Бизнес по-русски — сыграть в классы

«Точечные» новостройки в различных районах Москвы. Новые крупные жилые комплексы, мода на которые пришла в столицу пару лет назад и, судя по всему, задержится надолго. «Панель» последних лет постройки в районе Новых Черемушек.

«Сталинские» дома в тихих улочках центра и на набережных. Все это — объекты так называемого бизнес-класса, доля которого в общем объеме предложения московских квартир сегодня превышает 60%.

Разнообразие и неопределенность как ценовых, так технических характеристик этого сегмента пугает и специалистов рынка, и покупателей. А вдруг то, что мне предлагают, вовсе не бизнес-класс, не то престижное и комфортное жилье, которое должно соответствовать моему статусу? Как не ошибиться в выборе?

Российский рынок недвижимости на сегодняшний день не имеет достаточно ясных и четких критериев, которые позволяли бы однозначно отнести тот или иной объект к определенной категории. Зачастую дома, позиционируемые как жилье бизнес-класса, по многим параметрам таковыми не являются. Случается и наоборот: проект получается настолько удачным, что за счет повышенного спроса со стороны обеспеченных клиентов и, как следствие, социальной однородности переходит в более высокий разряд. Так что деление это, как правило, условное и зависит от маркетинговых усилий девелоперов.

Каркас — монолитный, проект — индивидуальный

В настоящее время бизнес-класс занимает больше половины рынка: практически каждый монолитный дом позиционируется в этом сегменте. Тем не менее существует минимальный перечень параметров, которые отличают жилье бизнес-класса от других категорий.

«Дома бизнес-класса расположены преимущественно в центре города и других престижных районах Москвы — на Кутузовском и Ленинском проспектах, проспекте Вернадского, Мосфильмовской улице, — отмечает директор по маркетингу бюро недвижимости «Агент 002» Ольга Побединская. — Эти дома, конечно, не являются архитектурными творениями в отличие от «элитки» или клубных домов, но это и не типовые здания, они построены из дорогого материала».

При строительстве домов бизнес-класса не используется панель. На первичном рынке к этому сегменту относятся кирпичные, монолитно-кирпичные и монолитные дома повышенной комфортности, возведенные по индивидуальным архитектурным проектам, с разветвленной инфраструктурной сетью и благоустроенной прилегающей территорией. Такие объекты находятся под круглосуточной охраной и оснащены системами видеонаблюдения, а также КПП. Высота потолков в домах должна составлять не менее 3 м, в оконных проемах устанавливаются качественные современные стеклопакеты. Подземные паркинги, которые для данной категории жилья являются обязательным параметром, в таких домах сооружаются из расчета два парковочных места на одну квартиру.

«В монолитных домах есть возможность варьировать количество комнат и общую площадь квартир на этажах, — комментирует начальник отдела маркетинга и рекламы ОАО «Пересвет-Девелопмент» Александр Козлов. — Например, если на этаже располагаются две «однушки», «двушка» и «трешка», то в панельном доме изменить данное соотношение нельзя, габариты квартир на всех этажах одинаковые. А в монолитном доме допустимо менять количество квартир на этажах, комнат в квартире, метраж».

Между клубом и «панелью»

Отличить бизнес-класс от смежных категорий — хорошего эконом-класса и нижнего уровня «элитки» — можно по техническим характеристикам: высоте потолков, количеству машиномест, качеству инженерии и т. п.Так, площади квартир в домах эконом-класса значительно меньше, чем в домах бизнес-класса. Для последних средняя площадь квартиры составляет 100–120 кв. м, тогда как для эконом-класса этот показатель равняется 70–75 кв. м. Дом должен быть оснащен современными инженерными системами (бесшумные лифты, система очистки воды, центрального кондиционирования и т. п.).

Существуют также особенности, которые отличают дома бизнес-класса от элитных. В первую очередь, по мнению специалистов бюро недвижимости «Агент 002», это отсутствие привязки к месту: к бизнес-классу могут относиться как целые комплексы, так и дома точечной застройки. Отличительной чертой является и количество квартир: в домах бизнес-класса их, как правило, более 50, тогда как в клубных домах — не более 20.

Поскольку дома одного класса подчас существенно отличаются друг от друга по некоторым характеристикам, ряд специалистов выделяют две подкатегории: собственно бизнес-класс и бизнес+. «Первый — это простой «монолит» в хорошем месте, — отмечает директор исследовательского центра управления новостроек компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» Борис Флексер. — Жилье не имеет какого-либо продвинутого инжиниринга. Площадь однокомнатной квартиры составляет 50–60 кв. м. В домах преобладают «однушки». Квартиры «бизнес +» — жилье повышенной комфортности. В данном случае обязательна огороженная территория с ландшафтным дизайном, фасад дома имеет декоративную отделку, инфраструктура представлена высококачественными комплектующими (лифты, водопровод, сантехника, стеклопакет и т. д.). Метраж однокомнатной квартиры — в пределах 60–70 кв. м».

