Генералы песчаных карьеров

Ошибается тот, кто думает, что столичный рынок недвижимости уже поделен между московскими компаниями и чужакам на нем нет места. Процесс завоевания столицы продолжается, а новые компании не спешат довольствоваться крохами — небольшими площадками под точечные объекты, а планируют развиваться в столичном регионе за счет реализации масштабных проектов. На долю группы ЛСР, по данным журнала Forbes, приходится 70% рынка панельного и 33% дорогого жилья в Северной Пальмире, половина рынка дорожных работ, а также 67% рынка кирпича, 50% рынка железобетонных изделий и 70% рынка песка. В Москве компания планирует занять такие же ведущие позиции, рассказывает Игорь Левит, генеральный директор группы ЛСР.

Биография

Игорь Левит, генеральный директор ОАО “Группа ЛСР”, родился в Санкт-Петербурге в 1971 г. В 1994 г. окончил Санкт-Петербургский государственный технический университет. В группе ЛСР работает с 1994 г. В 1997 г. назначен коммерческим директором ОАО “Ленстройкерамика”. В 1999 г. перешел на должность гендиректора ЗАО НПО “Керамика”. В 2002 г. назначен вице-президентом, а в 2004 г. – первым вице-президентом группы ЛСР. С 2006 г. является генеральным директором группы ЛСР. Кандидат технических наук. Почетный строитель России. Женат, имеет двоих сыновей.

Группа ЛСР вертикально-интегрированная диверсифицированная холдинговая компания образована в 1993 г. Группа объединяет предприятия по добыче и переработке нерудных ископаемых, производству и перевозке стройматериалов, строительству зданий – от крупнопанельного жилья массовых серий до элитных домов, построенных по проектам ведущих отечественных и зарубежных архитекторов. Всего в состав группы ЛСР входит 21 бизнес-единица, объединенная в шесть бизнес-сегментов. Группа имеет предприятия и офисы в Санкт-Петербурге, Москве, ряде городов Ленинградской области, Литве, Латвии, Эстонии, на Украине, в Германии. Общее число сотрудников составляет около 15 000 человек.

Сложно управлять большой компанией?

Очень сложно. Наша компания быстро развивается, и основная задача, которую постоянно приходится решать, — добиваться того, чтобы управленческая структура не отставала от развития бизнеса. Наверное, и до сих пор это основная сложность. Мы ни минуты не стоим на месте. У нас постоянно расширяется география деятельности, появляется новая продукция, мы осваиваем новые направления бизнеса в строительной индустрии. И здесь очень важно не потерять нить управления, чтобы компания не начала управлять тобой. Второй важный момент — подбор тех человеческих ресурсов, которые могут решать поставленные перед компанией задачи. Мы очень много работаем над укреплением нашей команды менеджеров. С точки зрения вопросов управления и менеджмента нужно всегда смотреть на шаг вперед. Остальные аспекты бизнеса, в том числе и финансирование, проще решаются, так как они в какой-то мере идут следом за ростом компании.

Вы давно в строительном бизнесе?

В 1994 г. я пришел работать в компанию, которая выросла в группу ЛСР.

У вас строительное образование?

Нет, инженерное. Я окончил Санкт-Петербургский государственный технический университет по специальности «инженер-электрик».

Наверное, сложно работать не по специальности?

Даже когда работаешь по профессии, полученной в институте, не всегда все просто получается. Наша компания была создана в 1993 г., и в 1994 г., когда я пришел в нее, это была относительно небольшая команда людей, недавно начавших заниматься строительным бизнесом. Костяк команды составляли выпускники экономического факультета Санкт-Петербургского университета, которые и по сей день работают в компании, возглавляя определенные направления ее деятельности. Так получилось, что вместе с ростом фирмы увеличивалась и наша компетенция в ней.

Вы в компании сделали хорошую карьеру. C какой должности начался ваш карьерный рост?

Я пришел на позицию менеджера. Но относительно быстро стал продвигаться, сначала занял пост заместителя руководителя на одном из наших кирпичных заводов, а когда мы приобрели еще один кирпичный завод, то я несколько лет работал его директором. После создания в нашем объединении управляющей компании я сразу перешел в нее на позицию вице-президента и прошлым летом занял пост генерального директора группы ЛСР.

