Перепланировка жилья: поменять и узаконить

Если в купленной квартире обнаруживается незаконная перепланировка, последствия сего «обновления» для нового собственника могут быть весьма неприятными. В лучшем случае ему предстоят лишние траты, в худшем – новый владелец квартиры может лишиться права распоряжаться ею.

В Жилищном кодексе РФ существует два понятия - переустройство и перепланировка жилого помещения. В процессе переустройства могут быть изменены инженерные сети или схема электроснабжения квартиры. При перепланировке меняется расположение или количество комнат, а иногда и площадь жилища. Любые изменения, произошедшие с квартирой, должны быть внесены в техпаспорт жилого помещения. Если этого не сделать, то переделанную квартиру будет очень сложно продать, подарить или завещать.

Проблемы в придачу

Сделать в квартире перепланировку вправе любой собственник или наниматель, но только при условии, что он обязательно получит на то разрешение. Предварительно необходимо оформить документы, подтверждающие, что при перепланировке не нарушаются строительные нормы, соблюдаются права соседей и обеспечивается сохранность дома.

Прежде всего, в межведомственную комиссию при жилищно-эксплуатационом управлении нужно подать заявление на проведение переустройства и (или) перепланировки. Понадобятся правоустанавливающие документы, подтверждающие право собственности на квартиру, заявление о согласии всех совершеннолетних членов семьи, проживающих на данной жилплощади, заверенный в ПИБе инвентаризационный план дома или выписка из него на данную квартиру и соседние помещения в зоне предполагаемой перепланировки. Также придется подготовить акт эксплуатационной организации или материалы обследования технического состояния конструкций и инженерного оборудования (в зоне перепланировки), в котором указать состояние и качество отделки нижерасположенных помещений. Если квартира расположена в доме, являющимся памятником истории и культуры, не забудьте про заключение Комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры о возможности и условиях переустройства или перепланировки.

Межведомственная комиссия рассмотрит представленные материалы, обследует помещение на месте и оформит свое заключение протоколом о технической возможности и целесообразности намечаемых работ.

Весь этот путь – не пустая формальность. Практика показывает, что далеко не все граждане правильно представляют себе, что в квартире менять можно, а что - категорически запрещено. Многие собственники сталкиваются с тем, что уже сделали перепланировку, узаконить которую в дальнейшем невозможно. В результате приходится приводить квартиру в ее первоначальное состояние, а это повторный ремонт и серьезные расходы. Поэтому любые перепланировки должны быть выполнены по утвержденному плану. И обязательно организациями, имеющими на это государственную лицензию.

Конечно, хозяину незаконно переделанной квартиры государство дает шанс исправиться (а на незначительные изменения и вовсе закрывает глаза), но если у собственника не хватит на это желания, времени или денег, законом предусматриваются крайние меры.

«По иску органа, осуществляющего согласование, суд может принять решение о продаже с публичных торгов перепланированного жилого помещения. Собственнику выплачивается вырученные от продажи средства за вычетом расходов на исполнение судебного решения», - говорит инженер межведомственной комиссии Адмиралтейского района Петербурга Татьяна Сажина. Прецедентов, правда, пока нет.

Не легче придется и нанимателю казенной квартиры, самовольно перестроившему свое жилище и не узаконившему изменения. Если в ходе строительной деятельности жильца будет нанесен вред соседним помещениям, а наниматель откажется устранять последствия, с ним может быть расторгнут договор социального найма. По решению суда человеку предоставляется другое жилье, но уже меньшей площади. Разница в стоимости квартир идет на приведение квартиры в первоначальный вид и судебные издержки.

Несанкционированная перепланировка становится препятствием для приватизации жилья. Районные агентства по приватизации требуют, чтобы наниматель сначала легализовал изменения в квартире, а уж потом просил передать ее из муниципальной собственности - в частную.

Самовольная перепланировка становится головной болью для покупателя недвижимости. Действующий Жилищный кодекс не запрещает продажу жилья с проведенными в нем незначительными изменениями. Но перекладывает обязательства по устранению последствий на собственника квартиры. То есть, ответственность за ранее совмещенные комнаты или стены, возведенные прежним хозяином квартиры, несет ее нынешний владелец. Поэтому в интересах покупателя потребовать у продавца техпаспорт квартиры и сверить, соответствует ли документ реальному состоянию жилплощади.

Кому откажут в регистрации

«Если хозяин квартиры изменил ее несущественно – из-за этого не откажут в регистрации договора при подаче документов в регистрационную службу. Однако если в результате перепланировки изменилась площадь квартиры, то такую сделку не зарегистрируют», - говорит специалист агентства недвижимости «Невский простор» Александр Шедько.

