Особенности национальной жизни за городом

Мечта об уютном собственном домике (желательно – с кусочком собственной же земли) бытовала в России всегда, и как только обстоятельства давали хоть какой-то шанс на её реализацию – тут же находились желающие её реализовать. Так что не удивительно, что как только с началом перестройки у определённой части населения появились деньги – тут же на Россию буквально обрушился бум индивидуального строительства, всеми правдами и неправдами начали выделяться участки под него, как грибы начали расти особняки, особнячки, коттеджные посёлки (зачастую поражающие непривычный взор своим, мягко говоря, архитектурным своеобразием), и прочие объекты из того же ряда.

Его Величество Престиж

В этой «питательной среде» моментально сформировалось поколение застройщиков, которые так же, как незабвенный Энди Такер, каждый доллар в чужом кармане воспринимали как личное оскорбление, если не могли воспринять его как свою законную добычу. Впрочем, в те времена на застройщиков работала не только Великая Российская Мечта, но и чисто советские индикаторы, определяющие, что «жизнь удалась»: «квартира, машина, дача», и первую скрипку в подмосковном индивидуальном строительстве начала-середины девяностых играл Его Величество Престиж. Впрочем, в стремлении к престижности нет ничего изначально плохого, как и другие побуждения, это стремление вполне способно играть роль «двигателя» прогресса, рынка и даже личностного роста. Но… при одном условии: если в ушах участника гонок за престижем последний писк моды не заглушает голос здравого смысла. А здравый смысл прежде всего интересуется не тем, что вашим соседом по посёлку будут знаменитый артист N и банкир M, а тем, какое качество жизни за свои деньги получит владелец такой недвижимости. А с этой точки зрения с загородным жильём далеко не всё так однозначно, как кажется на первый взгляд.

Безусловно, экология в городе (а в центре Москвы – в особенности) будет только ухудшаться (увы, это – объективный закон развития всех мегаполисов), и с этой точки зрения, коттедж за городом – весьма заманчивая альтернатива городской квартире.

Но только при выполнении ряда условий, а именно: транспортного, энергетического, коммуникационного и инфраструктурного обеспечения. Если ещё до строительства грамотно спланировать обеспечение всех этих потребностей, то качество жизни в таком загородном посёлке будет действительно куда выше, чем даже в самом престижном районе мегаполиса.

Мы пойдем своим путем

Беда тут только одна: пресловутая «невидимая рука рынка», пихающая проектировщиков под локоть и вынуждающая их «засаживать» максимум объектов на единицу площади и всячески экономить на инфраструктуре, а застройщиков – «досрочно построить – досрочно освоить» (то есть – продать) и… уйти по-английски, оставив свежеиспечённых владельцев наедине с ворохом проблем, порождённых таким подходом. А ворох этот разгребать было не так-то просто, поскольку посёлки такие не только строились по принципу «после нас – хоть потоп», но и управляющие ими структуры формировались по принципу «спасение утопающих – дело рук самих утопающих». В европейских странах необходимость профессионального и ежедневного управления подобными объектами не обсуждается за полной её очевидностью, а клиент, желающий купить недвижимость в подобном посёлке имеет дело не с застройщиком, а с управляющей компанией, и ещё до покупки получает полный список своих прав и возможностей, а также отчётливое представление, во что ему обойдётся содержание такой недвижимости. А мы как всегда идём «особым российским путём» - по всем граблям, до которых можем дотянуться.