Каковы ваши главные достижения?

В сфере строительного бизнеса группа ЛСР — одна из крупнейших компаний в России. Мы занимаем одну из лидирующих позиций в Санкт-Петербурге и в Северо-Западном регионе в целом и имеем достаточно серьезный портфель продуктов с точки зрения девелопмента и выпуска строительных материалов. Всего в состав группы входит 21 бизнес-единица, в которых работает около 15 000 человек.

Как делится структура бизнеса между дивизионами?

У нас два направления деятельности, которые функционируют параллельно и независимо друг от друга. Это девелопмент во всех его проявлениях и производство строительных материалов. Мы начинали как девелоперы элитного жилья в Санкт-Петербурге и постепенно в зависимости от проявляющихся тенденций рынка входили в его новые сегменты. Сейчас мы строим и массовое жилье, и загородную недвижимость, и бизнес-центры. Мы давно занимаемся девелопментом, и у нас есть ряд ключевых компетенций, которые позволяют нам развивать данное направление. Направление «строительные материалы» развивалось только за счет приобретения заводов. Мы только однажды участвовали в приватизации, когда в 1993 г. вышли на рынок производства стройматериалов. В дальнейшем мы всегда покупали предприятия стройиндустрии, занимались их модернизацией, укрупнением, консолидацией мощностей.

Что вы понимаете под ключевыми компетенциями?

Мы приняли решение о выходе на рынок строительства массового жилья, после того как в структуре нашей компании появилось два крупнейших в городе ДСК — они производят почти 60% панельного жилья в Санкт-Петербурге, — так как у нас появилась уверенность в том, что мы сможем гарантировать ввод жилья в намеченный срок, сможем отвечать за себестоимость, качество и т. д. На сегодняшний день согласно одному из последних исследований компании «Петербургская недвижимость» наша фирма занимает 4-е место в городе в этом сегменте.

Какие причины выхода группы ЛСР на столичный рынок девелопмента? У вас не хватает площадей в Санкт-Петербурге и вы решили развиваться за счет столичных территорий?

Площади в Санкт-Петербурге у нас есть, но когда мы создали свой холдинг и посмотрели на него с точки зрения перспективы развития, то поняли, что придет момент, когда на рынке Санкт-Петербурга нам станет тесно. Я не говорю, что уже настал такой момент, так как есть еще направления, по которым мы сможем развиваться в своем городе как с точки зрения увеличения доли рынка, так и прибыльности и завоевания более сильных позиций. Но мы заведомо не хотели диверсифицироваться ни в какие другие отрасли промышленности и экономики, поэтому стали анализировать другие регионы, рассматривать города-миллионники, но в итоге поняли, что все территории сразу нам не охватить. Мы выбрали рынок недвижимости Москвы как самый большой и емкий. И поставили задачу занять в нем серьезные позиции по всем направлениям деятельности. В Москве с точки зрения продуктового портфеля мы хотим иметь структуру, похожую на ту, которая у нас есть в Санкт-Петербурге.

К 2001 г., когда группа ЛСР начала свой бизнес в Москве, столичный рынок девелоперских услуг был сформирован. В Москве работали крупные компании, за плечами которых были тысячи квадратных метров построенного жилья, и конкурировать с ними было непросто. Как проходила адаптация в столице?

Нам было сложно потому, что рынок Санкт-Петербурга более либеральный с точки зрения отношения к строительному бизнесу. В Санкт-Петербурге четче прописаны правила игры, гораздо меньше влияние органов власти. Безусловно, придя в Москву, нам пришлось принимать те условия, которые уже были сформированы. Мы понимали, что в чужой монастырь нельзя соваться со своим уставом. Постепенно мы входили в курс дела. У нас есть реализованные проекты, есть проекты, над которыми мы работаем, а основная текущая задача — это приобретение новых площадок под строительство.

Для вас сложнее было начать первый девелоперский проект в Москве или укрепиться на рынке недвижимости столицы?

Я думаю, что начать первый проект всегда сложнее.

О каком проекте идет речь?

Это жилой дом на ул. Давыдковской.

