Покупатели требуют поэтажной собственности

Далеко не все фирмы настолько состоятельны, чтобы позволить себе купить здание под офис целиком. Но и мысль приобрести часть здания многих пугает. Это предприятие кажется слишком рискованным. На самом деле ничего сложного и опасного в такой покупке нет.

Почти всегда при покупке части здания возникают вопросы, связанные с оформлением прав на недвижимость. Но для начала давайте уточним, что необходимо указать в договоре. Прежде всего следует точно определить, что именно покупается. Для этого надо привести не только общую площадь помещений, но и их наименования в соответствии с поэтажным планом, а также площадь каждого помещения. В этом случае пункт, посвященный предмету сделки, выглядит примерно так: «Продавец передает, а покупатель принимает часть здания, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Строителей, 20, а именно: на первом этаже служебное помещение № 1 — 25 кв. м, служебное помещение № 2 — 19 кв. м, в подвале служебное помещение — 12 кв. м». Эта формулировка позволит максимально точно определить предмет договора и избавит от вопросов со стороны регистраторов.

Коммуналка на новый лад

Здание раскупают на части отдельными комнатами или целыми этажами. В любом из этих случаев понадобится поэтажный план. На нем нелишне отметить (например, выделить цветом), какие именно помещения приобретаются. При регистрации прав на недвижимость уточните, как будет определен объект: в виде доли в общей собственности или как отдельный объект.

Как правило, купленные помещения регистрируют в качестве отдельного объекта собственности. Иногда бывают и исключения, тогда без своих «соседей» собственник не вправе сделать ни шагу: совладельцы имеют преимущественное право покупки доли. Чем больше собственников, тем больше проблем у каждого из них — оповещать, например, о продаже своей доли недвижимости придется всех. Но стоит отметить, что в деловой практике такие «долевые» покупки крайне редки. Обычно их совершают партнеры, которые хотят вести совместный бизнес либо им просто не хватает денег, чтобы купить помещение самостоятельно.

Кроме того, такое «частичное» владение недвижимостью неудобно еще и тем, что оформлять отношения с охраной и с обслуживающими организациями всем хозяевам придется отдельно. Совершенно не важно, принадлежит им недвижимость: как отдельный объект или как доля в собственности. Как правило, в таких ситуациях обслуживающие организации всеми силами стараются убедить собственников в том, что именно они предоставляют наиболее качественные услуги. Следует пояснить, что тут речь идет именно об обслуживающих организациях (вывоз мусора и пр.). Услуги водоснабжения, электроэнергии и телефонной связи предоставляют крупные организации, работающие в конкретном регионе.

При покупке части помещения следует обратить внимание на то, как решается вопрос пользования лифтами, лестницами и прочими частями здания, которые вам не принадлежат, но которыми вы будете пользоваться. Во многих случаях, если у здания изначально имелось несколько собственников, такие объекты относятся к общему имуществу, которым каждый собственник может пользоваться, но не в праве продать его кому-либо. Если же у них есть конкретный собственник, решение вопроса зависит именно от него. Обычно такие владельцы предоставляют право пользоваться упомянутыми объектами.

Отдельные опасения вызывает и последующая продажа такой собственности. На практике продать или купить часть помещения — одинаково сложные задачи (только если речь идет не об офисном центре). В том случае, если вам пришлось выступить в качестве «собирателя» здания, проверьте, насколько законными методами получили эту недвижимость прежние хозяева.

Для этого посмотрите не только свидетельство о праве собственности, но и документы по сделке, в ходе которой недвижимость перешла к продавцу. Также нужно затребовать у него выписку из реестра прав на недвижимое имущество. Выписка содержит полную историю объекта.

Офис старый, план новый

Разумеется, ни в коем случае нельзя забывать про план БТИ, который позволит выявить незаконные перепланировки. При покупке незарегистрированные изменения, сделанные в помещении, способны сильно уменьшить цену недвижимости. По крайней мере покупатель может обоснованно потребовать уменьшить стоимость имущества, если легализацией перепланировок придется заниматься ему.

Однако стоит учесть, что после покупки все, что связано с регистрацией незаконных перепланировок, станет проблемой покупателя. Поэтому ни в коем случае не соглашайтесь с предложением продавца «решить» вопрос с регистрацией сделки за отдельную плату, предложенную конкретному регистратору и (или) представителю БТИ. На первый взгляд при таком подходе все решается наилучшим образом, но это совершенно не так.

Приведем пример. Два давно сотрудничающих между собой холдинга решили заключить договор купли-продажи недвижимости. Объектом сделки являлся комплекс старых зданий (заводские корпуса и пр.) в Москве. На территории комплекса было возведено несколько самовольных построек, т. е. их создание ни с кем не согласовывалось. Кроме того, отдельные помещения внутри корпусов претерпели существенные изменения в ходе целого ряда несогласованных перепланировок.

Чем руководствовался покупатель при оформлении сделки, остается загадкой. Юристы продавца пытались решить существующие проблемы (перепланировки, самовольные постройки) в течение года. Им это не удалось. Юристам покупателя также пришлось приложить серьезные усилия для решения проблем. На это мероприятие были потрачены значительные деньги и время. Приведенный пример относится к продаже комплекса зданий или как минимум одного здания. Но проблемы с несогласованной перепланировкой характерны и для части помещений, даже если речь идет всего об одной комнате.