Нехорошие посёлки

В девяностых такая ситуация на рынке загородной недвижимости сформировалась и стала устойчивой по единственной причине: всё это время этот рынок был «рынком продавца», и на любое пожелание покупателя, выходящее за пределы абсолютного минимума, застройщик без всякого вреда для собственного кошелька мог ответить: «не нравится у нас – поищите в другом месте, и вообще, проходите, не задерживайте очередь». Но после мини-кризиса 2004 года ситуация начала меняться. У покупателей появилась возможность «выйти из гонки», отдышаться, осмотреться и подумать, что же они всё-таки будут иметь (или уже имеют) за свои весьма немалые деньги. А картина при этом рисовалась весьма прискорбная: «хорошие» посёлки, конечно, существуют, но подавляющее большинство жилья этой категории к ним не относится, и «среднее по сегменту» качество жизни по всем европейским меркам абсолютно не соответствует затраченным средствам. В частности, начали массово «всплывать» такие неприятные моменты, как сомнительный статус земли, не только отсутствие социальной инфраструктуры в настоящий момент, но и невозможность её постройки за хоть сколько-нибудь реалистичные деньги в хоть сколько-нибудь обозримом будущем, сильнейшая перенапряжённость всех коммуникаций, и самая главная проблема – так сказать «окружающая среда» во всех её проявлениях. Например, на момент продажи коттеджей в таком посёлке, справа от него был лес, а слева – чисто поле, приятное для глаза и навевающее философское настроение, но уже через пару-тройку лет после покупки как-то незаметно выясняется, скажем, что по лесу этому, буквально в ста метрах от его опушки пройдёт трасса – дублёр очередного федерального шоссе, а поле – это вовсе и не поле, а площадка, на которую выводится из Москвы, скажем, кожевенный завод и строится микрорайон дешёвых девятиэтажек для работающих на нём. Естественно, при наличии хотя бы минимально внятного генплана развития Подмосковья такая ситуация была бы невозможна, но где он, этот генплан… Может быть, когда-нибудь он всё-таки прорастёт… на могилах нынешнего поколения счастливых коттежевладельцев.

Ну и ещё один пикантный момент: к своим представлениям, во что должно обходиться содержание и охрана дома в таком посёлке, подавляющее большинство владельцев вынуждено приписывать нолик справа (и хорошо ещё, если один). Причин тому две: во-первых, на начальном этапе развития все просчёты велись по аналогии с существовавшими ещё с советских времён дачными посёлками (поскольку другого опыта просто-напросто не было), а содержание дачного посёлка и посёлка коттеджного – это, как говорят в Одессе «две большие разницы», а во вторых – застройщик по этому поводу как правило «не парился», и всю необходимую инфраструктуру (и вообще, и охранную в частности) владельцы вынуждены были надстраивать самостоятельно, и, естественно, куда менее оптимальными методами. В итоге «нехорошие» коттеджи (а их оказалось достаточно много) стали продаваться и перепродаваться, что отнюдь не способствовало налаживанию комфортной жизни в посёлках.

К среднему классу - лицом, к элите…

Что же мы имеем в этом секторе сегодня? С одной стороны, серьёзную заинтересованность и, соответственно, спрос, на подмосковные коттеджи (в том числе и дорогие), а с другой стороны – список реальных требований к таким коттеджам, которым не удовлетворяет подавляющее большинство выброшенных на «вторичку» объектов. Времена для застройщиков наступили куда менее «халявные»: если он будет строить как раньше, то он просто-напросто ничего не продаст. И если раньше такие слова как «управляющая компания», «девелопмент» и «консалтинг» встречались только в обзорах западного рынка, то сегодня подмосковный застройщик «пошёл на поклон» к грамотным девелоперам и управленцам, и весьма внимательно к их рекомендациям прислушивается, причём ещё на этапе разработки концепции посёлка. Ещё один приятный момент: рынок таки вынудил нашего застройщика повернуться лицом к среднему классу, невольно способствуя тем самым выполнению всяческих государственных программ. Причины очевидны: действительно элитных участков в Подмосковье практически не осталось.

Классический пример: сорок четыре гектара на тридцатом километре Новой Риги. Транспортная доступность – замечательная, но… слева – крупная подстанция, справа – деревня и древнее садоводческое товарищество. Плюс территория посёлка разбита пополам высоковольтной линией. Вполне очевидно, что «элита» туда на таких условиях не поедет, да и построить на такой территории элитных коттеджей можно от силы полсотни (а потом лет пять как минимум их с трудом продавать). А для среднего класса – это идеальная площадка (в том числе, и для так называемого «альтернативного жилья»). Деревня и древнее садоводческое товарищество их нисколько не смутит, подстанция под боком для них – это не минус, а благо, ибо сильно удешевляет подключение и уменьшает вероятность сбоев в электропитании, а фешенебельные загородные рестораны и гольф-клубы в потребную им инфраструктуру не входят. «Нарезать» эту территорию можно минимум на три сотни таунхаусов, а значит, что не только детский сад, но и частная начальная школа, которой позавидуют многие москвичи – это более, чем реально. Да и линию маршруток к ближайшему метро на таких условиях организовать – тоже занятие вполне прибыльное. По оценкам аналитиков, доля спроса в Подмосковье на такие коттеджи и таунхаусы – более пятидесяти процентов (и это – « в деньгах», а не в штуках), а предложений – практически ноль, поэтому продаваться такие объекты будут если и медленнее, чем горячие пирожки, то ненамного. А цена в полтораста-двести тысяч долларов за участок с домом за границы платёжеспособного спроса не выходит, а это и есть реальная альтернатива московскому жилью.