А к какому классу вы его относите?

Я никак не могу привыкнуть к классификации, принятой в Москве. В Петербурге есть элитное жилье в центре города, а все остальное — массовое.

Любой проект, реализованный в центре города, — элитный?

Да. Центр у нас не такой большой, как в Москве, поэтому на его территории действуют жесткие правила в отношении архитектуры, высотности возводимых домов и т. д. Никто не разрешит в центре Санкт-Петербурга строить высотное здание. А когда возводят небольшой домик, его оснащают всякими новшествами по полной программе. За пределами центра у нас нет элитных новостроек, поэтому мы спокойно относимся к их классификации. А панельные дома, которые мы строим, не хуже позиционированы на рынке, чем монолитные, и не уступают им в цене. С точки зрения потребительских свойств они даже превосходят монолитные, потому что сдаем мы их с полной отделкой, готовыми к заселению.

Если в Москве вы будете работать на рынке жилья экономкласса, а я знаю, у вас есть такие планы, то продолжите практику сдавать квартиры готовыми к заселению или будете работать, как другие столичные застройщики, возводящие коммерческое жилье без отделки?

Сложно менять правила игры, которые уже установлены. Если мы поймем, что столичный рынок сориентирован как раз на жилье без отделки и востребовано именно оно, то мы не станем усложнять себе жизнь. Если мы поймем, что сдача квартир, готовых к заселению, — это достаточно весомое конкурентное преимущество, то выберем второй вариант.

Насколько отделка удорожает себестоимость 1 кв. м?

Примерно на $100-110.

Есть ли разница в себестоимости строительства жилья, возводимого в Санкт-Петербурге и в Москве?

Практически нет. Разница только в стоимости земли.

В какую сумму обходится девелоперу земля в центре Петербурга?

В перерасчете на 1 кв. м — до $3000.

У вас есть планы строить элитные дома в центре Москвы?

На сегодняшний день мы не ставим себе задачу обязательно работать в центре Москвы. Наша основная задача — серьезно нарастить объемы, и выполнить ее можно только за счет массового жилья. Хотя, если нам будут попадаться участки под элитные проекты в центре Москвы и они будут с точки зрения финансов интересны, мы и от них не откажемся.

А участки под массовое жилищное строительство в Москве вы уже подобрали?

У нас есть ряд предложений под большие объемы в Москве и Подмосковье, но пока по ним не подписаны документы, я не могу назвать адреса.

В столичном регионе вы планируете строить питерские панельные серии?

У нас есть такие планы. 137-я серия, которую мы производим в Петербурге, в свое время считалась самой лучшей в Советском Союзе и выпускалась в разных регионах. Сейчас она прошла модернизацию и широко используется в застройке Санкт-Петербурга. В Москве наше предприятие ЖБИ-6 по производству железобетона готово достаточно оперативно модернизировать производство под выпуск панелей этой серии. Хотя мы будем смотреть на те территории, которые у нас появятся под новое строительство, и если, например, с точки зрения маркетинга нам будет интереснее строить монолитное жилье, то мы не будем настаивать на обязательном использовании нашей панельной продукции. Но тем не менее сертификацию наших серий на территории Москвы и Московской области мы уже начали.

Для вашей компании есть разница — возводить панельное или монолитное жилье?

Нет. У нас достаточно опыта и мощностей для того, чтобы строить то, что нужно рынку.

Но вы, наверное, знаете, что в Москве есть проблемы по использованию имеющихся мощностей столичного строительного комплекса. Какое у вас конкурентное преимущество, учитывая, что в Москве потребители уже знают те серии, которые производят столичные ДСК, а вашу — нет? Каким способом вы собираетесь привлекать столичных покупателей?

На самом деле я не вижу большой проблемы. Все объясняется возможностью компании обеспечить себя участками, и, естественно, мы не собираемся заниматься ценовой конкуренцией — это самое последнее дело в бизнесе. Мы не планируем предлагать свою панельную серию рынку как предложение другим девелоперам.

Если мы ее привезем в Москву, то только под наши девелоперские мощности. А с точки зрения потребителя, на мой взгляд, непринципиально, называются дома «серия П-44Т» или «серия 137». Главное — чтобы квартира имела оптимальное планировочное решение и нужный метраж.

