Самостоятельная альтернатива: риск или экономия

Каждый клиент, желающий продать-купить квартиру, то есть провести альтернативную сделку, как Иван-царевич стоит в раздумьях на распутье: провести ли ему сделку самостоятельно, полностью ли возложить ее на риэлтерское агентство или же решиться на «полусамостоятельный» вариант, то есть обращаться к риэлтерам только на самых тяжелых этапах сделки. Цена этого выбора измеряется в денежных знаках, складывающихся во вполне ощутимую сумму. Но экономия порой сопряжена с риском. Так, когда же стоит рисковать, а когда экономить?

Путь № 1

Сам себе риэлтер

Некоторые, особенно опытные продавцы и покупатели, прошедшие через горнила не одной сделки, полагают, что настал момент, когда они могут обойтись без помощи специалиста. И они готовы все сделать сами: провести маркетинг, собрать документы, установить цену, продать квартиру. И самое главное – провести финансовые расчеты. Опять-таки — самостоятельно подобрать альтернативную квартиру, проверить ее юридическую чистоту, рассчитаться с продавцом.

Конечно, можно сэкономить на оплате трудов риэлтеров значительную сумму. Так, одна наша общая знакомая – юрист по образованию, выбравшая этот путь, подсчитала, что, обратись она к услугам специалистов рынка недвижимости, то из своей однокомнатной квартирки могла бы выехать лишь в двушку. Провернув же альтернативу самостоятельно, наша дама-юрист сэкономила деньги и сумела поселиться в небольшой трехкомнатной квартире.

Но путь самостоятельного совершения сделок, которым прошла отважная дама с весьма подходящим для выбранной ею стези юридическим образованием, многие не без оснований считают опасным и затратным по времени. Кто знает, может вы за потраченное на хождения по инстанциям время, сумеете заработать больше, чем заплатите риэлтерам в виде комиссионных.

Путь № 2

Отдаемся в профессиональные руки

Посмотрим, что будет, если мы доверимся профессионалам. «Альтернативная сделка – процесс непростой. «Сложность его состоит в соблюдении баланса интересов не только продавца и покупателя одного из объектов недвижимости, но и в тех же действиях по отношению к другим участникам цепочки продаж и покупок. Кроме того, в отличие от так называемых «прямых продаж», деньги как платят, так и получают несколько участников сделки. Так что качественно осуществить подобного рода операцию с недвижимостью способны только специалисты», — сообщил нам заместитель генерального директора по регулярному рынку жилья «МИЭЛЬ-Брокеридж» Алексей Шленов, и перечислил набор услуг, которые риэлтеры предоставляют при «альтернативе»:

— поиск покупателя на квартиру клиента;

— проверка документов на квартиру;

— сбор документов для сделки по квартире клиента;

— поиск объекта для клиента;

— проверка документов на подобранную квартиру;

— организация подписания договора купли-продажи и подача его на государственную регистрацию;

— подготовка и организация подписания всех сопутствующих сделке договоров и соглашений (договора аванса, соглашения о передачи задатка и т.д.);

— проведение переговоров со всеми сторонами.

Профессионалы считают, что комплексная сделка будет более эффективной и сэкономит время и нервы клиентов. С этим нельзя не согласиться. Но и стоят услуги специалистов недешево.

Представившись клиентами, озабоченными альтернативой, мы обзвонили несколько крупных риэлтерский компаний. Вот итог нашего разговора:Представим, что продается одна квартира, взамен покупается другая. Расценки комиссионных – от 3 до 6% от цены каждой из квартир. Получается, что даже агентству с минимальными комиссионными придется заплатить немалую сумму. Например, продав квартиру за $100 тыс., купив альтернативную за $ 200 тыс., риэлтерам придется заплатить – $3000 + $6000 = $9000. Кстати, когда-то брали комиссионные только с одной квартиры в альтернативе, а теперь, получается, «стригут» денежку и с покупки, и с продажи…

«В настоящее время комиссионные в различных компаниях рассчитываются по-разному, — разъясняет нам Алексей Шленов. — Если раньше, в основном, размер комиссии составлял 6% от стоимости самой дорогой квартиры в сделке, то сейчас компании позиционируют 3% и менее. Однако на самом деле берут этот процент с каждой квартиры в цепочке. Поэтому описанная ситуация «имеет место быть». В нашей компании в зависимости от сложности сделки, стоимость услуг составляет от 3% до 6%».

