«Растишка» для цен от московских строителей

Стабилизация на московском квартирном рынке, о которой так много говорили, продолжается уже ровно год. Радость от этого события по-прежнему настолько велика, что затмевает простой факт: головокружительные цены официально так и не упали.

Да, реальная стоимость продажи жилья на первичном или вторичном рынке скорее всего окажется на 10–15% ниже заявленной. Но 1 кв. м в новостройках по-прежнему обходится в сумму, которая превышает его себестоимость в три и более раза. И цена столичной недвижимости продолжит расти. Просто более медленно. Заоблачная стоимость московского жилья давно стала «общим местом». Но существующее положение дел имеет характер диалектический. С одной стороны, рост цен, составивший 250% за три года, поражает воображение и служит причиной хронического шока у покупателей квартир. С другой — этот рост превратил в миллионеров поголовно всех владельцев недвижимости в Москве — даже обладателей однокомнатных «хрущевок». Это повышает самооценку и открывает определенные перспективы. Так что снижение цен покупатели жилья и его собственники оценивают тоже диалектически: одни его ждут, другие — наоборот. И последних, несмотря на приостановку подорожания столичных квартир, все-таки больше.

Ловись, рыбка большая

Даже неискушенному обывателю понятно, что 80–100 тыс. руб. за 1 кв. м панельного жилья — это слишком. Если мыслить логически, то не должен «квадрат» в типовом доме в Москве быть в три–четыре раза дороже, чем в регионах. Да что там другие регионы. Стоит прицениться к аналогичным квартирам в Подмосковье — сразу возникает вопрос: за что переплачивают жители столицы и за что в недалеком будущем станут переплачивать в регионах?

Стоимость московского жилья диктуют новостройки. Вторичный рынок формирует цены, отталкиваясь от предложений первичного. Потребитель молча принимает такую практику, не особенно задумываясь о реальной стоимости квартиры в морально устаревшей многоэтажке.

За прошедший год цены на недвижимость в среднем по России выросли на 54–57%, в Москве — почти на 100%. Рост себестоимости строительства при этом составил всего 14%. То есть основная прибавка к цене — рыночная наценка. Кто же снимает сливки от реализации квартир? Доходы делят в основном инвестор (он же, как правило, застройщик или девелопер), подрядная строительная компания и риэлтор. Понятно, что рыночная стоимость жилья складывается не только из затрат и прибыли застройщика и риэлтора. В ней заложены уникальные свойства конкретной квартиры, начиная от престижности, экологии и транспортной доступности до уровня отделки, расположения окон по сторонам света и вида из этих самых окон.

Часть характеристик неизменна при любых обстоятельствах, часть способна в одночасье меняться с плюса на минус и наоборот в результате воздействия внешних факторов. Прокладка новых станций метро, строительство трасс и развязок, закрытие близлежащего промышленного предприятия или рынка, развитие инфраструктуры могут влиять на стоимость квартиры.

Эта долька для — кого?

Доля риэлтора в цене 1 кв. м жилья не слишком велика. По словам директора по маркетингу и продажам инвестиционно-строительной компании «Квартал» Сергея Лушкина, разница между ценой квартиры у застройщика и ее же ценой у риэлтора в среднем составляет от 1 до 5%. Большие объемы отдаются на реализацию уполномоченным агентствам под 1–3%.

Средний уровень рентабельности (10–15%) — у строительного подрядчика, работающего в сегменте типовых домов. Этот уровень раза в два выше в секторе жилья элитного и бизнес-класса. Основной доход получают инвесторы. Норма прибыли в инвестиционно-строительном бизнесе равняется 20–30% в год. Сколько он приносит сейчас, несложно представить, сравнив рыночную стоимость жилья с его себестоимостью.

Очень много разговоров ведется о повышении цен на цемент и металл — основные стройматериалы. Они действительно дорожают, но на стоимости жилья это сказывается незначительно. В себестоимости типовой «коробки» расходы на цемент не превышают 6–7%, еще 12–15% уходит на металл. По мнению экспертов, верхняя граница стоимости «коробки» в продажной цене составляет не более 50%, а для панельного жилья — гораздо меньше. «По нашим оценкам, себестоимость строительно-монтажных работ на 1 кв. м в Москве составляет $1,5–1,6 тыс. Аналогичный показатель для Московской области колеблется около $1,1–1,2 тыс.», — говорит аналитик компании «Финам» Владимир Сергиевский. Между тем средняя рыночная цена 1 кв. м жилья в Москве зашкалила за $4 тыс.

