридж" Наталья Кирпиченко на VI Международном инвестиционном форуме "Сочи-2007", выступив с докладом "Российская модель девелопмента жилой недвижимости: сегодня и завтра".

"Для того, чтобы быть эффективным девелопером жилой недвижимости, неплохо бы понимать платежеспособный спрос. По сути, рынок жилой недвижимости - самый сложный в этом сегменте экономики, и зачастую заявляемые проекты носят скорее показательно-амбициозный, нежели практически реализуемый характер. Большинство участников рынка работает не на покупателя, а на себя или пафос проектов. Как следствие, возникнут проблемы с реализацией. Чтобы избежать таких ситуаций, следует внимательно изучать людей, их запросы и возможности", – заявила Н.Кирпиченко.

"По статистике, в среднем в России предпочтение отдается приобретению квартир площадью от 35 до 59 кв.м. /в массовом сегменте/ в расчете на 1-3 членов семьи, то есть средний практический метраж квартиры составляет не более 20 кв.м. Девелоперы же в последние годы ставят для себя как ориентир 35-40 кв м на человека, что приводит к высокой стоимости таких квартир, высокой плате за их коммунальное обслуживание и неготовности людей платить за ненужный им метраж, предупреждает она.

Если сбудутся прогнозы о том, что население России будет только богатеть, то "проблемы с реализацией" не возникнут. Но что-то в первое мало верится. "Что касается платежеспособного спроса населения, то в среднем в России доход трудоспособного потенциального покупателя составляет не более 14,5 тыс руб в месяц. Если взять средний метраж возводимого сейчас жилья в 84 кв м, то, например, купить квартиру такой площади за 4,15 млн руб можно при помощи ипотеки, выплачивая примерно 40 тыс руб в месяц. Даже при условии беспроцентного льготного кредита ежемесячный платеж составит 26 тыс руб, однако, и эта сумма в 1,8 раза больше самого дохода потенциального покупателя", – разложила по полочкам Наталья Кирпиченко.

По ее словам, выходом для решения проблемы доступности жилья может стать создание арендного фонда жилья в регионах России. В таком случае, квартиры площадью 14-20 кв м на человека будут доступны с правом постоянного проживания с условием выплаты арендных платежей по 4-5 тыс руб в месяц. Но с этого момента можно уже говорить не о престижном жилье, а о самом необходимом.

Такое жилье позволит наконец-таки оторваться от маминой юбки и жить самостоятельно. Это так же выход для "лимитчиков", которым нужно закрепиться в столице. Вот исходя из этих лимитов Кирпиченко рассуждает далее: "Строительство таких домов, по нашей оценке, может быть интересно новым участникам рынка недвижимости, например, западным компаниям или фондам, ориентированным на IPO. Срок окупаемости каждого проекта 18-20 лет, среднегодовой доход – 7 проц, активы в собственности арендодателя будут увеличивать капитализацию компании". При решении необходимых вопросов – определение на государственном уровне нормативов по жилью долгосрочной аренды, фиксированных ставок аренды, поддержки проекта на федеральном и местном уровнях – за три года можно было бы обеспечить, как минимум, один миллион российских семей новыми комфортными квартирами, – пояснила Наталья Кирпиченко.

И все-таки желание обладать престижным домом есть у каждого потенциального покупателя жилой недвижимости. Пусть сейчас тот, кто выплачивает по кредиту, думает, как быстрее расплатиться. Но как только будет произведен последний платеж и откупорена бутылка шампанского, сразу же появятся грешные мысли: "А не переехать ли поближе к Кремлю. Дети в музыкальную школу при Гнесинке будут ходить, да и преподаватель английского из МГУ где-то тут поблизости должен проживать".

Можно сказать уверенно одно - потенциал ЦАО далеко не исчерпан. Лет на 10 застройщикам и девелоперам работы хватит. А, значит, разговор о смещении приоритетов элитного жилья преждевременен и ничем не обусловлен. Причем в ближайшие годы центр, запад и юго-запад Москвы сохранят свою привлекательность.

Дата публикации: 10:46 01 октября 2007

Источник: bpn.ru