Каждый инвестор желает знать

Все чаще от профессиональных участников рынка недвижимости можно услышать выражение «квалификация инвестора». Что оно означает? И стоит ли рисковать деньгами, владея лишь общей информацией о доходности данного направления?

Знания плюс интуиция

Размещение капитала с целью получения прибыли — это целая наука. Но и те, кто постиг ее, часто не могут сказать, что важнее для успешных инвестиций — знания или интуиция? Иной раз там, где «прогорают» профессионалы высокого уровня, выигрывают изобретательные новички. Не очень дружившие в школе с математикой, они способны разработать эффективный проект и вложить собственные средства в реализацию идеи, обещающей принести богатство и славу.

Многое, конечно, зависит от сложности самого предприятия, но, по мнению специалистов, важна и степень подготовленности участника. Негативным примером размещения активов можно считать строительные пирамиды, жертвами которых стали тысячи людей в разных регионах России. Сейчас власти, пытаясь восстановить справедливость, выясняют, кто из пострадавших хотел заработать (то есть рассчитывал на спекулятивный эффект), а кто покупал жилье для жизни?

В настоящее время доля инвесторов на рынке недвижимости сократилась, по общим оценкам, примерно с 30 до 5% от общего числа покупателей. Впрочем, о точных подсчетах в данном случае говорить трудно. Наряду с теми, кто совершает коммерческие операции, покупает с намерением позже перепродать, есть и те, кто приобретает квартиру для хранения капитала, в расчете на подрастающее поколение. И в первом, и во втором случае мы имеем дело с инвестированием, но цели у участников сделки разные.

Несходны и финансовые возможности вкладчиков как в отношении объема средств, так и срока, на который эти деньги могут быть помещены в дело. Кроме того, далеко не все стремятся получить сверхприбыль, кому-то достаточно скромного дохода, хотя бы немного превышающего тот, что дает банковский депозит или простое хранение денег в тумбочке.

Сейчас, по оценкам специалистов, набирает силу новая тенденция: в инвестиционных проектах участвуют профессионалы, люди, находящиеся внутри отрасли, хорошо разбирающиеся в ней, умеющие применять финансовые инструменты для анализа перспектив своих вложений. При этом они располагают крупными средствами, в том числе так называемыми длинными деньгами. Последнее означает возможность «продержать» недвижимость, если необходимо, в течение полного цикла развития рынка. Пережив периоды спада и стагнации, владелец сможет воспользоваться преимуществами стадий оживления и роста. «Но временные пределы, — говорит Татьяна Буянова, управляющий партнер компании «КРЕДИТ МАКС», — в таком случае охватывают годы».

Есть ли такая услуга?

«Отношение к недвижимости за последние несколько лет существенно изменилось: от использования жилья для проживания до извлечения из владения им прибыли», — говорит Владимир Кудрявцев, руководитель аналитической службы компании «МИАН — агентство недвижимости». Как следствие риелторские агентства стали искать новые подходы в работе. На основании наблюдений за тем, как квартиру покупают на первичном рынке, затем продают и приобретают большую на вторичном, или две в другом районе, или совершают иные операции, эксперты сделали вывод о необходимости консалтинговых услуг для частных лиц. Весьма вероятно, что крупные агентства будут использовать подобный маркетинговый ход для увеличения клиентского потока. Например, в компании «МИАН — агентство недвижимости» уже существует так называемая МИАН-Перспектива — программа по развитию активов.

Генеральный директор Vesco Consulting Алексей Аверьянов поддерживает идею привлечения консультанта или специалиста риелторской фирмы в тот или иной проект и считает это благоприятным фактором. При таком подходе шансы на успех возрастают, но увеличиваются и расходы, так как консультант или агентство получает вознаграждение в виде определенной процентной ставки от суммы сделки. Общая стоимость, говорят в Vesco, зависит от поставленной частным инвестором задачи.

Если компании предстоит провести исследование конкретного сегмента (к примеру, сектор коттеджных поселков с участками без подряда или рынок пентхаусов), то смета составит примерно 3 тыс. долл. (в зависимости от географии и параметров исследования). А вот за подготовку концепции наиболее эффективного использования уже имеющегося земельного участка заказчик заплатит не меньше 15 тыс. долл.

Приблизительно так же оценивают ситуацию в холдинге «МИЭЛЬ». «Вложение средств в недвижимость требует от инвестора подготовленности независимо от выбранного им направления, — говорит Владислав Луцков, директор аналитического консалтингового центра холдинга. — Причем подготовленность нужна не столько для организации процесса финансирования, сколько для заключения договора, обеспечения юридической чистоты сделки и самого объекта (если тот относится к вторичному рынку)».