Нас много, а жилья мало

Сегодня рынок недвижимости в России по сути рынком еще не является. В рыночной экономике цену формирует конкурентная среда. Вот ее-то при всем кажущемся «богатстве выбора» и нет. Потому что сегодня мощности строительного комплекса страны, как это ни странно звучит, не в состоянии удовлетворить спрос. При этом в России основная часть населения имеет очень низкие по сравнению со стоимостью жилья доходы. Спрашивается, о каком повышенном спросе на квартиры идет речь в этой ситуации?

По мнению вице-президента Ассоциации строителей России, председателя совета Национальной ассоциации участников ипотечного рынка Владимира Пономарева, в России избыточный спрос на жилье среди платежеспособной части населения составляет не менее 50%. Это доказывают несложные подсчеты. По статистике, при нынешней стоимости жилья 10–15% населения имеют доходы, позволяющие приобрести его напрямую или по ипотеке. Около трети из них нуждаются в жилье либо в улучшении жилищных условий. В 2006 году в нашей стране было сдано в эксплуатацию 50 млн кв. м жилья. Если рассчитывать по социальной норме (18 кв. м на человека), то на среднестатистическую семью из трех человек площадь квартиры составит 54 кв. м. И это мы берем социалистические стандарты, а сейчас люди хотят жить в более просторных квартирах. Поэтому наметилась тенденция к увеличению площади квартир. Кроме того, жилье нередко приобретается с инвестиционными целями. Все это говорит о том, что введенного за прошлый год жилья не хватит даже на 2% населения России. А только среди платежеспособных потребителей новое жилье хотели бы приобрести 3–5% общего числа населения России. Вот вам и неудовлетворенный спрос на уровне 50% потребности, объясняет В. Пономарев.

Откуда растет дефицит

Колоссальный дефицит жилья в России берет начало в социалистическом прошлом с его безумными сроками ожидания квартиры. Решить жилищную проблему раз и навсегда невозможно: люди женятся, разводятся, у них рождаются дети, повышаются запросы. В то же время доходы населения растут, соответственно, доля тех, кому по карману хорошая квартира, тоже увеличивается.

Помимо этого в стране много ветшающих домов, постепенно выбывающих из жилого фонда. И конечно, недвижимость была и остается излюбленным средством вложения капитала для частных лиц. Поэтому можно прогнозировать, что дефицит жилья при заявленных темпах роста строительства в ближайшее десятилетие не снизится.

«Никаких экономических рычагов для снижения цен на квартиры, кроме создания конкуренции, не существует, — считает В. Пономарев. — Пока строительный комплекс по меньшей мере не удвоит объемы ежегодно возводимого жилья, спрос на него будет превышать предложение». В этой ситуации рыночная стоимость 1 кв. м продолжит повышаться независимо от изменения его себестоимости.

«Стоимость жилья на первичном и вторичном рынке сегодня не определяется реальными затратами на строительство, а диктуется рыночной конъюнктурой. В условиях отсутствия реального рынка — а он возможен, только когда платежеспособный спрос превышает предложение и на рынке отсутствует картельный сговор (симптомы этого в России очевидны) — цена имеет «потолочное» значение», — подтверждает генеральный директор ЗАО «Солид менеджмент» Вадим Сачков.

Президент России поставил задачу к 2010 году довести объемы вводимого жилья до 80 млн кв. м. Но чтобы довести обеспеченность населения жильем до европейских стандартов (1 кв. м на душу населения), надо возводить 140 млн кв. м в год.

А по мнению В. Пономарева, падение цен на жилье наступит не раньше того момента, когда годовой объем новостроек в России вырастет до 150–200 млн кв. м. Пока объемы строительства удовлетворяют потребности только высокооплачиваемой части населения, цены уменьшаться не будут.

Как известно, если предложение не удовлетворяет спрос, образуется дефицит. При дефиците вместо рыночных законов начинают действовать законы монополии. Что это такое, бывшим гражданам страны Советов объяснять не надо. Ничего удивительного, что все участники жилищного рынка: инвесторы, подрядчики, строители, риэлторы, пользуясь благоприятным моментом, стремятся извлечь максимальную прибыль.

Кто-кто с доходов живет?

Итак, ждать удешевления московской недвижимости не приходится. Но можно поразмышлять, за счет каких факторов помимо чистой прибыли участников рынка образуется показатель $4 тыс. за 1 кв. м и реально ли его уменьшить.Кроме рыночной составляющей резервы для снижения цены жилья заключаются и в себестоимости строительства. Сегодня при возведении домов отнюдь не всегда используются современные технологии и материалы, позволяющие экономить средства без ущерба для качества. Такие технологии и материалы существуют, но они не слишком востребованы.