Хочу отметить, что мы не планируем участвовать в строительстве в Москве жилья по городскому заказу. В последние годы мы начали участвовать в таких проектах в Санкт-Петербурге, но не потому, что заинтересованы в таких заказах, а потому, что мы одни из немногих в городе, кто может построить большие объемы панельного жилья.

Чем объясняется отказ от горзаказа?

Во-первых, в силу того, что рынок Москвы уже поделен между крупными застройщиками. Во-вторых, мы считаем, что усилия, которые мы должны потратить, чтобы войти в этот сегмент рынка в Москве, несопоставимы с эффектом, который мы можем получить.

В Москве вы собираетесь строить офисы?

Да. Мы рассматриваем максимум предложений, которые поступают. Хотя мы ориентированы на развитие больших проектов, если проект небольшой, но интересный, мы и от него не отказываемся. Например, когда нам предложили площадку на Садовнической улице, в районе «Балчуга», под строительство бизнес-центра премиум-класса, мы взялись за это предложение, оценив его как достаточно выгодное.

На какой стадии реализации сейчас бизнес-центр?

Заканчиваются проектные работы.

Компания работает в разных регионах России. Как вы строили отношения с чиновниками в Москве?

Мы заведомо отдавали себе отчет в том, что, хотя законы везде одинаковые, правила игры в разных регионах отличаются. Не скрою, проблемы были, но скорее всего они вызваны нашим непониманием тонкостей того, как делать строительный бизнес в Москве. Но эти проблемы мы быстро решили. Для тех, кто занимается строительством давно, понять детали несложно, если есть желание. На сегодняшний день мы уже не испытываем никакого дискомфорта от того, что изначально мы не московская компания. Мы предпочитаем развивать рыночные отношения, а не полагаться на какие-то связи и контакты, поэтому готовы доказывать свои преимущества с позиции конкуренции независимо от географии деятельности компании. В последнее время рынок становится все более либеральным, в Москве в том числе, и конкурентные преимущества выходят везде на первое место.

Как распределяется ваш девелоперский портфель заказов в Петербурге?

До недавних пор мы вели только жилищное строительство. В последние несколько лет компания обратила внимание на сегмент коммерческой недвижимости. Санкт-Петербург испытывает очень серьезную нехватку офисных помещений премиум-класса. В структуре ЛСР мы создали компанию А+ Estate, которая занимается коммерческой недвижимостью. Мы построили три больших бизнес-центра в центре города, которые сдаются в аренду, и ведем несколько проектов по строительству крупных деловых комплексов, которые, на мой взгляд, будут в числе лучших в Петербурге. Каждый сегмент девелоперского бизнеса у нас представлен конкретной компанией. Жилой недвижимостью экономкласса у нас занимается Городская домостроительная компания, в центре города элитные дома возводит строительная корпорация «Возрождение Санкт-Петербурга», загородная недвижимость — компания «Особняк».

В Москве группа ЛСР представлена одной компанией — «Мосстройреконструкцией». Почему вы ограничились созданием одной структуры в столице, а не пошли тем же путем, как в Санкт-Петербурге?

«Мосстройреконструкция» — наша дочерняя компания и самостоятельное юридическое лицо. На момент выхода на столичный рынок мы не планировали, что будем работать в разных сегментах рынка недвижимости, поэтому создали одну фирму, которая сейчас занимается и жилыми, в том числе загородными проектами, и офисным строительством. Но если наш девелоперский бизнес в столице будет развиваться, то не исключено, что мы создадим разные компании. Пока в Москве у нас только два проекта, поэтому для их реализации достаточно и одной фирмы. Однако в столице у нас относительно серьезно представлен блок строительных материалов: это и бетон, и железобетон, понемногу мы поставляем кирпич и щебень. Кроме того, на стройках Москвы работает наша строительная техника.

Один из них — бизнес-центр класса А на Садовнической улице вы уже назвали, а какой второй?

Второй — загородный проект «Грюнвальд» в Заречье сразу за МКАД, по Сколковскому шоссе. Это целый комплекс малоэтажных домов высотой 5-7 этажей, объединенных единой инфраструктурой. Сейчас там активно идут строительные работы.