К незначительным перепланировкам можно отнести, например, демонтаж встроенных шкафов, не повлекший изменения жилой или общей площади, объединение туалета с ванной, установка биде в туалете или дополнительной мойки на кухне и так далее. К серьезным перепланировкам, не подлежащим согласованию, относятся изменение наружных границ объекта, общей или жилой площади жилья, размещение туалета, ванной или кухни над жилыми комнатами.

Дело в том, что при изменении площади прежний объект недвижимости юридически перестает существовать, и соответственно имеющиеся у продавца документы о праве собственности на квартиру, выданные до перепланировки, становятся юридически недействительными. Поэтому, чтобы оформить сделку, сначала придется заново регистрировать право собственности на обновленную, изменившуюся квартиру.

Электрические тонкости

Нередко случается, что даже незначительные на первый взгляд изменения в квартире также являются незаконными. Чаще всего речь идет о несогласованном переустройстве (не путать с перепланировкой). Например, насторожить покупателя должно слишком большое количество выключателей и электрических розеток, специально выведенные автоматы под бытовые приборы, электрощит, находящийся непосредственно в квартире. Все эти изменения должны быть отражены в проекте, в котором зафиксировано то, как проложена электрическая проводка в квартире. Поэтому прежде всего следует поинтересоваться у продавца наличием технической документации (проект электроосвещения и электроснабжения квартиры). В ней содержатся расчеты потребляемой мощности.

Если потребляемая квартирой мощность не превышает изначально выделенную именно на эту жилплощадь (к примеру, в зависимости от серии дома эта величина колеблется от 7 до 14 кВт), то причин для беспокойства нет. Иначе придется вступить на сложный путь согласований и утверждений проекта электроосвещения и электроснабжения с целью получения разрешение на подключение дополнительной мощности, перерасчета тарифов за электроэнергию, замены счетчика и абонентской книжки. Проигнорировав необходимость согласований, собственник обязан будет вернуть квартиру в первоначальное состояние.

Перепланировка в кредит

Незаконная перепланировка может помешать проведению ипотечной сделки, так как из-за несанкционированных изменений снижается стоимость залога. «Большинство банков не выдают кредиты на покупку квартир с несогласованными перепланировками», - говорит исполнительный директор ОАО «Балтийская ипотечная корпорация» Галина Афанасенко. Однако, по ее словам, банки занимают лояльную позицию в отношении незначительных изменений в квартире.

При оформлении ипотечного займа обязательна процедура оценки жилья - таким образом банк определяет размер кредита и гарантии его возврата за счет стоимости квартиры. Специалист оценочной организации анализирует документацию БТИ, в том числе поэтажный план, а также лично посещает и осматривает квартиру. При обнаружении неузаконенной перепланировки делается соответствующая отметка в отчете оценщика. В дальнейшем возможны варианты: либо банк сокращает размер кредита, поскольку квартира с несанкционированной перепланировкой, как правило, ценится меньше. Компания-страховщик в свою очередь может увеличить взносы на страхование, обязательное при ипотеке. Подобная мера объясняется тем, что права покупателя на квартиру с самовольными изменениями находятся в зоне риска, ведь если он не примет мер по узакониванию перепланировки или приведению квартиры в прежнее состояние, он может лишиться жилья. Повторимся, Жилищный кодекс допускает в крайних случаях даже продажу такого жилья с публичных торгов. Некоторые банки вообще отказываются выдавать кредиты на приобретение жилья с несанкционированной перепланировкой.

Для того чтобы узаконить перепланировку, необходимо оформить следующие документы: проект перепланировки; новый технический паспорт; заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства или перепланировки жилого помещения. Кроме того, понадобиться новое свидетельство о праве собственности с указанием изменившихся параметров объекта. Для того, чтобы получить согласование вовремя и, тем самым, не сорвать сроки перепланировки и ремонта, необходимо иметь свободное время и знания. Поэтому специалисты советуют перед тем, как что-либо менять в своей квартире, обратиться за помощью к профессионалам.

Не разрешается переустройство помещений, при котором:

- затрудняется доступ к инженерным коммуникациям и отключающим устройствам;

- предусматривается увеличение подсобной площади помещений за счет площади жилых комнат без изменения функционального назначения последних;

- нарушается прочность, устойчивость несущих конструкций здания или может произойти их разрушение;

- предусматривается ликвидация, уменьшение сечения каналов естественной вентиляции;

- увеличиваются нагрузки на несущие конструкции сверх допустимых по проекту.

Дата публикации: 17:38 08 октября 2007

Источник: bpn.ru