Хамелеоны коммерческой недвижимости

На рынке коммерческой недвижимости есть сегмент, который сегментом назвать можно весьма условно. Тем не менее его развитию столичные власти уделяют особое внимание, и даже предлагают отдать часть площадок города под соответствующее строительство. Речь идет о так называемых помещениях свободного назначения.

Сейчас в Москве строится свыше 200 млн кв. м жилья, и только 130 млн кв. м – нежилых помещений. Московские власти такое положение дел не устраивает. «Надо часть строительных площадок отдать под строительство небольших зданий – нежилых, которые впоследствии можно было бы сдавать арендаторам», – заявил глава столичного стройкомплекса Владимир Ресин.

Ресин подчеркивает, что в России доля нежилых помещений в общем объеме строительства составляет 50-60%, в то время как в развитых странах эта цифра доходит до 80%. «Сейчас с жильем мы идем вперед, – отмечает чиновник, – а с нежильем отстаем. Жилье сдаем вовремя, а нежилые помещения откладываем на потом». Зачем и кому нужно такое количество нежилых помещений? И что это вообще такое?

Что такое «свободное назначение»

«По большому счету, трактовка первого заместителя мэра в правительстве Москвы Владимира Ресина относительно понятия «нежилых помещений» во многом приравнивается к понятию помещений свободного назначения», – поясняет генеральный директор компании Vesco Realty Сергей Леонтьев. Речь идет об отдельно стоящих небольших зданиях, которые могли бы использоваться по свободному назначению: эти площади будут пригодны под размещение как складского помещения, так и розничного магазина или отделения банка.

Отметим, кстати, что в аналитических отчетах участников рынка коммерческой недвижимости помещения свободного назначения (ПСН) упоминаются редко, а если и фигурируют, то «в связке» со складскими площадями. Большого противоречия здесь нет. Под склады ПСН тоже используются – те из них, чья площадь составляет 1500-2000 кв. м. (а большинство ПСН гораздо меньшей площади – от 100 до 700 кв. м). Но в том и специфика таких помещений, что вариантов их использования много.

«Помещения свободного назначения – термин не юридический, а скорее риелторский. Подобная формулировка предполагает различные варианты использования, к примеру, офисное, торговое или для общественного питания. Другое дело, что с технической точки зрения или согласовательной не всякий объект можно использовать как угодно», – поясняет генеральный директор компании Russian Research Group (RRG) Денис Колокольников. Для каждого из таких объектов существует оптимальный вид использования исходя из экономической целесообразности: помещение на первом этаже жилого дома с витринными окнами, выходящими на оживленную улицу с высоким пешеходным и автомобильным трафиком, целесообразно использовать для организации магазина. А помещение внутри двора – под офис или сферу обслуживания.

Цена свободы

Покупателями и арендаторами ПСН, по словам Сергея Леонтьева, чаще всего становятся компании со штатом сотрудников до 30 человек, в ряде случаев 50-60 сотрудников. Кроме владельцев магазинов розничной торговли, к ним можно отнести отделения банков, салоны связи, аптеки, небольшие туристические агентства или кассы по продаже ж/д и авиабилетов, а также салоны красоты.

Подобная многофункциональность, разброс местоположения, площадей ведут к тому, что ПСН не поддаются четкой систематизации. «Помещения свободного назначения достаточно трудно классифицировать, – говорит Колокольников. – Как и в случае многих объектов коммерческой недвижимости, например, складских или офисных площадей, классификация во многом будет зависеть от местоположения, транспортной доступности, а также технических характеристик и оснащенности помещения».

Не так просто назвать и ставки аренды, а также цену продажи ПСН. По словам Леонтьева, арендная ставка для помещений свободного назначения во многом зависит от местоположения объекта, например, в пределах Садового кольца стоимость аренды может начинаться от $600 за кв. м в год и достигать $3500. В более удаленных районах арендная ставка колеблется в пределах $250-800 за кв. м в год. Что касается купли-продажи данных помещений, то за последний год среднерыночная цена снизилась почти на 10% и зафиксировалась на уровне $4550 за кв. м.

По данным RRG, цена помещений свободного назначения приближается к стоимости в офисном и торговом сегментах. Средневзвешенная цена предложения помещений свободного назначения на продажу за год (с первого полугодия 2006 года) выросла на 67%. В августе цена выросла еще на 4% и составила $4661/кв. м. «Основная причина такой дороговизны в том, что в сегменте ПСН растет доля помещений, пригодных для организации магазинов или «ретейловых» офисов, отмечает Колокольников. Как правило, под ПСН позиционируют объекты, расположенные на 1-м этаже жилых домов. Очень часто так позиционируют нежилые помещения в новых строящихся жилых домах.

Что до ближайшего будущего, рынок нежилых помещений будет активно развиваться – и развивается уже сейчас: за год количество ПСН выросло вдвое, и эта тенденция сохранится в ближайшие год-два. По итогам первого полугодия 2007 года, по данным RRG, можно отметить рост объема предложения на 117% (по сравнению с аналогичным периодом прошлого года).

Суммарная стоимость объектов оценивается в $1,17 млрд, и это на 42% больше, чем год назад. В перспективе можно ожидать роста предложения в данном сегменте и, соответственно, продолжения роста цен.

Дата публикации: 16:12 04 октября 2007

Источник: bpn.ru