Сколько денег вы вложили в этот проект?

Более $20 млн, но, разумеется, это не все запланированные инвестиции.

Кто продает возводимую жилплощадь?

«Мосстройреконструкция». Мы нигде — ни в Петербурге, ни в Москве — не пользуемся услугами посредников.

Почему? Ведь, воспользовавшись услугами риэлторов, можно гораздо активнее вести продажи.

Я не согласен. Если компания позиционирует себя как девелоперская, то она должна полностью заниматься всеми ключевыми операциями, в том числе: поиск площадки, разработка проекта, грамотная его реализация в намеченный срок и продажи готового жилья. Если компания не развивает какое-то из этих направлений, а отдает его на аутсорсинг, то это означает, что у нее нет возможности контролировать полный цикл создания объекта недвижимости. Мы весь процесс держим в одних руках, в том числе продажи.

Как у вас идут продажи в «Грюнвальде»?

Был период, когда продажи немного просели, но сейчас процесс нормализовался.

А как продается жилье в Санкт-Петербурге?

Весной и в начале лета нам казалось, что начинается спад продаж, но в итоге мы его так и не почувствовали. Продажи идут достаточно ровно, на хорошем уровне, а сейчас даже есть тенденция к увеличению цен. Я думаю, что в Питере год для девелоперов закончится хорошо.

Вы также работаете за рубежом, в частности в Германии. Успешно?

За рубежом мы работаем не только в Германии, но и в Эстонии, Латвии и сейчас реализуем проекты в Литве и на Украине. В Германии у нас нет особых интересов. Несколько лет назад мы попробовали вести девелоперский бизнес на

Западе, это была своего рода проба пера, но нельзя сказать, что остались в восторге от полученных результатов. Мы реализуем несколько девелоперских проектов по строительству жилья в Мюнхене и под Мюнхеном, но не придаем им большого значения, потому что наша рентабельность в России гораздо выше. В будущем мы не планируем там развиваться.

Насколько рентабельность строительства в Германии ниже, чем в Санкт-Петербурге?

В 2,5-3 раза. Но здесь нужно учитывать общий спад на рынке жилья в Германии. Я думаю, что это объективная причина низкой рентабельности.

А как вы оцениваете свой бизнес в других зарубежных странах?

В Эстонии и Латвии у нас уже есть заводы по производству газобетона, кроме них, как я уже говорил, мы приступили к реализации проектов по строительству таких заводов на Украине и в Литве. Специфика газобетонного бизнеса заключается в том, что ему свойственна очень широкая географическая диверсификация по всему миру. И мы уже одни из крупнейших производителей газобетона во всей Северной Европе. Наши заводы поставляют продукцию не только в Латвию и Эстонию, но и в Скандинавию, на очень перспективный украинский рынок, где практически нет газобетона, в Литву. Не исключено, что мы придем и в другие страны, производство газобетона — выгодный бизнес.

Группа ЛСР — вертикально-интегрированная диверсифицированная холдинговая компания. Какие преимущества такой модели управления?

Во-первых, это единственно возможная для нас структура бизнеса через управляющую компанию. Во-вторых, выгода абсолютно очевидна, так как у нас очень высокая степень диверсификации, но не в разных отраслях экономики, а только в одной — в строительной индустрии. Наш портфель разнообразен — от нерудных материалов, таких как песок и щебень, до самого высокого класса коммерческой недвижимости, которую мы строим.

Есть ли у вас приоритетное направление деятельности?

Нет. И дивизион производства строительных материалов, и дивизион девелопмента примерно одинаковы по всем финансовым показателям.

Как строится взаимодействие внутри компании между существующими дивизионами?

Управление дивизионами у нас построено так, что пересечения между предприятиями внутри группы очень небольшие. Максимум 20% выпускаемой продукции потребляется другими подразделениями. У нас нет никакой потребности в трансфертном ценообразовании — все предприятия внутри группы рассчитываются [между собой] только по рыночным ценам. Имея весь цикл — от добычи щебня до создания объектов недвижимости, мы четко представляем себе все затраты, которые проходят на этом длинном пути. Соответственно, мы можем хорошо контролировать их и получаем тесную связь с рынком.

