Иностранные фонды знают, где в Москве прибыль зарыта

Благоприятная рыночная конъюнктура, которая сложилась за последние два года во всех секторах российской коммерческой и жилой недвижимости, привлекает местных и иностранных инвесторов. По итогам 2006 года объемы операций на отечественном рынке недвижимости выросли на 700% и составили Є3,4 млрд.

За прошлый год присутствие иностранного капитала на российском рынке недвижимости стало массовым. Круг игроков пополнили международные инвестиционные фонды и компании, такие, как Europolis Real Asset Management, GE Asset Management, Morgan Stanly Real Estate, London&Regional Properties, Michaniki Russia. По оценкам экспертов, доля средств, направленных иностранцами на строительство и приобретение недвижимости в прошедшем году, составила более 60% общего объема всех инвестиций в этот сектор.

Сегодня самый бурный рост демонстрирует сегмент коммерческой недвижимости Москвы. «2007 год стал годом коммерческой недвижимости, — говорит главный эксперт корпорации «ИНКОМ-Недвижимость» Юлия Лурье. — Думаю, что и следующий пройдет под знаком инвестиций в коммерческую недвижимость, в том числе и иностранных. В этом году иностранцы начали вкладывать деньги в приобретение земли. Большой интерес вызывает Подмосковье: киприоты, греки, турки скупают участки, поселки. На Осташковском шоссе есть коттеджный поселок, строительство, управление и продажу которого полностью осуществляли сербы». Также в этом году прошли первые инвестиционные сделки в сегментах торговой и гостиничной недвижимости.

Российский бум

Этот бум имеет причины внешние и внутренние. Внешняя причина — нестабильность международных фондовых рынков, породившая стремление снизить риски, вкладывая капитал в наиболее надежные проекты. Недвижимость в списке таких проектов занимает одно из первых мест. По данным бюллетеня состояния европейских рынков капитала компании Jones Lang LaSalle, в прошлом году прямые инвестиции в недвижимость в Европе достигли рекордного уровня: объем операций составил Є242 млрд, что на 39% (на Є68 млрд) больше, чем в 2005 году. Это самое заметное увеличение объема, которое когда-либо фиксировалось. Два последних года вложения в европейскую недвижимость давали рекордную прибыль. Хотя сейчас эффективность таких инвестиций снижается, они не утратили своей привлекательности по сравнению с покупкой акций и облигаций.

Что касается внутренних причин, то российская недвижимость привлекает зарубежных инвесторов высокой доходностью и меньшими по сравнению с Европой сроками окупаемости проектов. По данным экспертов компании Jones Lang LaSalle, за первые шесть месяцев 2007 года по объему привлеченных прямых иностранных инвестиций в недвижимость Россия вышла на первое место среди стран Восточной Европы. Общий объем инвестиций составил $1,27 млрд. Ставки капитализации в России выше, чем на европейских рынках, поэтому доходность от вложений в коммерческую недвижимость России намного выше той, что сегодня предлагает Европа, — 10–15% против 6–7%.

Чем вы, гости, торг ведете?

Первые зарубежные инвесторы вышли на российский рынок после дефолта 1998 года. «Тогда цены на недвижимость были очень низкими, поэтому она заинтересовала иностранцев, — объясняет Ю. Лурье. — К тому же на рынке образовался своеобразный вакуум: сами россияне в этот период боялись приобретать недвижимость. Зарубежные инвесторы понимали, что цены будут расти, а значит, деньги сюда вкладывать выгодно. На наш рынок тогда пришло очень много американцев, чуть меньше — французов, за ними последовали турки. Например, одна из крупных строительных компаний на российском рынке —Enka — не только строит, но и инвестирует, выкупает объекты.

Вкладывали иностранцы как в коммерческую, так и в жилую недвижимость, в строительство новых домов и реконструкцию старых. Французы начинали с реконструкции зданий в центре Москвы — на Котельнической набережной, на Сретенке.

