Куплю готовый бизнес. Дорого

Сделки по продаже объекта коммерческой недвижимости, как готового бизнеса, в России пока встречаются редко. Дефицит качественных объектов приводит к ситуации, когда покупатели готового бизнеса - есть, а самого продукта – нет.

Покупка действующего бизнеса для инвестора в развитых западных странах - не столь рискованное вложение капитала, чем строительство объекта «с нуля». «Это объясняется тем, что иностранцы всегда стараются сократить риски, - говорит Елена Гутман, руководитель департамента бизнес-центров Becar. - Приобретая готовый бизнес, они могут просчитать его доходность, исходя из ставок, которые есть на сегодня, пересмотреть их, учесть коэффициент инфляции и тенденции рынка, проверить эффективность бизнес-центра». В России инвесторы пока предпочитают строить свой бизнес.

Они начинают либо от пятна под застройку, либо от какого-то здания, требующего реконструкции и определенных преобразований. «Такие проекты доходнее, - считает Елена Гутман, - но при этом дольше по времени и с большими рисками для бизнеса».

Соблюдайте чистоту

Инструмент покупки и продажи готового бизнеса в России развит хорошо: существуют установленные алгоритмы, разработаны требования, юридические схемы осуществления таких сделок, и т.д. Однако самого готового продукта – практически нет на рынке. Причина - нехватка качественных объектов, удовлетворяющих всем требованиям инвесторов к такого рода сделкам.

«Основными требованиями, предъявляемыми западными инвесторами являются юридическая чистота прав на собственность, высокое качество объекта в плане его технических характеристик, соответствие объекта заявленному классу, а также сформированный пул арендаторов и качество арендных договоров», - говорит Вера Сецкая, президент и партнер компании GVA Sawyer. Если объект инвестиций – здание (отель, бизнес-центр, торговый комплекс, склад), инвестору важно соблюдение требований сразу по нескольким параметрам – техническим, коммерческим, юридическим.

Объект должен соответствовать заявленному классу, нормам по количеству парковочных мест, иметь оригинальную архитектуру. Сделка должна быть прозрачной. Здание, земля под ним, должны иметь одного собственника. Приобретая объект, инвестор также обращает внимание на успешный концепт, качество арендаторов, количество договоров аренды, чистоту арендных ставок, наличие опытной управляющей компании.

Если инвестиционный продукт – земельный участок, решающее значение имеет отсутствие (минимизация) ограничений на землю, наличие инженерных мощностей или полученные техусловия (возможность их получения) с достаточными лимитами, наличие согласованных подъездов и съездов. «Идеальный» земельный участок с точки зрения инвестора имеет одного собственника, прошел все архитектурные согласования. «Земельный участок должен обладать хорошей транспортной доступностью, позитивным внешним окружением, - говорит Владимир Сергунин, аналитик инвестиционного департамента Colliers International. – Район, в котором располагается участок, должен иметь перспективы развития».

Идеальных - мало

Дефицит качественных объектов коммерческой недвижимости острее всего ощущается в регионах. «Кроме того, существующие объекты класса А и В имеют высокую доходность, т. е. их продажа на текущий момент просто невыгодна, - говорит Владимир Сергунин. - Цены на недвижимость растут, стоимость готовых объектов будет только увеличиваться со временем, поэтому собственники не торопятся с продажей, рассчитывая получить более высокую цену».

Представления владельцев готовых объектов о цене своих зданий в большинстве случаев преувеличены. «Это связано с тем, что на рынке существует много частных инвесторов с капиталом из сырьевого бизнеса, которые не ориентируются на экономические расчеты и ставки доходности, сформированные на рынках институционального капитала, - объясняет Вера Сецкая. - Мы знаем сделки, по которым за 1 кв.м. заплачена цена вне экономических рамок. Поэтому институциональные инвесторы не могут конкурировать с ними даже на фоне общего снижения ставок капитализации и готовности институциональных инвесторов предлагать гораздо более высокую цену за готовые здания, чем в прошлые годы». При покупке существующего объекта инвестор может рассчитывать на доходность порядка 9%, считает Владимир Сергунин. Доходность девелоперских проектов выше, более 20%, но они несут в себе большие риски.

Иностранцы предпочитают не рисковать

Заниматься вложениями в «пятно под застройку» - длительно и рискованно с точки зрения достаточно большой непредсказуемости процесса согласований и сроков проектирования и согласования проекта. «Поэтому те инвесторы, которые считают, что готовы и способны войти в процесс девелопмента и нести риски берутся за «нулевые» проекты, - говорит Вера Сецкая. - В основном это российские компании. Иностранные инвесторы, несмотря на то, что некоторые западные инвестиционные фонды имеют в своей стратегии разрешение на работу с девелоперскими проектами, предпочитают готовый бизнес, который достигает необходимого уровня доходности».

Покупателями готового бизнеса выступают чаще всего институциональные инвесторы, западные и российские частные инвестиционные фонды, главный критерий и требование инвестирования которых - пониженная рисковость проекта. «Покупатели действующего бизнеса – это скорее те, у кого уже есть понимание данного сегмента рынка и опыт в организации работы объекта коммерческой недвижимости, - считает Елена Гутман. - Купить готовый бизнес проще, но с точки зрения минимизации своих расходов интереснее покупать объект для инвестиций – административное здание или пятно под застройку».

Объекты на продажу

На петербургском рынке коммерческой недвижимости западные инвестиционные компании и фонды становятся все более активными. Однако до сделок по покупке готового бизнеса дело доходит редко. В октябре прошлого года один из самых крупных в городе бизнес-центров «Петровский Форт» класса В+ был приобретен швейцарской инвестиционной компанией Eastern Property Holdings (EPH). Сумма сделки составила $65 млн. Собственником бизнес-центра на момент продажи объекта была корпорация «Строймонтаж». В феврале текущего года другая швейцарская компания Evimmo AG приобрела «Андерсен Отель» у петербургского холдинга Setl City (корпорация «Петербургская Недвижимость»). Примерная сумма инвестиций в проект составила $20-25 млн.

Стоит отметить, что проект гостиницы «Андерсен Отель» изначально рассматривался корпорацией «Петербургская Недвижимость» как девелоперский в классическом понимании этого слова, то есть предусматривал приобретение объекта, его развитие и последующую продажу в качестве готового бизнеса. В мае текущего года финский инвестфонд Sponda Russia приобрел бизнес-центр класса В «Информ-Футуре». Сумма сделки составила около 4 млн. евро. Собственником здания на момент продажи была немецкая компания SPAG. Среди не менее интересных сделок следует отметить покупку офисных центров «Грифон» и «Гренадерский» скандинавской Northern European Properties Ltd. (NERP) в мае 2007 года.

В настоящее время в Петербурге выставлен на продажу как действующий бизнес, офисный центр «Строгановский» класса А. Собственник здания – «Корпорация С». В роли продавца выступает компания Becar Commercial Property Spb. Бизнес-центр заполнен арендаторами на 100%.

Дата публикации: 11:48 05 октября 2007

Источник: bpn.ru