По итогам 2006 г. какой дивизион принес компании наибольшую прибыль? И какова выручка компании?

За 2006 г. выручка нашей компании, по данным отчетности по МСФО, составила 21,1 млрд руб., что на 61% больше, чем в 2005 г. А EBITDA удвоилась по сравнению с 2005 г. с 1,9 млрд до 3,6 млрд руб. Наибольшую прибыль принесло производство стройматериалов.

Вы публикуете финансовую отчетность, указываете прибыль, хотя немногие российские компании спешат это делать. Как правило, в России так работают только иностранцы. Вы решили пойти по западному пути?

Это правильный путь. На мой взгляд, открытая компания — это весьма серьезное конкурентное преимущество. Мы не скрываем информацию о том, как строим свою деятельность, сколько зарабатываем. Это позволяет привлекать финансирование.

Группа ЛСР разместила на ММВБ уже третий облигационный заем. В чем преимущества используемой схемы привлечения финансов в компанию?

Привлечение денег на фондовом рынке — интересный и полезный опыт. Облигационный заем — это беззалоговый инструмент, что крайне важно. Чтобы им воспользоваться, нужно показать себя сторонним инвесторам в лучшем свете. Если для нас, например, не проблема предоставить банку залог, потому что у нас большие производственные мощности, есть объекты, которые могли бы выступить залогом, то для [других] крупных девелоперских компаний облигационный заем — один из самых серьезных путей привлечения денег в проекты. Плюс это возможность посмотреть, как [твою] компанию оценивает рынок.

И как это сказывается на ставке займа?

Чем под меньшую ставку ты можешь разместить свои облигации, тем ты интереснее выглядишь в глазах инвесторов.

Под какие процентные ставки вы разместили третий облигационный заем?

Под 8,35% годовых в рублях. На мой взгляд, на сегодняшний день это один из лучших показателей среди российских строительных компаний.

Какие еще источники финансирования?

Мы работаем с крупнейшими российскими и западными банками — это Сбербанк, ВТБ, Deutsche Bank и др.

Крупной компании проще получать кредиты?

Конечно. Хотя скорее проще не крупной, а серьезной компании. Основные моменты, которые способствуют открытию кредитных линий, — это отчетность по международным стандартам, обязательно аудированная известной западной компанией, уровень корпоративного управления в компании. Приятно отметить, что в июле 2007 г. рейтинговое агентство Moody's присвоило группе ЛСР рейтинг B1, прогноз — «стабильный». Это самый высокий кредитный рейтинг среди всех строительных компаний в России. Все это позволяет гораздо проще и более выгодно привлекать деньги банков.

Расскажите о перспективных проектах

В девелопменте все перспективы компании упираются в земельный банк. Если по Москве я пока не могу ничего рассказать в силу того, что нет подписанных документов, то в Петербурге у нас есть банк земли, что дает нам уверенность в том, что мы будем много работать во всех сегментах рынка недвижимости. У нас есть проекты по комплексной застройке территории, исчисляемые сотнями гектаров, где мы будем возводить жилье разного класса. В направлении производства строительных материалов у нас в работе несколько интересных проектов. Это два газобетонных завода на Украине и в Литве, в Ленинградской области у нас строятся кирпичный и цементный заводы. В течение трех лет мы планируем ввести их в строй. Мы изучаем и анализируем крупные города с населением более 1 млн и в недалеком будущем объявим о проектах на их территории.

Находите ли время на отдых, чем занимаете досуг?

Обычно времени на отдых не хватает, но если все же удается выкроить несколько дней, то в первую очередь я провожу их с семьей. Что касается хобби, то меня есть три направления: это футбол, я заядлый болельщик, и поиграть сам очень люблю, рыбалка и автомобильный трофи-рейд. Наша команда ежегодно участвует в «Ладога-трофи» — это один из крупнейших трофи-рейдов в мире. Маршрут проходит по городу, Ленинградской области, вокруг Ладожского озера и по Карелии. Три раза наша команда выигрывала гонку. Мы не боимся трудностей и рады высоким результатам.

Дата публикации: 10:05 17 октября 2007

Источник: bpn.ru