Объемы инвестиций были разными — от приобретения нескольких квартир для последующего коммерческого управления (под офисы, под жилье для специалистов и т. д.) до расселения особняков и обустройства их под представительства компаний. Каждый нашел возможность получить прибыль с той суммы денег, которой располагал».

«В российскую недвижимость в основном вкладывают деньги два типа иностранных инвесторов, — комментирует финансовый директор инвестиционно-девелоперской группы ОПИН Денис Давидко. — В первую очередь это фонды частных инвестиций. Они приобретают уже готовые объекты: офисные и торговые центры. Это наименее рисковый способ вложения средств. Нет девелоперских рисков, не надо работать с огромным количеством регулирующих органов, заниматься строительной деятельностью. Это синтетический бонд: вы вкладываете деньги, а потом получаете купоны — выручку от аренды. Второй тип — классические хедж-фонды, фонды долгосрочных инвестиций».

«Крупные иностранные игроки на российском рынке недвижимости появились в 2002 году, когда фонд Eastern Property Holdings купил «Берлинский дом», — поясняет директор отдела «Рынки капитала» компании Cushman&Wakefield Stiles&Riabokobylko Илья Кутнов. — До этого иностранные компании больше приобретали здания для собственных нужд, как такового рынка не было. Сейчас на российский рынок выходят консервативные фонды, которые покупают готовые здания за большие деньги.

Наиболее смелые фонды — австрийские и ирландские, которые готовы рисковать, чтобы получить более высокую доходность. Есть и публичные компании, такие, как Immo East, Meinl Bank AG».

Риск — дело доходное

Некоторые крупные западные игроки стремятся не только извлекать прибыль из благоприятной ситуации на рынке, но и формировать сам рынок, чтобы обеспечить себе ведущие позиции. Приобретая доли в российских девелоперских компаниях, они получают возможность влиять на развитие проектов и стратегию самой компании.

О создании венчурных фирм с иностранными партнерами для совместного инвестирования проектов этой весной проинформировала крупная российская девелоперская компания Mirax Group. Одному из мировых лидеров — инвестиционной компании Morgan Stanley — уже принадлежат 10% Росевродевелопмента, 15% RGI International limited, которая возводит жилье и офисы в центре столицы, а также контрольный пакет акций московского Городского ипотечного банка.

Обычная стратегия инвестиционного фонда — диверсифицировать вложения в строительство и приобретение готовых объектов примерно поровну. Но в России очень мало готовых объектов соответствующего качества. Поэтому инвесторы просто вынуждены входить в девелоперские проекты. Но среди консервативных фондов немногие могут себе это позволить в силу политики акционеров и уставных ограничений, не позволяющих вкладывать средства в проекты с высоким риском.

«Иностранцы инвестируют в российскую недвижимость как через фонды, так и напрямую. Поскольку у нас на рынке недвижимости очень мало фондов открытого типа, больше покупают напрямую готовые здания или акции компаний, которым такие объекты принадлежат. Кроме того, вкладывая напрямую, фонд имеет больше способов управлять своими активами, — рассказывает И. Кутнов. — Хороший пример — Meinl Bank AG. Это очень крупный инвестор, который специализируется на торговых центрах. Они шли к нам покупать готовые торговые центры, но просто не нашли их и были вынуждены принимать участие в девелоперских проектах. Стратегия инвестирования такая: фонд покупает часть акций конкретного проекта и становится финансовым партнером девелопера».

Впрочем, некоторые игроки внедряются в строительный сектор без помощи российских партнеров. В начале года девелоперская компания Capital Partners продала 50% акций торговой части многофункционального комплекса «Метрополис» Rodamco Europe N.V. — крупнейшей европейской открытой инвестиционной и управляющей компании в торговом секторе. На сегодняшний день это крупнейшая сделка по приобретению единичного актива на российском рынке коммерческой недвижимости.