Вчерашняя «элитка» — сегодня бизнес-класс

На вторичном рынке к среднему сегменту чаще всего относят квартиры, которые по тем или иным характеристикам не попадают в разряд элитного жилья: менее удобные планировки, недостаточное количество парковочных мест, высокий уровень изношенности коммуникаций. При этом хорошие видовые характеристики и оригинальная архитектура в разы увеличивают ликвидность подобных квартир. Бизнес-класс на вторичном рынке недвижимости представлен двумя типами жилья — это новые дома, построенные за последние пять лет, и дома советской «элиты», уже не дотягивающие сегодня до престижного статуса.

«Современная «элита» предпочитает селиться в новых домах самого высокого уровня и не иметь проблем с изношенными коммуникациями, с соседями, оставшимися с советских времен, и отсутствием парковок, — рассказывает директор аналитического консалтингового центра холдинга «МИЭЛЬ» Владислав Луцков. — Но благодаря своей известности и престижному месторасположению квартиры в «легендарных» домах оцениваются очень высоко».

В первую очередь речь идет о знаменитых «сталинских» домах, расположенных в исторически привлекательных для покупателей районах. Для строительства этих домов в свое время выделили лучшие как по прежним, так и по нынешним критериям районы: Патриаршие пруды и Арбат, Фрунзенскую набережную и Якиманку. Впрочем, и на удалении от центра места выбирались наиболее привлекательные: «Царские села» в Кунцеве и Новых Черемушках, Мосфильмовская улица, где традиционно расположено большое количество дипломатических миссий, улица Удальцова. Сюда относят и так называемые «цековские» кирпичные дома, расположенные на Баррикадной, Спиридоновке, в Черемушках. Престижными в то время считались также районы Аэропорт, Сокол, Университет, Кутузовский и Ленинский проспекты. Но не все дома старой «элитной» застройки сегодня дотягивают до бизнес-класса.

«К сожалению, на рынке сейчас часто встречаются объекты, которые позиционируются некорректно, — считает заместитель директора департамента реализации компании «МИАН–Девелопмент» Наталья Усова. — Бизнес-класс должен отличаться не ценой, а качественным наполнением. Из старой застройки, пожалуй, только высотки на Котельнической набережной и Кудринской площади могут претендовать на звание реального бизнес-класса.

С некоторой натяжкой к нему допустимо отнести ведомственные дома, которые возводились для ЦК партии с 1975 по 1980 год. Эти здания характеризуются большими, отделанными ракушечником или мрамором вестибюлями и холлами, наличием консьержек и охранников. На этаже расположено не более двух– трех квартир, а всего их в доме насчитывается от 20 до 60, лишь иногда — более 150. Средний размер «двушки» составляет 75 кв. м, «трешки» — 105 кв. м, четырехкомнатной квартиры — 130 кв. м. В трех–четырехкомнатных, как правило, имеется два санузла. Но следует отметить, что дома, которые справедливо назвать полноценным бизнес-классом, появились сравнительно недавно — с конца 1990-х годов. Жилье, которое построено до этого момента, не имеет всех характеристик бизнес-класса».

Олег Борисенок, маркетолог-аналитик компании «Комстрин»:

— Здание бизнес-класса должно быть возведено по индивидуальному проекту, с применением монолитной или монолитно-кирпичной технологии строительства. Обязательна свободная планировка квартир и большие площади: например, для «двушки» 90 кв. м — вполне нормально.

Немаловажная составляющая — современная инженерия здания и коммуникации. Дом бизнес-класса непременно должен иметь огороженную территорию и охрану, а также парковку из расчета не менее одного машиноместа на квартиру. Расположение играет определяющую роль, но центральные районы не обязательны.

Дом бизнес-класса вполне может располагаться в районе станции метро «Юго-Западная», но, например, в Капотне такой дом трудно себе представить. Покупателями квартир бизнес-класса являются достаточно обеспеченные люди, готовые выложить за «квадрат» от $5 тыс. При площади квартиры 100 кв. м это составит $500 тыс.

Евгений Скоморовский, управляющий директор компании «Century 21 Запад»:

— По сути жилье любого класса должно обладать определенными характеристиками (например, качественной инженерной «начинкой») и различаться только по своему расположению и типу проекта. Однако в действительности это далеко не так: качество строительства и используемых материалов оставляет желать лучшего. То, что у нас называют бизнес-классом, во многих странах является минимально приемлемым стандартом качества жилья, которое при этом еще и достаточно демократично по ценовым параметрам. У нас стоимость квартир в таких домах составляет от $5,5 тыс. до $9 тыс. за 1 кв. м, что делает их недоступными для подавляющего большинства населения.

Дата публикации: 19:00 15 октября 2007

Источник: bpn.ru