Улучшаем жилищные условия: альтернатива обмену

Комфортная жизнь для многих людей ассоциируется в первую очередь с просторной и удобной квартирой. Именно поэтому все большее количество россиян желает улучшить свои жилищные условия. На сегодняшний день в качестве оптимального варианта для этого многие используют альтернативную сделку — продажу старой квартиры и покупку новой. При этом человек одновременно является и продавцом, и покупателем. По оценкам экспертов рынка, сегодня порядка 60–80% сделок, совершаемых на столичном рынке жилья, являются альтернативными.

Альтернативная сделка имеет ряд неоспоримых преимуществ. Первое — сроки. Продажа старой и покупка новой квартиры регистрируются одновременно. В результате обе сделки реально провести в течение одного месяца (или за две недели при ускоренной регистрации). Другой плюс в том, что вы продаете свою квартиру только тогда, когда найдена новая, и не рискуете, продав квартиру, надолго «зависнуть» с наличными.

По словам заместителя генерального директора компании «МИЭЛЬ–Брокеридж» по регулярному рынку жилья Алексея Шленова, желающих просто продать свою квартиру и получить за нее деньги, ничего не приобретая взамен, немного. Если продаваемая квартира — единственная, то «альтернатива» неизбежна.

В ходе такой сделки продавец объекта недвижимости доплачивает, чтобы приобрести большую по площади и лучшую квартиру. Не все желающие улучшить жилищные условия готовы сразу оплатить разницу в площади. В этом случае целесообразно прибегнуть к ипотечному кредиту. На сегодняшний день порядка 10–15% альтернативных сделок на вторичном рынке жилья Москвы проводятся с привлечением заемных средств.

При совершении сделок с использованием ипотеки многие риэлторские компании предлагают специальные условия своих банков-партнеров. «Например, при смене однокомнатной квартиры на двухкомнатную с помощью одной из наших ипотечных программ ежемесячные платежи составят всего 20,4 тыс. руб. Схема сделки заключается в том, что риэлторы подбирают наиболее подходящий вариант нового жилья, одновременно организуя продажу имеющейся у клиента квартиры. При этом ипотечные брокеры обеспечивают полный комплекс услуг по подбору программы и получению кредита. Это позволяет клиенту сэкономить примерно 5–7% суммы займа», — отмечает А. Шленов.

Альтернативная сделка проходит быстрее, нежели обмен. Это связано с тем, что при прямом обмене предлагаемый объект должен понравиться вам, а ваша квартира — новым жильцам, что бывает крайне редко. Экономия времени при альтернативных сделках осуществляется благодаря отсутствию жесткой обратной связи.

Кроме того, при альтернативе не обязательно искать равноценный вариант: вы можете продать свою квартиру дороже, а купить новую дешевле или приобрести жилье большей (меньшей) площади. При альтернативе шире выбор: квартир, выставленных на продажу, несравнимо больше, чем тех, владельцы которых планируют прямой обмен.

Сложность альтернативных сделок состоит в соблюдении баланса интересов не только продавца и покупателя одного из объектов недвижимости, но и других участников цепочки. К тому же в отличие от так называемых «прямых продаж» деньги как платят, так и получают несколько участников сделки. Заключить подобную сделку без риэлтора очень трудно.

Дело в том, что этот специалист не просто находит покупателя на вашу квартиру и варианты для вас — он организует всю сделку. Самостоятельно это осуществить очень непросто. Надо договориться со всеми участниками цепочки (их зачастую более десяти) обо всех нюансах, начиная от условий доступа к ячейке и заканчивая сроком, в течение которого подписывается акт передачи квартиры. Профессиональные риэлторы обязательно проверят готовность пакета документов на все квартиры.

Из-за сложности альтернативной сделки ее результат во многом зависит от профессионализма, опыта и квалификации риэлтора. Экономится не только время, но и нервы: после звонка в агентство клиенту останется только выбрать подходящий вариант из множества предложенных.

«Любая сделка купли-продажи по-своему уникальна и имеет свои тонкости и особенности, — резюмирует А. Шленов. — Чтобы обойти все подводные камни и благополучно довести начатое до конца, прежде всего необходим опыт в проведении подобных операций. Если его нет, вы сильно рискуете, осуществляя обмен самостоятельно. Рекомендую обратиться за помощью к специалистам. В конечном счете вы сэкономите время, деньги и нервы».

Дата публикации: 19:06 15 октября 2007

Источник: bpn.ru