Привлечение в подобный проект консультанта-специалиста необходимо, он поможет выбрать наиболее выгодную область помещения капитала, обеспечит квалифицированное сопровождение сделки, минимизирует риски. Иными словами, сделает все, чтобы частный вкладчик не только гарантированно вернул свои деньги, но и получил доход от операции. Такие услуги оказывает и холдинг «МИЭЛЬ».

«Консалтинг входит в стоимость оказания агентских услуг при приобретении недвижимости наряду с юридическим сопровождением сделки, — сообщает Андрей Уфимцев, директор по продажам агентства элитной недвижимости «Новое Качество». — Если же клиент ничего не покупает с помощью компании и ему нужна только консультация, то каждую такую ситуацию рассматривают индивидуально. Одно дело, если необходимо предоставить анализ всего рынка. Это платная услуга, стоимость которой оговаривают отдельно. Но информацию, к примеру, о ценовых характеристиках определенного района предоставят бесплатно».

Что сегодня доходнее?

Специалисты часто отмечают, что по мере развития рынка недвижимости работать в этой области становится все сложнее. Каждый из сегментов приобретает характерные особенности по многим параметрам, включая рентабельность. Разрабатывают различные схемы кредитования и взаимных расчетов. Все это и многое другое необходимо оценивать и учитывать.

Интересно, что эксперты разошлись во мнениях относительно того, какой сектор наиболее доходен и одновременно несложен в освоении. Например, в компании «КРЕДИТ МАКС» считают, что максимальную прибыль можно получить на развивающихся направлениях. «Еще не так давно, — говорит Т. Буянова, управляющий партнер компании, — было весьма выгодно приобретать земельный участок сельскохозяйственного назначения и спустя какое-то время переводить его в категорию земли для индивидуального жилого строительства. Сейчас ситуация изменилась. С точки зрения инвестиций довольно выгодно бывшие колхозные угодья переводить в земли, пригодные для строительства производственных комплексов.

Есть примеры, когда при правильном подходе и грамотном юридическом оформлении стоимость участка увеличивалась в 10, а то и 20 раз. В то же время рынки городского и загородного жилья практически стабилизировались, и вряд ли стоит при покупке квартиры, дома в коттеджном поселке или таунхауса рассчитывать на сверхприбыль».

У экспертов компании Vesco Consulting другое мнение. Да, прибыль от инвестиций в новостройки снизилась, что связано, как объясняет А. Аверьянов, с сокращением разницы стоимости квадратного метра на этапе нулевого строительства и в готовом, уже сданном Госкомиссии доме. К тому же в последнее время многие частные вкладчики не спешат доверять капитал тем или иным проектам, опасаясь рисков, связанных с несоблюдением условий инвестиционных контрактов и мошенничеством. В этом смысле неплохие перспективы обещают инвестору операции с элитным жильем. Ожидают, что доходность здесь будет достаточно высока, а риски — минимальными. Есть, правда, один минус: для начального размещения необходимо около 300 тыс. долл.

Как считает В. Луцков, частному инвестору открыт путь и на рынок коммерческой недвижимости. Он может купить встроенно-пристроенное помещение на первом этаже жилого дома и сдать его в аренду или организовать там собственный бизнес. Минимальные вложения при таком варианте сопоставимы со стоимостью двух- или трехкомнатной квартиры в том же районе, а доходность проекта гораздо выше (до 40%).

С этим согласны и в компании Praedium, где полагают, что формат street retail наиболее доступен для частных лиц. А вот совладельцами масштабных объектов обычно являются крупные девелоперские компании, поскольку такая собственность требует огромных финансовых вливаний, на которые у частного инвестора, как правило, просто нет средств.

С точки зрения компании «МИАН», практически беспроигрышным вариантом инвестирования остается загородная недвижимость и земля. В 2006 году жилье в коттеджных поселках на наиболее ликвидных направлениях в пределах Центральной кольцевой автодороги (ЦКАД) подорожало более чем на 70%. По прогнозам «МИАН», в 2007 году эта тенденция сохранится, и цены вырастут, вероятно, еще на 40%. Таким образом, вложения в загородную недвижимость могут обеспечить значительную прибыль.

Дата публикации: 09:54 05 октября 2007

Источник: bpn.ru