Открытые торги: недвижимость в Петербурге продается дважды

Доходы от продажи городской недвижимости на аукционах существенно пополняют бюджет Петербурга. Однако в силу своей специфики, торги с открытой формой подачи предложения порой приводят к весьма нежелательным последствиям, прежде всего – для самих участников аукционов.

В последнее время победители все чаще отказываются заключать договора купли-продажи приобретенных объектов недвижимость. В результате чего выигрывает лишь городская казна, в которой остается задаток участника торгов, предложившего максимальную цену. Не рассчитавший свои силы инвестор теряет деньги, а Фонду имущества приходится заново проводить аукцион.

Позорная традиция

Первый случай отказа победителя от перечисления средств за приобретенный объект недвижимости произошел спустя полгода после начала торгов по продаже права аренды земельных участков. В конце января 2005 года победителем по одному из лотов было признано ОАО «Техностром-Строительство». Компания приобрела участок площадью 9,6 тыс. кв. м. северо-западнее пересечения улиц Туристской и Оптиков. Руководство фирмы изъявило желание купить право аренды земли за $846 тыс. при начальной цене в $450 тыс. Компания планировала построить здесь жилой комплекс площадью почти 30 тыс. кв. м. Однако вскоре после проведения торгов руководство фирмы отказалось от этой затеи – деньги за участок компания так и не перечислила, потеряв задаток в размере $90 тыс.

Причины такого решения генеральный директор ОАО «Техностром-Строительство» Денеш Фабри комментировать отказался. Как отметил начальник отдела подготовки инвестиционных проектов Фонда имущества Петербурга Николай Ботвин, руководство компании посчитало состояние участка неудовлетворительным. Земли пришлось выставить на торги повторно.

Торги по наклонной

В конце прошлого года петербургская администрация объявила о начале проведения нового вида торгов – с молотка стали продавать право аренды не отдельных земельных участков, а целых территорий под комплексное освоение. Фактически, покупка земли на таких торгах стала единственной возможностью доступа инвесторов к земельным ресурсам – несмотря на то, что на аукционах начали продавать крупные земельные наделы по соответствующим ценам, желающих поучаствовать в торгах нашлось немало. В ходе проведения аукционов цены порой вырастали в несколько раз.

Подобную ситуацию можно было наблюдать и на торгах, прошедших в конце января этого года. Фонд имущества продавал право аренды территории под названием «Купеческая гавань». Площадь участка, находящегося рядом с Константиновским дворцом, превышала 18 га, а стартовая цена составляла 17,2 млн рублей. Победителем признали ООО «Петергофская купеческая гавань», которое изъявила готовность приобрести территорию за 1,15 млрд рублей. Однако вскоре стало понятно, что компания не рассчитала свои финансовые ресурсы – договор с КУГИ на приобретение земли так и не был заключен.

В начале лета КУГИ направил в Арбитражный суд Петербурга и Ленобласти иск о расторжении договора аренды участка и взыскании с должника штрафа. Но затем с ООО «Петергофская купеческая гавань» было подписано мировое соглашение.

Фирма отказалась от своих претензий на участок, а КУГИ отозвал иск. Компания потеряла свой задаток, внесенный перед участием в торгах - 8,6 млн рублей.

Повторно «Купеческую гавань» планируется выставить на торги в начале декабря – соответствующее постановление было утверждено на последнем заседании правительства. Стартовая цена вырастит до 309 млн рублей, а размер задатка составит 61 млн.

Повысить стартовую цену и размер задатка планируется также при проведении повторной продажи еще одного крупного объекта – здания бывшего общежития с прилегающим земельным участком на Боровой ул., д. 45. Торги по его реализации были проведены месяц назад в рамках Международного инвестиционного форума PROEstate 2007. Победу одержало ООО «Пилар», принадлежащее холдингу «Фаэтон». Компания предложила за объект 403 млн рублей (начальная цена при этом составляла 9 млн). Однако победитель так и не заключил договор купли-продажи.

Обратная сторона удали

Существуют две причины, по которым победители торгов отказываются оплачивать свои покупки. Первая банальна: компания не до конца просчитывает затраты и выгоды от реализации того или иного проекта. А порой – попросту не может адекватно оценить свои финансовые ресурсы. В этом отношении торги с открытой формой подачи предложения имеют большой минус.

Желание показать себя перед конкурентами порой превышает финансовые возможности. Деньги любят тишину: в идеале, потенциальные покупатели должны подавать свои ценовые предложения в закрытых конвертах. Просчитать все «за» и «против» в спокойной обстановке гораздо удобней, чем меряться силами под призывы аукциониста.

Вторая причина также связана с недостатками открытой формы торгов. В последнее время деятельность Фонда имущества столкнулась с активной деятельностью «черных» маклеров, что привело к снижению объемов продаж и откровенно негативным с точки зрения цивилизованного рынка фактам.

Схема их «работы» весьма примитивна. Перед началом аукциона арендатору продаваемого помещения предлагается заплатить «отступные». За это «черные» маклеры обещают не принимать участие в торгах. Понятно, что подобные предложения чаще всего остаются без ответа.

Желая «наказать» несговорчивого бизнесмена, маклер идет на торги и повышает цену. В итоге арендатор или проигрывает или покупает помещение по заоблачной стоимости. Таким образом многие помещения оказываются непроданными – «черные» маклеры не оплачивают заявленную на торгах цену, поскольку преследуют совершенно иные цели.

Данная ситуация встревожила руководство Фонда имущества. В итоге было принято решение продавать часть лотов путем проведения торгов с закрытой формой подачи предложения. Однако такие аукционы будут проводить главным образом в отношении небольших встроенных помещений. Именно к ним больше всего проявляют интерес «черные» маклеры.

Объективно говоря, деятельность «черных» маклеров и неспособность инвесторов рассчитать свои силы играет на руку городской казне – в случае отказа компании платить по счетам, она теряет задаток в размере 20% от начальной цены лота. Который остается в бюджете Петербурга.

Открытые и прозрачные

Форма аукционов с открытой формой подачи предложения априори считается самой лучшей. Как заявляют чиновники, она отличается прозрачностью процесса и равными условиями для всех участников торгов. Однако главная причина заключается в том, что проведенные с использованием открытой формы торги приносят гораздо больше денег, нежели «закрытые» аукционы.

Азарт и желание во что бы то ни стало опередить конкурента и приобрести объект играют хорошую службу. Даже если после окончания торгов победитель поймет, что переплатил, он вряд ли пойдет на потерю задатка.

Именно поэтому переходить на «закрытые» торги с подачей предложений в конвертах в массовом порядке не планируется. По мнению руководства Фонда имущества, некоторые инвесторы и дальше будут отказываться от оплаты приобретенных на рынке объектов. По словам директора ОАО «Фонд имущества Санкт-Петербурга» Андрея Степаненко, пресечь такую тенденцию будет весьма сложно. «Мы не можем в одночасье переписать законодательство, прировняв размер задатка к начальной цене лота. В случае невыплаты инвестором заявленной цены, объекты заново выставят на торги. При этом их стартовая стоимость будет существенно увеличена», - отметил Андрей Степаненко.

Дата публикации: 11:51 05 октября 2007

Источник: bpn.ru