Земли меньше — порядка больше

Со школьной скамьи мы усвоили, что наша страна занимает 1/6 часть суши, а на территории Московской области могут разместиться несколько Швейцарий (могут, но не хотят — язвили острословы). Однако любовь к родным просторам, в большинстве случаев, ограничивается, казалось бы, незаметной на карте крупинкой — малой родиной в 15-20 соток. И вот тут-то будущего владельца земельного надела может подстерегать множество непростых вопросов: «Покупать, или не покупать? Лес или поле? Дом, или участок? Поближе или побольше?». Вопросы эти зачастую звучат ничуть не менее эмоционально, чем гамлетовское: «Быть или не быть». Чтобы ситуация стала несколько яснее, а выбор более осознанным, наш корреспондент обратился к Генеральному директору компании «Терра-Недвижимость» Андрею МАЖАРОВУ. «Терра-Недвижимость» — признанный лидер среди компаний, работающих с загородной недвижимостью на Рублево-Успенском и Новорижском направлении Подмосковья.

— Часто ли у земли, попадающей на рынок, бывают, что называется, правовые дефекты?

— По отдельным участкам проблемы случаются — это реальность рынка. Ситуации могут быть самые разные. Взять хотя бы земли колхозов и совхозов. Допустим, произошел выкуп паев с последующей приватизацией земель. В этом случае возможны различные нарушения, приводящие к тому, что ущемляются права одной из сторон, которая потом начинает юридическую процедуру отмены приватизации. Решаются такие вопросы в судебном порядке и в зависимости от того, насколько реально были ущемлены права истца. Однако я бы не драматизировал ситуацию с правовым статусом земли: в основном те участки, которые сейчас предлагаются на продажу, являются юридически чистыми.

— Разве регистрация права на землю не является гарантией от судебных претензий?

— Регистрация — вещь не только необходимая, но и весьма важная для собственника. Сам смысл регистрации заключается в том, чтобы не только зафиксировать сам факт возникновения права, но и проверить его законность. В свидетельстве о регистрации всегда пишется основание, на котором возникло право собственности: договор купли-продажи, дарения, или постановление о выделении земельного участка. Но это не значит, что права на зарегистрированный участок не могут быть оспорены. Однако регистрация включает процедуры, позволяющие минимизировать риск подобных разбирательств.

— Должны ли страдать собственники из-за того, что система была и остается непродуманной?

— Скорее, все же была. Большинство нарушений связано было именно с неразберихой в начальный период приватизации земли. Сейчас, что отрадно, порядка стало больше и новых проблем, как правило, нет. Часто бывает, что с начала приватизации прошло уже несколько перепродаж. Люди, которые сейчас владеют землей — это вполне добросовестные приобретатели, и перемотать все сделки обратно в порядке регресса уже нереально. Результатом неправильных действий по приватизации земли в прошлом, скорее всего, станет не отмена приватизации этих участков, а повышенное внимание учреждений юстиции к сегодняшней регистрации. Я пока не знаю случаев возврата собственности, кроме дачи Березовского, но вряд этот случай будет тиражироваться в массовом порядке. Может быть, какие-то сделки будут отменены, и имущество изъято, но я не вижу в этом ни большой вероятности, ни большого смысла.

— А как же незаконное строительство? Как вы оцениваете претензии Минприроды к собственникам домов, построенных с помощью самозахвата земель?

— Это совсем другое дело. И самозахват, и незаконное строительство должны повлечь за собой какие-то последствия. Потому что, если дом построен в прибрежной полосе, это является грубейшим нарушением, и государство вправе защитить свои интересы и добиваться сноса этого дома. Я не знаю случаев, чтобы такой дом был зарегистрирован и на него оформили права. Если бы это произошло, то можно было бы говорить о дефекте в праве, а так как они не регистрируются, то такие дома просто незаконные постройки. Бывает и так, что человек взял и прихватил себе лишней земли — перенес забор на 50 метров. Естественно, что такую самодеятельную экспроприацию никто узаконивать не собирается. Поэтому усилия Минприроды понятны и законны. Главное, чтобы все делалось именно в рамках закона, а то у нас любят подхватывать и творчески «развивать» разумные идеи, доводя их исполнение до абсурда.

— А почему с незаконными постройками стали бороться только сейчас?

— Как мы знаем, система государственной власти за последние два десятка лет была значительно ослаблена. Сейчас эта ситуация постепенно выправляется, и порядка становится все больше. Однако, для того чтобы система заработала эффективно, нужны годы. Видимо, только сейчас у государства появилась возможность серьезно взяться за этот вопрос.

— Могут ли повышенные требования к правовому статусу земель ограничить выход на рынок новых землеотводов или замедлить оборот участков на вторичном рынке?

— В целом, в стране порядка прибавляется. Это, конечно, оказывает влияние на рынок земли. Сейчас клиенты стали уделять больше внимания вопросам юридической чистоты земельных участков, обращаться к помощи юристов. Но я не вижу, что наведение порядка в правовых вопросах ограничивает предложение, скорее, это добавляет работы профессионалам (поскольку большинство вопросов решаемо). Некоторые процедуры становятся более понятными и требующими меньше задействовать пресловутый административный ресурс.

— Касается ли это перевода земель из сельского хозяйства под индивидуальное жилищное строительство?