На поклон к управленцам

Ещё одна объективная тенденция нынешнего рынка: кардинальное изменение отношения застройщиков и покупателей к профессиональному управлению. Как всегда, до элементарных истин нужно дорасти. Те корпорации, которые «пускали хлеб по водам» и несмотря на «сильный встречный ветер» растили собственные управляющие компании, оказались сверхвостребованными. ТСЖ как форма управления на практике себя не оправдали, ибо бесконечная смена председателей, каждый из которых почему-то думает прежде всего о своих личных интересах, «политические фракции» и «гражданские войны» в стакане воды, которые, безусловно способствуют насыщенной эмоциональной жизни некоторой категории жителей таких посёлков, но порядка, увы, не прибавляют, надоели всем. Сегодня ТСЖ приходят на поклон к известным управленцам (которых, к сожалению, не так много, как хотелось бы) со словами: «товарищество наше изобильно, порядку только нет, придите и правьте нами».

А как сегодня выглядит грамотное управление с точки зрения профессионала? По мнению Ларисы Симановой, Генерального Директора управляющей компании «МажорДом», у которой сегодня в управлении 17 поселков по Ново-Рижскому, Рублевскому и Калужскому шоссе, идеальный вариант – безусловно, это когда управляющая компания приходит даже не на стадии планирования, а на стадии разработки концепции посёлка. В отличии от застройщика, она по самому своему определению стоит на стороне жителей, а не строителей, ибо она не уходит с объекта по окончании строительства как застройщик, и всё то, что она не учла до и в процессе строительства – разгребать предстоит ей же самой и за собственные деньги. Впрочем, строго говоря, ничего нового в таком подходе нет, и он уже достаточно давно практикуется во всем цивилизованном мире. При этом разрабатывается весьма жёсткий и детализированный кодекс внутреннего распорядка: что можно, что должно, что нельзя, и прейскурант – сколько всё это стоит. Если покупатель с уставом данного монастыря не согласен – ему вежливо предлагают пройти в другой, где «всё, что не запрещено – разрешено», а остальное – caveat emptor (риск покупателя). Впрочем, можно регулировать отношения между пайщиками исключительно Жилищным и Гражданским Кодексами, а также правоприменительной практикой, но те, кто в таких «монастырях» жили – больше туда не хотят, ибо на собственной шкуре выяснили, что проблема выгула собак может реально превратить в кровных врагов всех жителей посёлка, тот же Гражданский Кодекс никак не запрещает вернувшемуся из дальней загранкомандировки владельцу начать строительство своего домика, когда весь посёлок уже застроен (так что дамы с колясочками следующие полгода будут прогуливаться под громкое национальное пение рабочих из ближнего зарубежья (и хорошо, если трезвых)), а суды по поводу заборов имеют свойство тянуться годами.

Более сложная ситуация – это когда управляющая компания приходит в уже готовый посёлок, где люди живут уже несколько лет и перессорились напрочь, а половина домов выставлена на продажу, и коммунальные услуги их владельцы платить отнюдь не собираются. Но профессиональный управленец и здесь станет грамотным буфером, способным поглотить весь накопившийся негатив и внедрить новые, более цивилизованные стандарты поселковой жизни. Вообще, по мнению профессиональных управленцев, девяносто пять процентов сил, времени и умений хорошего управленца занимает организация способа жизни управляемого посёлка, а технические проблемы (с застройщиками, поставщиками услуг, и т.д.) – это всего пять процентов.

Дата публикации: 12:12 16 октября 2007

Источник: bpn.ru