Ни инвесторы, ни строители не заинтересованы в том, чтобы уменьшать себестоимость домов и квартир. Норма прибыли у всех участников процесса настолько высока, что стимул к экономии попросту отсутствует. В бизнесе не принято делать лишних движений. Нет смысла внедрять дешевые строительные технологии, заниматься энергосбережением, оптимизировать затраты, если жилье эконом-класса расходится по цене бизнес-класса. Потребитель за все заплатит.

Вторая по величине доля в продажной цене приходится на стоимость прокладки инженерных сетей. Прозрачный рыночный механизм предполагает, что застройщики на открытых аукционах получают участки с готовыми электрическими, тепловыми, газовыми, канализационными и водоснабжающими сетями. За счет девелопера должна прокладываться только внутриплощадочная сеть.

На деле большинство участков по-прежнему приобретаются «в закрытую» с условием инженерного обеспечения за собственный счет. Там построить котельную, тут проложить газопровод и пр. Застройщик обустраивает участок, а потом включает свои расходы в стоимость жилья. При этом обоснованность и достоверность расходов никого не интересует, покупатель опять платит за все.

Любая непрозрачная схема несет искушение поживиться за счет прибавления сумм на бумаге, так что предел «раздувания» сметы ограничен только степенью жадности подрядных организаций и самого застройщика. Недаром говорят, что больше всего денег можно «закопать под землю». Настоящая стоимость прокладки инженерных сетей — один из самых больших секретов.

Тяжкая доля города

Из той же оперы ситуация с «долей города». Пока не отменят пресловутую «плату за подключение к инфраструктуре», земля с инженерными коммуникациями при строительстве жилья будет составлять 20–30% его рыночной цены. Сегодня это официально называется «платеж городу инвестором при реализации инвестиционных проектов строительства и реконструкции объектов жилого назначения на территории Москвы».Первоначально девелоперы за выделение земельного участка рассчитывались с властями квартирами. Позднее «долю города» стали выплачивать деньгами пропорционально стоимости соответствующего объема жилья. В центре Москвы на «долю города» приходится до 50% общего количества квартир, на окраинах — около 30%.

В Градостроительном кодексе РФ, вступившем в силу в 2004 году, понятие «доля города» не фигурирует. Зато упоминается в большинстве инвестиционных контрактов на застройку. Безусловно, цену недвижимости образуют и негласные (притом немаленькие) расходы на оформление всевозможных согласований и разрешений. Кроме того, задержка строительных работ из-за затянувшегося оформления исходно-разрешительной документации приносит убытки: замораживаются кредитные ресурсы, выплачивается повышенная ставка аренды за земельный участок. Иной раз оформление документации длится дольше самого строительства — два–три года.

Теоретически четкие правила игры для застройщиков должны снизить уровень коррупции в соответствующей чиновничьей среде и снять это бремя с девелоперов. Практически же строгость российских законов еще никому не гарантировала их четкого исполнения. Отечественная бюрократия собаку съела на создании преград к получению желаемого при формально благоприятных условиях, потому что эти преграды — залог материального благополучия чиновников.

Результаты попыток навести порядок, установить нормативные сроки на выдачу документов оказались иллюстрацией на тему «хотели, как лучше, а получилось, как всегда». Так что надеяться на удешевление жилья путем искоренения коррупции в среде чиновников не приходится.

По мере возникновения настоящей конкуренции на рынке жилья возможности для извлечения прибыли «из воздуха» сильно уменьшатся. Например, если заявленные расходы на инженерную инфраструктуру перестанут «помещаться» в рыночную цену 1 кв. м, волей-неволей аппетиты придется умерить.

На скамейке запасных

Предложение на рынке жилья создает инвестор, он диктует правила игры. Государство свои позиции как инвестор практически утратило. Те 5–10%, которые сегодня строятся за его счет, не делают погоды на рынке. А вместе с этим потеряна и возможность использовать экономические рычаги для корректировки цен.

Решение проблемы на государственном уровне по большому счету ограничивается предоставлением субсидий льготникам. Но жилье-то себе они все равно приобретают по рыночным ценам. Чем больше льгот и субсидий, тем выше спрос на жилье, а значит, и его стоимость. Вместо решения проблемы происходит ее усугубление.

Поэтому на государственном уровне существует два пути для снижения стоимости жилья. Первый — регулировать цены искусственно. Этот путь в нашей стране уже проходили под руководством КПСС; он ведет в тупик и всерьез не обсуждается.

