Делать инвестиции лучше вСКЛАДчину

На столичном рынке коммерческой недвижимости началась повсеместная децентрализация. Девелоперы вынуждены возводить офисные и торговые центры все дальше от Кремля, поскольку крупномасштабные объекты в центре города «некуда ставить», а мелкие там размещать невыгодно. В целом ничего плохого децентрализация не подразумевает, напротив, в регионах уже начали появляться современные торговые объекты, за МКАД, возможно, вырастут новые деловые районы, а московское правительство решит наконец транспортную проблему — путем выдворения офисов из Москвы.

Эксперты говорят о постепенной децентрализации рынка коммерческой недвижимости уже давно. Теперь появлению деловых районов за пределами МКАД начали активно способствовать столичные власти: они разрабатывают документы и градостроительные механизмы, которые позволят ограничить строительство офисов на территории ЦАО. По мнению городской администрации, оно значительно усиливает нагрузку на транспортную инфраструктуру Москвы.

Дешевые офисы подорожали

Таким образом, рынок офисной недвижимости Московского региона расширяет свои границы. Заявлено несколько крупных проектов в рамках комплексного освоения территорий в ближайшем Подмосковье (например, бизнес-парк Riga Land в 7 км от МКАД), следствием чего в среднесрочной перспективе может стать появление полноценных деловых районов за пределами столицы.

Кроме того, ряд объектов, возведение которых ведется (или заканчивается) за МКАД, доказали свою успешность: высокий спрос на них отмечен еще до окончания строительных работ. «Например, в офисном центре «Резиденция» на Рублевке многие договоры аренды подписаны еще за четыре и более месяцев до его сдачи в эксплуатацию, — комментирует руководитель группы исследований офисных помещений компании Jones Lang LaSalle Наталья Боронтова. — Таким образом, тенденция децентрализации имеет место не только со стороны предложения, но и со стороны спроса».

Основными характерными чертами рынка офисной недвижимости Москвы по-прежнему остаются дефицит предложения качественных помещений, растущий спрос и задержка сроков ввода объектов в эксплуатацию. В частности, по данным компании Blackwood, такие крупные проекты класса А, как бизнес-центр «Серебряный город», 1-я очередь бизнес-парка «Гринвуд», многофункциональный комплекс Lotte Plaza, бизнес-центр «Соколиная гора», будут сданы несвоевременно. Из-за отложенной сдачи только этих объектов офисный рынок недосчитался порядка 190 тыс. кв. м качественных площадей. Доля вакантных помещений также остается на крайне низком уровне: 2,1% в классе А и 3,9% в классе В.

Дисбаланс спроса и предложения в свою очередь способствует активному росту арендных ставок и цен продажи качественных площадей. За первое полугодие арендные ставки выросли на 8% в сегменте офисов класса А и на 12% в классе В. При этом, как отмечают эксперты компании «МИЭЛЬ–Коммерческая недвижимость», с некоторым опозданием волна общего роста цен достигла и менее качественных помещений класса С.

По итогам полугодия общий объем офисных площадей всех типов вырос до 30,5 млн кв. м, при этом в общем объеме сократилась доля предложения некоммерческих площадей и административных зданий класса С, которые пока продолжают занимать значительную часть рынка.

Исторически дорогие объекты

На сегодняшний день максимальные базовые арендные ставки на уникальные офисные проекты класса А+, расположенные в центре Москвы, достигают $2 тыс. за 1 кв. м в год. Ставки в офисах класса B (в бизнес-центрах и административных зданиях) находятся в диапазоне $450–750 за 1 кв. м в год, в классе С колеблются от $350 до $550.

Стоит также отметить, что увеличиваются минимальные сроки аренды в новых бизнес-центрах. Так, для класса А этот показатель вырос до семи лет (вместо пяти), для офисов класса B — до пяти лет (вместо трех). Спрос на офисные помещения по-прежнему превышает предложение, в связи с чем на рынке распространены так называемые сделки pre-let. В классе А за последние 12 месяцев 44% купленных и арендованных площадей реализованы в зданиях, которые находятся на стадии строительства.

Аналитики компании Blackwood в свою очередь отмечают тенденцию укрупнения проектов: если еще год–полтора назад объекты площадью более 100 тыс. кв. м считались редкостью, то уже в первые шесть месяцев этого года было заявлено семь проектов общей площадью свыше 300 тыс. кв. м каждый.

Большим проектам дорога в регионы

Ситуацию на рынке торговой недвижимости аналитики рынка оценивают как относительно стабильную. Объемы ввода новых площадей в начале года, хотя и оказались ниже запланированных, обеспечили прирост рынка почти на 10% благодаря сдаче в эксплуатацию нескольких крупных торговых центров. В целом в первом полугодии рынок ритейла пополнился качественными торговыми площадями в объеме 270 тыс. кв. м.

Сегодня крупным инвесторам интересно реализовывать масштабные проекты, но предложение земельных участков в пределах МКАД, подходящих для строительства современных торговых центров, ограничено. Отсутствие адекватных площадок в городе объясняет тенденцию к децентрализации возведения новых объектов: в последнее время темпы строительства наиболее высоки в «спальных» районах, в основном поблизости от МКАД, третьего транспортного кольца и проектируемого четвертого кольца.«Дефицит земли в Москве объясняет повышенный интерес девелоперов к региональным рынкам, которые, как и столица, далеки от насыщения качественными торговыми помещениями, — отмечает старший аналитик отдела экономических и стратегических исследований компании Jones Lang LaSalle Ольга Стрелец. — При этом там нет таких ограничений, связанных с дефицитом земли, как в Москве. Нехватка участков объясняет также интерес девелоперов к освоению подземного пространства, несмотря на то, что издержки при подземном строительстве возрастают в два–три раза».