Этой весной Deutsche Bank и австрийский строительный холдинг Strabag SE создали совместное предприятие DB Development по финансированию строительных проектов и развития сопутствующей инфраструктуры в России и странах СНГ. Таким образом совместились три необходимых для развития бизнеса фактора: деньги, строители и девелоперы. Подобные альянсы представляют наибольшую угрозу для отечественных конкурентов, поскольку обладают дешевыми финансовыми ресурсами и лучшими строительными технологиями.

Кто к нам с деньгами придет, тот с деньгами и уйдет

Иноземцы охотнее всего вкладываются в коммерческую недвижимость. Она быстро окупается (по данным экспертов — три–четыре года) и приносит хорошую прибыль. «Доходность коммерческой недвижимости в настоящее время составляет 7–11% в зависимости от вида (торговые комплексы, склады, офисы, гостиницы)», — утверждает начальник управления корпоративного бизнеса ОАО «Сведбанк» Сергей Дзюбенко.

Кроме того, в отличие от жилья коммерческая недвижимость, как правило, остается в активе девелопера и увеличивает капитализацию компании. Если оценивать популярность по отдельным сегментам, то лидирует офисная недвижимость, затем идут торговая и гостиничная, а замыкает список пока наименее развитый, зато наиболее перспективный сектор — складской.

Определяя доходность коммерческой недвижимости, инвесторы в первую очередь учитывают соотношение размера арендных ставок и ставок капитализации.

«У каждой стратегии инвестирования есть срок выхода из проекта, — поясняет И. Кутнов. — Иностранцы считают, сколько заработают, исходя из этой стратегии: есть цена приобретения, заложены какие-то арендные платежи, и они ожидают, что стоимость объекта через пять лет увеличится за счет снижения ставок капитализации и, возможно, повышения арендных ставок. Приобретение готовых объектов должно принести внутреннюю норму доходности от 12% годовых. Вкладывая в строящийся объект, можно рассчитывать на 15–16%».

Практически все зарубежные инвесторы вкладывают деньги в объекты класса А. Главная причина — жесткие требования к проектам со стороны акционеров, учредителей или вкладчиков. Для подавляющего большинства иностранцев на первом месте стоит прозрачность бизнеса. Поэтому жилищный рынок они считают менее привлекательным.

«Соответствующее всем международным стандартам офисное здание класса А, если оно сдано высококлассным надежным арендаторам, для иностранного инвестора самый простой и безопасный способ вложить капитал, — констатирует Д. Давидко.

— Есть международные стандарты для бизнес-центров класса А, есть компании, готовые их строить, крупные международные архитектурные бюро, которые готовы их проектировать». «Рынок недвижимости постепенно стабилизируется, прогнозируется снижение доходности, основным конкурентным преимуществом становится качество объектов недвижимости», — комментирует С. Дзюбенко.

Ставка на арендатора

Поскольку насыщения спроса на столичном и практически на всех региональных рынках коммерческой недвижимости пока не произошло и в ближайшей перспективе не ожидается, цены диктует продавец или арендодатель.По информации экспертов компании Jones Lang LaSalle, Москва занимает второе место в Европе после Лондона по уровню максимальных базовых ставок аренды, составляющих $1,3 тыс. за 1 кв. м в год (без учета операционных расходов и НДС). В целом столица России встала в один ряд с Лондоном и Парижем как самый дорогой европейский город по стоимости аренды офисов.

По расчетам специалистов компании Cushman&Wakefield Stiles&Riabokobylko, этим летом ставки на офисные помещения класса А по Москве в среднем составили $854 за 1 кв. м в год. По сравнению с прошлым годом этот показатель вырос на 23% во всех частях города, за исключением престижных центральных районов, где повышение составило 6,3%.

При этом средняя предлагаемая цена покупки за 1 кв. м офисных помещений класса А по фактическим сделкам составила примерно $13 тыс. в центре столицы и $10 тыс. — в среднем по всем районам. По мнению экспертов, насыщение московского рынка высококлассной офисной недвижимости наступит к 2010 году. Тогда остановится и рост арендных ставок. К этому времени объемы рынка должны достигнуть не менее 10 млн кв. м, а по наиболее оптимистичным прогнозам — удвоиться. Но даже без динамичного роста ставок инвестиции в этот сегмент еще долго будут приносить высокую и стабильную прибыль.