Значит, попытаться сэкономить можно и тут и несколько «сбить» цены комиссионных. В конце-концов, торг тут явно уместен, с агентством даже нужно торговаться. К тому же сейчас не самое активное время на рынке, и клиенты на дороге не валяются! А можно отслеживать различные акции, которые проводят компании и попытаться подстроиться к ним. Так, например, агентство недвижимости «Открытая Компания», работающая на рынке «вторички» с начала лета проводит акцию «Тариф ЛЕТНИЙ», обещая клиентам быстро — в течение 30 дней продавать квартиры. А если квартира в эти сроки не продается, тогда комиссионные «скостят» на 30%. Тоже вариант.

Путь № 3

Клиент + риэлтер

Этот путь для тех, кто более или менее ориентируется в ситуации на рынке недвижимости, но боится полностью самостоятельно провести альтернативную сделку.

С момента возникновения самой идеи надо четко представить этапы сделки и решить, что возможно, а что нет, сделать самостоятельно. «Безусловно, риэлторы могут подключиться к сделке на любой ее стадии. Например, можно заказать только оформление или юридическую проверку», — говорит Алексей Шленов.

Так, например, экспертное риэлт-бюро «Тактик и Практик» (Группа Компаний МИАН) специализируется на помощи людям, которые не планируют покупать полный пакет услуг риэлтерского агентства, но хотят получить поддержку профессионалов. В агентство можно обратиться за консультацией и оценкой полноты и состояния необходимых документов. Юрист компании поможет составить договор, эксперты дадут инструкции по каждому этапу проведения сделки, разъяснит важные нюансы, предостережет от ошибок.

Как объяснила генеральный директор компании Гульнара Рахмангулова, клиент фактически разделяет с сотрудником агентства обязанности, подключая экспертов только тогда, когда их помощь действительно необходима. При этом стоимость серии консультаций по покупке/продаже квартиры составляет 10 тыс. рублей, а полный комплект практических услуг укладывается в 40 тыс. рублей.

«Наши клиенты – это, как правило, высокообразованные люди, которые стремятся к экономии, но при этом многое могут сделать сами. Например, оценить ситуацию на рынке, провести мониторинг цен. Бывает, что человек хочет держать ситуацию под контролем, к нам обращаются те, кто работает с риэлтером, - рассказывает Гульнара Рахмангулова, - Чаще всего клиент обращается к нашим юристам для заключения и сопровождения договора, в том числе и его регистрации в госструктурах, сбором и оценкой пакета документов». Представим себе сделку по нашему третьему варианту, разбитую на этапы и посмотрим, когда нужно подключить риэлтера.

Этап изучения рынка и подбора желанного результата: самостоятельно

Любому более ли менее образованному человеку несложно получить основные представления о рынке. Для этого надо хотя бы купить рекламные газеты. Посмотрев, по какой цене предлагаются аналогичные квартиры, рекламу своей можно начать с максимума и торговаться. Или с минимума, и смотреть, как реагирует рынок. Если желающих много, то цену нужно поднимать.

Интернет также подскажет, по какой цене лучше всего выставить квартиру. Можно обзвонить и агентства недвижимости. У каждого человека есть лишь приблизительное понимание того, в каком жилье он хотел бы жить в дальнейшем. Именно поэтому удобно самому подобрать себе квартиру, а с агентством договориться лишь о помощи в оформлении.

Пример из жизни:

Семья жила в малогабаритной двухкомнатной квартире в неплохом столичном районе, но далеко от родителей и от дачи. Дом, в котором жила семья, ветшал, но о сносе или реконструкции в ближайшее время речь не шла. Потому и решили они поменяться на большую двухкомнатную квартиру в районе подальше от центра, но поближе к даче и к родителям. Вариантов посмотрели много. И в результате им удалось купить трехкомнатную квартиру в уже готовой, сданной новостройке, но в соседнем районе, где изначально покупку квартиры они не планировали. Оказалось, что прямо от их нового жилища ходит автобус до родительского дома. Плюс – незагруженная дорога на дачу. Вряд ли риэлтер, у которого в договоре прописан четкий заказ на двухкомнатную квартиру определенного метража, не стал бы предлагать какие-то другие варианты.