Второй путь — вернуть утраченные государством позиции инвестора, перейти от субсидирования льготников к субсидированию строительства жилья по ценам, доступным основной массе населения хотя бы в рассрочку.Если практика покажет, что удается возводить дешево, качественно и много, масштабы спекуляции жильем сократятся, а игроки рынка будут вынуждены перестраивать свою политику. Кто-то пойдет на снижение цен, чтобы выдержать конкуренцию с государством, кто-то сосредоточит свою деятельность в сегменте бизнес-класса, приносящем большую прибыль. В любом случае старые аргументы действовать перестанут.

Хотя сколько-нибудь значительного падения стоимости 1 кв. м ждать все-таки не приходится даже при самом благоприятном варианте развития событий. Более вероятным представляется, что рост доходов населения потихоньку начнет обгонять рост цен на квартиры и постепенно на рынке установится относительный баланс.

Сергей Баранов, руководитель отдела инвестиций ООО «Пересвет-девелопмент»:

— В настоящее время стоимость московской недвижимости явно не соответствует доходам потенциальных покупателей. Наметившееся в начале 2007 года небольшое снижение цен замедлилось. Реализуемые инвестиционные проекты на рынке недвижимости имеют внутреннюю норму доходности не менее 30%. Но есть и гораздо более прибыльные, которые могут быть переосмыслены с точки зрения адекватной стоимости.

В соответствии с постановлением правительства Москвы существует методика определения обременения инвестора при участии. Возможно, данные нормы могут быть пересмотрены в меньшую сторону. Исходя из практики, одним из главных факторов, влияющих на доходность, является время. С начала проектирования до начала возведения дома проходит около двух лет, само строительство занимает еще два–три года. Таким образом, общий цикл в Москве длится около пяти лет. Не секрет, что большинство застройщиков работают по принципу кредитных линий. Проценты по кредиту ложатся в основу затрат на инвестпроект и составляют значительную сумму.

В условиях практического отсутствия свободных площадок следующим фактором, влияющим на доходность, является обременение земельного участка. Под обременением подразумевается как вывод промышленных предприятий, так и отселение жителей домов.

В результате мы имеем четыре основных фактора, способных снизить стоимость продаваемой площади, а именно:

— внутреннюю доходность застройщика;

— городские или федеральные обременения по инвестиционным договорам;

— время на проектирование и согласование;

— обременение земельных участков.

Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood:

— Стоимость 1 кв. м жилья образуется за счет таких факторов, как себестоимость строительства, расходы на получение техусловий, обременения (снос старых строений, вывод предприятий, выплата доли города) и подключение к инженерным сетям.Себестоимость строительства панельных домов в настоящее время составляет $900 за 1 кв. м; монолитных и кирпичных — $1–1,4 тыс.

Оптимизировать затраты на строительство реально, если правильно выбрать поставщиков материалов и услуг с помощью тендера. В свою очередь государство может способствовать усилению конкуренции на рынке поставщиков материалов и услуг, вкладывая средства в развитие всего строительного комплекса, в частности, в модернизацию и увеличение мощностей. При этом не стоит пытаться вводить какие-либо запреты — ограничивать маржу застройщиков, цены на стройматериалы и пр.

Петр Машаров, генеральный директор компании «Century 21 Еврогруп Недвижимость»:

— При строительстве жилья в Москве у инвестора есть несколько вариантов получения площадки под застройку: самый простой — участие в инвестиционных торгах, на которые выставляются участки. Торги идут по аукционным правилам. Информацию по каждому участку можно приобрести у организаторов торгов. После этого каждый застройщик оценивает будущий инвестпроект и определяет для себя максимальную цену за данную площадку, исходя из стоимости 1 кв. м в данном районе, ставок по кредиту, времени реализации проекта и класса возводимого жилья, от которого зависит себестоимость строительства и отделки здания. Сейчас инвесторы работают с рентабельностью не менее 30% годовых, что позволяет учесть и непредсказуемые риски.

Таким образом, стоимость 1 кв. м в новостройке складывается из строительной себестоимости (около $1–1,5 тыс. в монолитно-кирпичных домах), стоимости инженерных сетей плюс инвестиционной составляющей, выплачиваемой городу. К получившейся сумме инвестор добавляет стоимость кредитных денег и свою рентабельность. Таким образом, основной фактор, влияющий на стоимость квартир, — это не цена материалов, а инженерные коммуникации и доля города.

Дата публикации: 10:03 02 октября 2007

Источник: bpn.ru