Не связывайтесь с банкротами

К сожалению, в наше неспокойное время лучше всего себя чувствуют безнадежные параноики. Именно они предпочитают проверить все обстоятельства сделки сто раз, прежде чем подписывать документы и передавать деньги. Между тем при покупке части здания, как и при оформлении любой другой сделки, требуется на время стать именно таким параноиком. Не стоит ограничиваться проверкой условий договора. Обязательно надо вникнуть во все тонкости, в противном случае вы рискуете безвозвратно потерять потраченные деньги. Кто продает, есть ли у него соответствующие права на имущество, есть ли необходимые полномочия у лица, подписывающего документы, из чего складывается цена объекта — все это очень важно.

Еще один пример. В одном из регионов России фирма решила купить здание для использования в качестве производственных помещений. Проблема заключалась в том, что разные части объекта принадлежали трем собственникам. Со всеми ними были заключены договоры купли-продажи. Но покупатель не обратил должного внимания на то, что один из собственников здания находился в состоянии банкротства. Специфика этой сложной процедуры заключается в том, что практически любую сделку, заключенную за некоторое время до признания организации банкротом, реально оспорить. Кроме того, сделки, заключенные в том числе конкурсным управляющим, также впоследствии допускается оспорить (кредиторами, новым конкурсным управляющим).Для справки: конкурсное производство — одна из стадий банкротства, начинающаяся с того момента, когда суд признает организацию банкротом. Одна из обязанностей конкурсного управляющего — эффективная реализация имущества банкрота для удовлетворения возможно большего числа требований кредиторов.

Руководствуясь некими своими мотивами, конкурсный управляющий продал часть здания, которая принадлежала фирме-банкроту, по цене БТИ. Правда, согласно разным документам, относящимся примерно к одному периоду, стоимость объекта (по оценке БТИ) весьма существенно колебалась. Не обратив внимания на то, что недвижимость продана по нерыночной цене, и на то, что продавец — банкрот, а его интересы представляет конкурсный управляющий, покупатель оформил сделку.

Первое, что сделал новый конкурсный управляющий, заменивший того, который подписал договор купли-продажи, — подал исковое заявление о признании сделки недействительной. Далее стороны судились, были пройдены все инстанции, разбирательство тянулось почти семь лет. В результате покупателя по решению суда обязали выплатить продавцу (в лице конкурсного управляющего) рыночную стоимость купленной недвижимости, притом что он успел вложить в здание немалые деньги. Этого удалось бы избежать, не пожелай покупатель с самого начала сэкономить.

Некоторые покупатели опасаются сложностей с регистрацией перечисленных выше сделок и прав на имущество. Не забывайте, что законодательство предоставило регистраторам право приостанавливать регистрацию или отказать в ней только в строго определенных случаях. Разумеется, случаи произвола на местах иногда встречаются, но проблему незаконного отказа почти всегда удается решить законными методами.

Покупка части здания (отдельного офиса), как и покупка здания по частям, — вовсе не такие непосильные задачи. Хотя последнее мероприятие в силу необходимости заключать большое число договоров занимает обычно больше времени. Но при должной внимательности и предусмотрительности весь процесс пройдет без бюрократических проволочек.

Юлия Кондратенко, генеральный директор компании «Бергер и партнеры»:

— Купить этаж в офисном здании возможно, только если данный этаж является отдельным объектом права, поскольку в соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество и определить его расположение в составе другого недвижимого имущества.

Поэтому до самой сделки необходимо выделить соответствующий этаж в изолированное помещение. Также надо оформить надлежащим образом документы в БТИ (технический паспорт помещения) и только после этого, проверив объект и его правообладателя, заключать сделку.

При инвентаризационном учете такому объекту (этажу) будет присвоен кадастровый номер — это уникальный номер объекта недвижимости, который состоит из кадастрового номера здания и инвентарного номера самого помещения.Юридические сложности, возникающие с приобретением части помещений, касаются как жилого, так и нежилого фонда. Единственной особенностью является то, что при приобретении коммерческой недвижимости необходимо проверять кроме самого объекта права еще и лицо, которое обладает правами собственности на объект. Как правило, правообладателями являются юридические лица, которые приобрели свои права на объект в силу различных оснований. Поэтому, проанализировав документы, по которым приобрело права собственности на помещение соответствующее юридическое лицо, следует проверить соблюдение прав акционеров (участников) соответствующего юридического лица и пределы полномочий руководителя исполнительного органа и при приобретении имущества, и при его отчуждении.

В любом случае рекомендуется заказать выписку из Единого государственного реестра прав в управлении Федеральной регистрационной службы о наличии возможных запретов, арестов, обременений на объект. В отношении недвижимости могут быть зарегистрированы залоговые права банка, выдавшего коммерческий кредит собственнику объекта. Такая информация из реестра носит открытый характер и предоставляется любому заинтересованному лицу.

Следует отметить, что некоторые сделки по приобретению в собственность коммерческой недвижимости оформляются не через его куплю-продажу, а путем продажи долей (акций) в обществе, которое является правообладателем объекта. При такой схеме сделки необходимо иметь полную информацию о сумме обязательств общества–собственника помещений перед третьими лицами.

Дата публикации: 19:25 08 октября 2007

Источник: bpn.ru