Новостройка или вторичное жилье: что выбрать покупателю?

Располагать необходимыми для покупки средствами означает лишь наполовину решить вопрос приобретения недвижимости. Предстоит еще выбрать квартиру, а это не так просто, поскольку рынок сейчас насыщен разнообразными предложениями. Нередко покупателю сложно бывает определить, что лучше: новостройка или вторичное жилье. Надо сказать, что оба варианта имеют и плюсы, и минусы.

Где искать свою мечту…

О чем мечтает сегодня средний покупатель? Прежде всего о комфорте. Как правило, люди хотят жить в доме с относительно однородным составом жильцов, с парковкой во дворе, с охраной в подъезде. Что касается квартиры, то современные представления о ней связаны с удобной планировкой, просторной кухней, большой площадью жилых и нежилых помещений.

—В настоящее время покупателей часто не устраивают старые дома, даже если это, скажем, сталинские постройки хорошего качества. Не та планировка, ремонт, — говорит руководитель центрального отделения агентства недвижимости «Рескор» Марина Мусаева. — Покупатели жилья в новостройках могут рассчитывать на то, что во дворе будет и салон красоты, и фитнес-центр, и парковка. Причем развитую инфраструктуру проектируют сегодня не только для объектов бизнес-класса, но и при строительстве обычных панельных зданий.

—Качественные различия между жильем в старых и новых домах огромны, что, естественно, отражается на стоимости квартир, к примеру, в старых панельных домах и современных постройках, — поясняет Екатерина Вишневецкая, эксперт компании «МИАН — агентство недвижимости». — Ведь что такое прежние дома? Это узкие дворы и проезды, в которых негде поставить машину, вестибюли, где нет места для консьержа, квартиры с маленькой кухней. Сегодня на подобное жилье нет спроса. Современным требованиям соответствуют серии новых панельных зданий, например П-44Т, П-3М, КОПЭ-М «Парус», и, конечно, монолитно-кирпичные дома индивидуальных серий, и элитные комплексы.

Если говорить о ценах, то нельзя однозначно ответить на вопрос о том, будет ли жилье в новом, уже построенном доме дешевле или дороже аналогичной недвижимости на вторичном рынке. Так, квартира в сталинском доме, расположенном в престижном районе, может быть сопоставима по стоимости с аналогичной в новом здании бизнес-класса, возведенном по соседству. А если сравнить приобретение «вторички» и недвижимости на этапе строительства, то здесь в большинстве случаев новостройка будет дешевле. Основная проблема жилья на вторичном рынке — недостаток предложений действительно качественных квартир, выдерживающих конкуренцию с новыми по планировкам, коммуникациям, инженерному оснащению.

Оправдан ли риск?

Многие специалисты считают вторичное жилье более надежным вариантом. Здесь уже есть законный владелец, а сделки купли-продажи осуществляют по схемам, отработанным годами. В то время как приобретение квартиры в новостройке иногда имеет непредсказуемые последствия: в процессе заключения сделки могут поменяться застройщики, затягиваются, порой надолго, сроки оформления документов на право собственности. Бывают и кризисные случаи, когда сделки срываются на стадии подписания документов о покупке и риелторы должны срочно подыскивать новые варианты.

—Главный недостаток новостроек — реализация жилья на этапе строительства, — говорит Светлана Абелян, руководитель отделения «Страстной бульвар» компании «Новый Город». — Предмет продажи еще не существует ни юридически, ни физически, что, естественно, понижает надежность сделки.

Приобретая недвижимость в доме, для которого еще только роют котлован, невозможно полностью исключить вероятность банкротства застройщиков или другие финансовые риски. И покупателям строящегося жилья следует иметь это в виду.

Что осложняет покупку новостройки

Несмотря на то что у квартир в новом доме пока нет своей истории, со всеми нюансами, осложняющими оформление документов, покупку новостроек относят к категории сложных сделок. Одна из основных причин — отсутствие на рынке четких и, главное, законных схем, к которым могли бы прибегнуть и участники строительства, и специалисты по недвижимости, и покупатели.

—Все детали соглашений между фирмой-застройщиком и покупателем оговорены в известном законе «Об участии в долевом строительстве…» (Федеральный закон № 214 от 1 апреля 2004 года), — поясняет Светлана Абелян. — Он хорошо защищает покупателей в отличие от застройщиков. А потому последние в стремлении обойти этот продукт законодателей, нередко подписывают с клиентами не договоры долевого участия, а иначе именуемые документы. Самая распространенная схема: покупателю продают вексель, оплатой которого через несколько лет служит квартира.

Приобретение жилья в уже возведенном здании исключает сомнения, связанные с технической стороной вопроса, и риск, соответственно, значительно меньше. Но и в этом случае необходимо тщательно проанализировать пакет документов, в том числе наличие акта реализации инвестиционного контракта, где инвесторы и соинвесторы не просто определяют доли, но и производят окончательное распределение квартир в объектах, хотя и тогда судебные разбирательства не исключены.

Уже упоминавшиеся длительные сроки оформления документов на право владения — это еще одно обстоятельство, осложняющее покупку нового жилья. «Даже после того как государственная комиссия приняла объект и застройщик раздал ключи, квартиры не всегда переходят в собственность жильцов, — рассказывает Андрей Сенькин, менеджер по работе с клиентами агентства недвижимости «Рескор». — Оформление прав собственности может продлиться до года, а то и до полутора лет».

Некоторые последствия сделок на рынке вторичного жилья

Следует отметить, что с покупкой вторичного жилья порой тоже связаны определенные трудности. Если у квартиры был хозяин (а то и не один), она имеет юридическую историю, которая должна быть тщательно проверена специалистами в момент перехода права собственности от одного лица к другому. В риелторской фирме при совершении подобной сделки такой контроль осуществляют обязательно. Сотрудники компании выясняют, узаконены ли перепланировки, не нарушены ли права несовершеннолетних или наследников. Но, несмотря на самую тщательную проверку, судебные разбирательства после сделок с вторичным жильем не столь уж редки.

—При совершении операций на вторичном рынке серьезной проблемой является возможность того, что бывшие собственники оспорят сделку, — говорит Григорий Полторак, президент корпорации «БЕСТ-Недвижимость». — И это необязательно будут именно те люди, у которых вы купили квартиру. За время существования в нашей стране рынка недвижимости (с 1990 года) многие объекты несколько раз переходили из рук в руки. Большая часть таких сделок может быть опротестована — и в итоге последний покупатель, даже если он абсолютно добросовестный приобретатель, останется и без денег, и без квартиры. Кроме того, иногда сделку оспаривают в суде наследники продавца: они говорят, что их пожилой родственник продал жилье, не отдавая себе отчета в том, что делает. В Москве каждый месяц проходит 80–100 тыс. сделок с недвижимостью. В июле нынешнего года было 27 судебных дел, закончившихся отчуждением собственности в пользу истца. С точки зрения статистики цифры невелики — доли процентов. Однако следует понимать, что каждый из этих случаев — человеческая трагедия. Подводя итог вышесказанному, следует отметить, что выбор между новостройкой или вторичным жильем нужно делать, принимая во внимание множество факторов.

Дата публикации: 09:32 12 октября 2007

Источник: bpn.ru