— Этот процесс сейчас упорядочивается. В какой-то степени это может ограничить выход земель на рынок, но здесь влияние тоже не такое сильное. По сути, не идет речь о том, чтобы отменить перевод. Понятно, что, начиная с определенной цены за сотку в конкретном месте, никакое сельское хозяйство не будет рентабельным на этой земле и никакого смысла ограничивать ее вывод из сельхозоборота нет. Более того, если у нас будут нормальные налоги на недвижимость (а все идет именно к этому), это будет, в значительной степени, экономический подход. Государство будет смотреть, что ему лучше: чтоб там пасли коров и давали один налог в бюджет, или чтоб там построили дом за миллион долларов и давали совсем другой налог в бюджет. В итоге, коров будут пасти там, где нет спроса на дорогое жилье.

— Неужели все Подмосковье превратится в зону сплошной застройки? Как это отразится на природе?

— До сплошной застройки нам еще далеко. Но если посмотреть на мировые мегаполисы, то мы увидим, что сельхозугодья там давно вытеснены подальше от городов, причем экология от этого не пострадала, поскольку малоэтажная застройка не несет такой техногенной нагрузки на природу, как крупный город или методы ведения сельского хозяйства, которые истощают почву. Известно, что отходы наших сельхозпредприятий продолжают сливаться в водоемы, в том числе в зонах, где осуществляется водозабор для московского водопровода. А в деревнях до сих пор нет централизованного водопровода и канализации — это большая экологическая проблема.

— Как вы оцениваете задумку президентской администрации изъять все лесные угодья из оборота?

— Фактически лесные участки изъяты из оборота с 2000 года. Не происходит перевод лесных земель в нелесные под индивидуальное жилищное строительство. Однако все эти годы было стремление ограничения снять, и эти пожелания вылились в такие усеченные формы оборота лесных земель как аренда с правом строительства. Эти формы, несомненно, требуют четких механизмов функционирования и контроля со стороны государства. Проблема только в том, что у нас государственные органы еще не смогли достигнуть такого уровня профессионализма, как в Западной Европе или США. Все идет в этом направлении, но нужно время. А пока есть мнение, что процесс оборота лесных земель проще отменить, чем упорядочить.

— То есть, купить дом в лесу уже даже и мечтать нельзя?

— Мечтать можно. Давайте, однако, разберемся, что такое лес. На самом деле, лес и деревья — это не одно и тоже. Все это прописано в Лесном кодексе, не буду его цитировать, но если говорить просто, то лесом является то, что юридически названо лесом вне зависимости от наличия деревьев. То есть, поляна может юридически иметь статус леса или наоборот. Это не пробел и не накладка, это следствие оправданной юридической конструкции. Сделано это для того, чтобы не было злоупотреблений. А то вдруг выяснится, что на каком-то участке лес погиб, сгорел. А потом приедет комиссия и скажет, что леса тут и не было. Представьте, что будет, если такие вопросы решать с помощью протокола комиссии.

— Однако ж, кого из риэлторов ни спроси, все подчеркивают особую популярность участков в лесу или у большой воды…

— Ажиотаж вокруг леса не совсем оправдан. Это, скорее, дань привычке. До недавнего времени загородный дом воспринимался как дача, как место на природе, в лесу. Люди имели квартиру в Москве и загородный дом — дачу. Сейчас ситуация меняется. Во всем мире загородный дом — это пригородное жилье, где люди живут постоянно. И сейчас у нас, по мере роста инфраструктуры, загородное жилье постепенно делится на дачное и пригородное. Для пригородного жилья на первое место выходит не природа, а инфраструктура — транспортная доступность, магазины и т.д.

— Будет ли продолжаться бум строительства коттеджных поселков?

— Строительство организованных поселков — это вынужденная тенденция. На Западе не так много закрытых коттеджных поселков. Это правильно: люди должны общаться, а за высокой стеной — это оторванность от мира. Но у нас эта тенденция продлится достаточно долго по нескольким причинам. У нас почти полностью отсутствует надзор за индивидуальным строительством, и поэтому нет никакого фактического регулирования, что человек строит, в какие сроки. Конечно, надзор появится, но не сразу. Не особенно привлекательна у нас и внешняя среда, поэтому у людей есть желание обособиться, создать государство в государстве. Это далеко не идеальная система организации застройки — люди просто стремятся обеспечить свою безопасность и спокойствие.

— Почему все время идет разговор, что под такие поселки нет земли? Как-то в это плохо верится.

— Это, действительно, так: свободной земли под такие поселки у нас все меньше и меньше. Дело в том, что не вся земля пригодна для застройки. Например, бескрайние поля по обе стороны Новорижского шоссе не застроишь — там жить никто не будет, потому что шумно. Есть проблема подъезда, соседства с деревнями, свалками. Проблема в том, что у нас нет единого комфортного пространства для жизни. И поэтому земли много, а строить негде. Со временем у нас появится другая тенденция — редевелопмент — вывод предприятий, скупка земли деревень, снос нерентабельных ферм. Но это в будущем, а пока будет еще продолжаться освоение новых земель. Новые предложения еще будут поступать на рынок, но их будет все меньше.

— Как вы считаете, стоит ждать изменений на рынке или покупать землю нужно сейчас?

— А в чем смысл ждать? Летом были иллюзии падения цен, что произойдет чудо, все рухнет. Эта причина ждать отпала. Не подешевеет. Появится лучше, чем сейчас? Так можно всю жизнь прождать и ничем не пользоваться, думая, что завтра будет лучше. Это касается не только загородного дома, но и всего остального в жизни. Это уже вопрос не экономики, а жизненных установок.

Дата публикации: 10:02 22 декабря 2004

Источник: bpn.ru