Как приобрести жилье

Иметь в собственности новую просторную квартиру - вожделенная мечта многих наших сограждан, благо способов воплотить эту мечту сегодня в Москве не так мало. При нехватке средств можно обратиться в банк за ипотечным кредитом. А если у вас есть собственные накопления, то остается не ошибиться в выборе. Не только квартиры, но и способа ее приобретения.

Инвестирование в строительство жилья

Сегодня приобрести жилье можно несколькими способами. Самый простой и надежный - купить квартиру за свои деньги. Собственные или заемные средства можно инвестировать, получать определенный процент прибыли и уже им распоряжаться по своему усмотрению, например, копить на будущую квартиру. Процесс этот не быстрый, требующий терпения, выдержки и профессионального расчета.

Частные инвесторы

Наиболее распространенным способом инвестирования в строительство жилья до недавнего времени считалось вкладывание средств частных инвесторов по принципу долевого участия. Инвесторами выступают стороны, заинтересованные в финансовом результате, а также конечные потребители. Такое сотрудничество в силу не вполне отрегулированных законодательных моментов относится все же к зоне достаточно высокого уровня риска, что сдерживало выход на рынок покупателей с инвестиционными целями. Договоры долевого участия по закону должны проходить государственную регистрацию, но пока на практике строительные компании предпочитают заключать с клиентами иные договоры. Основной инструмент застройщиков - предварительный договор и векселя.

Предварительный договор

Достаточно распространена еще одна форма - форма предварительных договоров, которая регулируется рамками Гражданского кодекса РФ. Стороны договариваются о намерении совершить в будущем сделку по приобретению квартиры с зафиксированными параметрами и подтверждают эти намерения финансовыми гарантиями. Такие игры имеют смысл вести только с хорошо зарекомендовавшими себя компаниями, которые известны на рынке, ведут не один строительный проект и имеют стабильную репутацию.

В любом случае при заключении подобных предварительных договоров пристальное внимание следует уделять взаимным обязательствам сторон и ответственности за их нарушения. Крайне важно, чтобы в предмете договора четко были прописаны параметры вашего будущего жилья, включая количество комнат, метраж, стоимость, сроки его сдачи и т.п.

Одной из наиболее ненадежных «серых» схем (как для уважающего себя девелопера, так и для покупателя) в последнее время стал предварительный договор купли-продажи квартиры. Это своеобразное соглашение о намерениях, где стороны договариваются о том, что в будущем обязуются заключить между собой договор купли-продажи построенной квартиры. В нем указываются условия получения жилплощади, которые затем должны быть прописаны в основном договоре: это стоимость, условия оплаты, технические характеристики и предполагаемая дата заключения основного договора. Но так как оплата по предварительному договору является незаконной, деньги от покупателя принимаются по соглашению об обеспечении обязательств: либо как 100% задаток, либо «в целях гарантии сохранения платежеспособности к моменту заключения договора купли-продажи квартиры». Иногда оплата идет наличными, иногда деньги размещаются на депозите в банке, с которым у девелопера хорошие отношения. При этом покупатель обязан ежемесячно предоставлять застройщику выписку по счету вклада.

Вексель

Еще одна разновидность предварительного договора предполагает использование векселя.

Согласно ст. 143 ГК РФ вексель - ценная бумага, удостоверяющая имущественные права. Вексель является разновидностью долгового обязательства, дающего бесспорное право требовать уплаты обозначенной в векселе суммы по истечении срока, на который он выписан. То есть вексель удостоверяет право векселедержателя на денежную сумму, обозначенную в данном финансовом инструменте.

Приобретая вексель, покупатель строящейся квартиры подписывает соглашение о покупке у застройщика (векселедателя) ценной бумаги на сумму стоимости квартиры. При этом в предварительном договоре оговаривается, что оплата будущей сделки возможна путем погашения векселя.

Преимущество вексельной схемы в том, что у покупателя квартиры есть право по истечении оговоренного срока обращения векселя предъявить его к оплате. Вексель как ордерная бумага выписывается на определенное лицо, которое может реализовать соответствующее право предъявить вексель к оплате не только самостоятельно, но и назначить своим распоряжением другое правомочное лицо.

Недостатком этой схемы является то, что юридически нет никаких гарантий, что застройщик обменяет вексель именно на квартиру. То есть теоретически существует риск, что застройщик может не принять вексель в качестве оплаты за квартиру, а просто вернет вам ваши деньги. Обычно вексель продает не сам застройщик, а какая-нибудь созданная им компания, в то же время обязанность оплатить квартиру возникает у покупателя именно перед застройщиком. Цены на недвижимость не подвержены столь уж резким колебаниям, в отличие от фондового рынка. Поэтому доход здесь более долгосрочный и стабильный.