Этап рекламирования товара: самостоятельно

Учитывая то, что рекламных, в том числе и Интернет-изданий по недвижимости, в столице относительно немного, в самых крупных из них можно смело размещать объявление. Затраты на строчную рекламу небольшие, вполне по карману даже малообеспеченным людям. Так как в риэлторские базы попадет информация из тех самых изданий, можно быть уверенным, что интересоваться продающейся квартирой будут не только частные лица, но и представители агентств.

Законы рынка просты. Звонков мало, желающих смотреть и вовсе нет, значит, цена явно завышена. Звонки идут, желающие смотреть выстраиваются в длинную цепочку, надо подумать о повышении цены. Золотую середину всегда можно найти самостоятельно и не думать, что какой-то агент обжулит тебя, скрыв тыщу – другую, договорившись с покупателем.

Этап юридической проверки: с риэлтером

В принципе, пойти в паспортный стол и взять выписку из домовой книги, в состоянии любой покупатель совместно с продавцом квартиры. Есть ли запрет на регистрацию квартиры или нет, до подачи документов не скажет никто. Но, конечно, если покупается альтернативная квартира с какой-то сложной историей, лучше, чтобы целесообразность такого приобретения оценили специалисты. К тому же, практически у всех агентств недвижимости свои каналы в регистрационных службах. Поэтому проверку юридической чистоты, оценку целесообразности приобретения именно той квартиры, которую хочет покупатель, лучше проводить через агентство.

Этап составления договора, дальнейшее сопровождение: с юристом риэлтерского агентства

Вот на этом точно не стоит экономить. Слишком ответственный момент, слишком важный документ. Это наиболее дорогая услуга и в среднем за юридическое сопровождение в зависимости от сложности сделки в разных агентствах недвижимости клиенты платят от $3000-5000.

Этап сделки: с риэлтером

Допустим, взять аванс, написать расписку, нотариально ее заверить еще можно. К тому же аванс частным лицам дают небольшой – $1000-2000. А вот грамотно провести закладку и выемку денег - уже сложнее. Только риэлторы знают банки, удобные для закладки.

Например, в один банк можно придти и читать все готовящиеся документы буквально на коленке в присутствии многих людей по соседству. Можно провести часа два в ужасной давке и заработать сердечный приступ. В другом банке – просторные холлы. Договор составляется наедине с сотрудником. Есть время почитать и осмыслить, собраться с мыслями и проверить, все ли составлено правильно.

Риэлтеры знакомы и с разными другими нюансами закладки. Например, что делать, если потерян ключ от ячейки. Или на каких условиях каждый конкретный банк разрешит вынуть деньги покупателям, если сделка по каким-то причинам сорвалась.

Известны случаи, что некоторые банки, не нарушив никаких условий своего договора, готовы предоставить доступ к ячейке в случае, если сделка не состоялась, только через несколько месяцев с момента закладки. Фактически на этот срок у покупателей квартиры замораживаются деньги. Большинство из нас всех этих тонкостей не знает. Поэтому этап сделки, связанный с передачей денег, лучше проходить с риэлтерами.

Пример из жизни:

Клиенты привлекли риэлтерскую компанию только на этапе оформления, и благодарны агенту за то, что посоветовал – не поскупиться на $300 и заказать проверку закладываемых денег банковским сотрудником. Оказалось, что из $200 тыс., закладываемых в ячейку денег, $18 тыс. — старые, рваные, потертые. А некоторые купюры даже фальшивые. Поняв, что не удастся заложить «неликвид», покупатели вынули из другого кармана новые купюры.

Резюме журнала о недвижимости Metrinfo.Ru

Итак, решившись «полусамостоятельную» альтернативную сделку с привлечением специалистов на самых трудных этапах, вполне реально сэкономить.

Самостоятельно можно:

— изучить рынок недвижимости;

— отрекламировать квартиру;

— подобрать подходящий вариант;

А опытные профессионалы помогут:

— проверить юридическую чистоту квартиры;

— заключить и подписать договор;

— заложить деньги, и, соответственно, принять их из банковской ячейки.

Дата публикации: 10:02 04 октября 2007

Источник: bpn.ru