В этом году продолжают осваиваться площадки у станций метрополитена (торговые центры «Щука», «Пражский пассаж», «Глобал-Сити-2», «Семеновский-2», «Домодедовский»), а также осуществляются несколько крупноформатных проектов («Рио Грандэ», «Мега–Белая дача», «Фили»), некоторые из которых уже открыты. По данным компании Colliers International, к концу первого полугодия общая площадь профессиональных торговых центров Москвы составила более 3,15 млн кв. м, в том числе непосредственно торговая площадь — около 1,65 млн кв. м. Ожидается, что всего за 2007 год в Москве откроется 25 торговых комплексов общей площадью 1,25 млн кв. м.

Стоимость аренды и продажи в первом полугодии почти не изменилась. Арендные ставки в торговых центрах сегодня составляют $750–950 за 1 кв. м в год. Стоимость продажи торговых помещений находится в пределах $4–20 тыс. за 1 кв. м — в зависимости от местоположения.

Аналитики компании «МИЭЛЬ–Коммерческая недвижимость» отмечают, что в целом аренда и продажа торговых площадей за полгода подорожали не слишком существенно. Но не обошлось без неожиданностей. Рост торговых сетей в Москве, опережающий увеличение предложения торговых площадей, приводит к новым ценовым рекордам. Во втором квартале 2007 года магазин на Тверской улице был выставлен на продажу по цене $36 тыс. за 1 кв. м.

Лакомый кусок для иностранных девелоперов

Рынок качественной складской недвижимости находится в стадии активного формирования. В первой половине 2007 года он продолжил расширяться благодаря вводу в эксплуатацию ряда новых объектов. По данным экспертов компании Colliers International, за этот период открыто несколько складских комплексов общей площадью около 80 тыс. кв. м, что не превышает 15% объема складских площадей, заявленных к вводу в нынешнем году. Объем вакантных помещений класса А в настоящее время составляет не более 1%.

Наиболее масштабные проекты в 2007 году реализуются на южном направлении — удобном для грузоперевозок и не таком популярном для жилой застройки, как, например, западное. Также постепенно набирают популярность восточное и юго-восточное направления, привлекательность которых пока сдерживается недостаточным развитием дорожной инфраструктуры. Ввод в эксплуатацию малого бетонного кольца (дорога А-107) должен частично решить эту проблему.

Спрос на складские помещения в первом полугодии 2007 году продолжал активно расти. В результате экспансии крупных торговых и логистических компаний, дистрибьюторов потребительских товаров и лекарственных препаратов сохранилась тенденция превышения спроса над предложением. По подсчетам экспертов, неудовлетворенный спрос на склады класса А составляет около 1,5 млн кв. м — особенно на специализированные помещения, в частности склады-холодильники и склады фармацевтического назначения. Увеличился спрос на здания площадью 5–10 тыс. кв. м. При этом по-прежнему наибольшим спросом пользуются крупные объекты площадью свыше 10 тыс. кв. м, в которых заинтересованы 43% потенциальных пользователей. Спрос на такие большие помещения формируют в основном крупные логистические операторы и сетевые ритейлеры.

В первой половине 2007 года на рынке складской недвижимости наблюдалась стабилизация ставок аренды, однако по причине повышенного спроса они продолжают держаться на высоком уровне. Арендные ставки для складских комплексов класса А составили $115–135 за 1 кв. м в год, для класса В — $100–125.

Сегодня на рынке складских площадей сохраняется высокая инвестиционная активность, обусловленная спросом это вид недвижимости. Как считают аналитики компании «МИЭЛЬ–Коммерческая недвижимость», в среднесрочной перспективе рост розничного товарооборота будет превышать 10% в год, что сделает инвестиции в складской сектор надежными и доходными.

Объемы современных площадей растут на 50–70% в год. Ожидается, что в 2007 году в эксплуатацию будет сдано 1–1,1 млн кв. м складов класса А и В, в результате чего общий объем предложения качественных складских площадей к концу года достигнет 4,1 млн кв. м.

Меньше звезд — больше спрос

Московский рынок гостиничной недвижимости постепенно пополняется новыми объектами. Растет число заявленных проектов, известные иностранные бренды выходят на рынок. Летом 2007 года были введены в эксплуатацию три новых объекта. Наиболее значимый и ожидаемый из них — Ritz Carlton категории «пять звезд» на Тверской. Открылись также конгресс-отель «Бородино» категории «четыре звезды» и трехзвездочный мини-отель «Никитская ассамблея». Таким образом, по данным экспертов компании Blackwood, номерной фонд Москвы увеличился на 279 единиц. Всего в Москве 173 гостиницы в общей сложности примерно на 34 тыс. номеров.

Но, несмотря на увеличение числа отелей, дефицит номеров по-прежнему сохраняется, особенно в среднем классе. Как и в предыдущие годы, отели высокой ценовой категории продолжают пользоваться спросом, тем не менее основной спрос направлен на более дешевые трехзвездочные гостиницы, которые в силу своей малочисленности в среднем заполняются лучше, чем дорогие. В этом году продолжится реконструкция крупных московских отелей — «Москвы», «России» и «Минска».

До конца 2007 года также должна начаться реконструкция в гостиницах «Украина», «Алтай», «Останкино», «Центральная», «Турист», «Золотой колос».

Дата публикации: 10:19 02 октября 2007

Источник: bpn.ru