Вексельные схемы

Это самый распространенный и самый удобный для продавца способ оформления «инвестиционного контракта» между продавцом (застройщиком) и дольщиком.

Покупатель отдает продавцу деньги за будущую квартиру, риелтор (или застройщик через другую фирму) выдает покупателю вексель на эту сумму. Стороны заключают договор о предоставлении квартиры по окончании строительства. Договор, как правило, предварительный, а значит, ни к чему не обязывающий продавца и ничего не гарантирующий покупателю. Поэтому для застройщика он удобен.

Преимущества

1. Деньги от покупателей квартир можно получить до получения разрешительной документации на строительство дома и государственной регистрации права собственности или договора аренды на земельный участок.

2. Деньги - бесплатные, за их использование не надо платить процентов.

3. В отличие от договоров долевого строительства векселя не надо регистрировать в Федеральной регистрационной службе.

4. Вексель не является обязательством предоставить его обладателю квартиру, а является безусловным обязательством по наступлении срока выплатить сумму, обозначенную в этой ценной бумаге.

5. Вексель можно опротестовать или доказать, что лицо, подписавшее его от имени застройщика, не имело на то полномочий.

6. Вексель может стать инструментом занижения налогооблагаемой базы. Эти ценные бумаги можно учитывать по цене ниже номинала, что позволяет занижать в отчетности стоимость квартир, а значит, и один из основных налогов - налог на прибыль (24%).

Облигации

Облигации - это ценные бумаги с низким риском убытка, приносящие невысокий, но стабильный доход. Именно безопасность и стабильность дохода отражается на его невысоких показателях. Считается, что инвестировать в облигации - наиболее надежное вложение средств на рынке ценных бумаг. Это очень похоже на банковский вклад - деньги кладутся под известный процент и на определенный срок. Преимущества перед банковским вкладом заключаются в следующем: возможность забрать деньги без потери набежавших процентов и обычно все-таки более высокая доходность. Облигации выпускают компании самых разных отраслей, в том числе и строительные, например ГК «ПИК», СУ-155, МИРАКС и другие. Для получения ощутимого дохода нужно вложить не менее нескольких тысяч долларов.

Облигации являются неплохим инструментом для накопительного долгосрочного инвестирования, когда инвестор постепенно копит деньги для покупки квартиры или загородной недвижимости. Инвестирование - это долгосрочное вложение средств в предприятия различных отраслей, в инновационные и предпринимательские проекты.

ЗПИФы

Существует еще одна форма участия в инвестиционно-строительных проектах - закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости. ПИФ - это «общий котел», объединенные средства инвесторов, переданные в доверительное управление управляющей компании (УК). Задачей УК является вложение средств наиболее эффективно, чтобы стоимость паев максимально возрастала. В отличие от депозита, где процентная ставка заранее оговорена, при инвестировании в фонд вся прибыль достается пайщику (за минусом вознаграждения и расходов управляющей компании). Закрытые паевые инвестиционные фонды, как правило, создаются под конкретный строительный проект.

Средний порог вхождения в новые паевые фонды постоянно снижается, поэтому они становятся все более привлекательными и доступными для частных инвесторов. Инвестор паевых фондов - это тот, кто имеет целью не приобретение в собственность какой бы то ни было недвижимости для использования в личных нуждах, а тот, кто вкладывает деньги в строительные проекты для извлечения в дальнейшем инвестиционного дохода.

Акции

Рыночная цена акций постоянно колеблется в сторону плюса или минуса. Колебания могут быть очень значительными, и из-за этого акциям свойственна высокая степень риска. Долгосрочное инвестирование подра­зумевает покупку акций на срок больше года. Для терпеливого долгосрочного инвестора временные падения акций не страшны. Он рассчитывает на длительное и перспективное умножение. Такая стратегия может приносить неплохие проценты годовых, а за более продолжительный период составит сотни процентов.

Договор инвестирования без регистрации

Существует еще одна схема, которую до сих пор применяют даже серьезные игроки рынка. Это договоры инвестирования, датированные мартом 2005 г., с оплатой сегодняшним днем. Такие договоры можно не регистрировать, т.к. поправки к Закону №214, требующие регистрации договоров долевого строительства в течение определенного времени, были приняты в апреле 2005 г. Но временные возможности этой схемы работы делают ее применение все более затруднительным. Зато в такой договор легко встраиваются такие полезные опции, как «лжестраховые полисы», за счет которых можно скрывать настоящую стоимость квартир.

Дата публикации: 17:34 12 октября 2007