Куда лучше СКЛАДывать средства?

Аналогичная картина наблюдается в сегменте торговой недвижимости. Наблюдается нехватка качественных торговых площадей в столице и провинции, удорожание аренды. В среднем по Москве ставки в торговых центрах в июле составили $1,73 тыс. за 1 кв. м в год, в центре и в районе третьего транспортного кольца — соответственно $3 тыс. и $2,5 тыс. Тем временем в Западной и Центральной Европе доходность торговых центров падает угрожающими темпами.До 2006 года в России не было совершено ни одной инвестиционной сделки со складскими объектами класса А. В этом сегменте конкуренция еще не так сильна, а неудовлетворенный спрос огромен. Кроме того, хотя доходность складской недвижимости ниже, чем офисной или торговой, в этой сфере гораздо ниже риски. Для международных инвестиционных фондов данное соображение обладает особенной привлекательностью. Несмотря на отмеченное компанией Cushman&Wakefield Stiles&Riabokobylko снижение ставок доходности в складском секторе по сравнению с прошлым годом на 1,5% (до 9–10%), активный интерес к рынку высококлассных складов проявляют крупнейшие иностранные институционарные инвесторы: Raven Russia Ltd., Morgan Stanley, Hypo Real Estate International, EAG European Real Estate, Fleming Family&Partners.

Буквально на днях закрыта сделка между консорциумом Deutsche Bank, AIG Global Real Estate и Redwood Group по приобретению у компании Capital Partners подмосковных логистических парков «Пушкино» и «Домодедово» общей площадью более 1 млн кв. м. Девелопером и оператором проектов выступит Redwood Group.

Британский фонд Raven Russia и белорусская компания «Феликс» планируют построить логистический комплекс площадью свыше 110 тыс. кв. м в подмосковном Климовске. По оценкам независимых экспертов, реализация проекта обойдется в $120–130 млн с учетом стоимости земельного участка. Parkridge Holdings собирается построить логистический комплекс площадью 150 тыс. кв. м в районе аэропорта «Шереметьево». Предположительно общий объем инвестиций составит Є100 млн.

Жилье за компанию

Пока на девелоперском рынке в жилом сегменте в России доминируют местные игроки. Однако дальнейшее развитие рынка способно расставить акценты иначе. «Исторически так сложилось, что во всем мире строительством жилья занимаются в основном не фонды, а операционные компании, — комментирует Д. Давидко. — Наверное, поэтому фонды частных инвестиций, у которых нет большого штата профессиональных менеджеров, предпочитают классическую модель инвестирования. Классические фонды вкладывают свои деньги в акции строительных или девелоперских компаний — операторов рынка недвижимости. Такие фонды входят в число акционеров и нашей компании. Они не занимаются конкретными проектами с недвижимостью, зато участвуют в росте и получают доходы от деятельности компании».

Подводя итог, можно с большой уверенностью предсказать, что настоящая экспансия иностранного капитала в российскую недвижимость впереди. 60% общего объема инвестиций — далеко не предел: в странах Восточной Европы более 90% всех средств вкладывается из-за рубежа. Но это не столько захват, сколько глобализация рынка. Например, в той же компании Strabag SE 30% принадлежит Олегу Дерипаске. Рынки становятся все более открытыми и глобальными, есть смысл ожидать прихода новых и новых денег из-за рубежа, особенно из стран Азии. Российских игроков экспансия иностранцев не пугает.

«Приток инвестиций из-за рубежа — это всегда позитивный сигнал. Чем больше денег к нам придет, тем больше вырастет рынок», — считает Д. Давидко.

«Возможно, приток средств в нашу недвижимость усилится под воздействием кризиса глобальной ликвидности на международном рынке, — полагает И. Кутнов. — Некоторые фонды сейчас негативно воспринимают сегмент недвижимости, поскольку потерпели большие убытки от обесценивания ипотечных бумаг в США. Россия оказалась одним из немногих мест в мире, который этот кризис не затронул ввиду отсутствия рынка ипотечных бумаг как такового. Деньги, которые высвобождаются с этого рынка, могут пойти к нам». Уже озвученные сведения впечатляют. По данным компании Cushman&Wakefield Stiles&Riabokobylko, фонд Rutley Russia Property Fund планирует вложить в российский рынок недвижимости $1 млрд. Topland Group намерена инвестировать $20 млн через Rutley Russia Property Fund и впоследствии еще $150 млн — самостоятельно. $200 млн составит сумма вложений в строительство на Ленинградском проспекте делового комплекса Alcon английской компании Alcon Development.

Некоторые эксперты считают, что рост объема вложений в российскую недвижимость не служит признаком повышенного интереса иностранцев к этому сегменту отечественного рынка. По их мнению, происходят не количественные, а качественные изменения: увеличилась масштабность проектов, но не их число. Пока на пути массовых иностранных инвестиций в российскую недвижимость стоят высокие риски. Западных инвесторов останавливает коррупционная и чрезмерно растянутая во времени система оформления документации и согласований.

Хотя для серьезных зарубежных инвесторов решающим фактором является соотношение риска и доходности, нынешний спрос на Россию формируют инвесторы, заинтересованные именно в высокой доходности, а не в минимизации рисков. «Ситуация в России сегодня очень привлекательна для иностранцев: они понимают, что у себя дома они не получат такой прибыли, какую способен дать наш рынок недвижимости», — комментирует Ю. Лурье. По мере стабилизации рынка инвесторы, которые рассчитывали на быстрый заработок, будут уходить.

Михаил Гец, вице-президент по стратегическому развитию компании Blackwood:

— Иностранными инвесторами российского рынка коммерческой недвижимости являются преимущественно крупные международные инвестиционные фонды, которые предпочитают инвестировать напрямую — приобретать объект недвижимости. Такой механизм инвестирования встречается наиболее часто вне зависимости от того, к какому сегменту относится объект.

Несколько лет назад западные инвесторы предпочитали покупать готовые здания, однако современных предложений «инвестиционного» качества на начальном этапе на рынке практически не было. Такая ситуация привлекла иностранных девелоперов, которые реализовывали качественные (на первом этапе преимущественно офисные) объекты и обычно их не продавали (например, Enka). Отсутствие в продаже современных зданий заставило инвестфонды идти на дополнительные риски и финансировать строительство. Учитывая стабильное повышение инвестиционных рейтингов России в целом, и Москвы с Санкт-Петербургом в частности, вложения в строительство на сегодняшний день становятся все более частым явлением.

Объекты зарубежные инвесторы приобретают в основном для получения доходов от аренды. Срок окупаемости зависит от сегмента рынка и региона. Ставка доходности коммерческой недвижимости для Москвы, Петербурга и некоторых городов-«миллионников» составляет 9–11%. Для сравнения: в Западной Европе этот показатель не превышает 4–5%.

Учитывая относительную неразвитость и высокий спрос практически на любую коммерческую недвижимость, инвесторы вкладывают во все сегменты рынка, учитывая при этом ситуацию в каждом конкретном рассматриваемом городе РФ. В настоящее время наименее рискованным, но обладающим наибольшим сроком окупаемости является складская недвижимость (класса А).

Учитывая начальный этап развития рынка коммерческой недвижимости в России, перед зарубежными инвесторами открываются большие перспективы. К отрицательным моментам работы в России иностранные игроки обычно относят несовершенство законодательной базы и административные барьеры. В настоящее время российский рынок коммерческой недвижимости стабильно развивается, что также подтверждается ростом инвестиционных рейтингов как страны, так и отдельных городов и регионов.

Дата публикации: 10:26 02 октября 2007

Источник: bpn.ru