Санкт-Петербург. Рынок недвижимости. Тенденции и цены лета 2004 года

Цены на недвижимость перешагнули докризисный уровень. Продажа квартир стоимостью 150000-200000$, практически, обыденное событие. Все больше сделок стоимостью 300-600 тысяч.

На рынке все больше заметна тенденция смены квартир, которые были куплены в 1993-1997 годах. Тогда можно было купить и отремонтировать или расселенную коммуналку или квартиру в типовых домах 1970-1980хх годов постройки. В те годы подобное приобретение было верхом мечтаний для покупателя и свидетельством его успеха. Сегодня же оказалось, что среди соседних квартир все равно остались коммуналки и очень немногие полурасселенные дома могут похвастать чистыми подъездами, тем более с охраной. Социальное расслоение возрастает, все больше желания жить в окружении себе подобных. Да и действительно, когда твой уровень доходов в десятки-сотни раз выше, чем у соседей, очень тяжело встречать в "своем" подъезде опухшие лица и перешагивать через "спящие" тела. Ремонты, сделанные в квартирах 5-7 лет назад не соответствуют сегодняшним стандартам и часто вызывают улыбку даже у самих владельцев.

К счастью, собственники подобных квартир, приходят к пониманию, что потраченные когда-то деньги не вернуть и согласны расставаться со своим "детищем" за ту сумму, которую диктует рынок.

Не могу не предостеречь продавцов недвижимости. Быстро растущие цены заставляют Вас рассчитывать на достаточно высокие цены от продажи квартиры. В Петербурге находят покупателя квартиры стоимостью до 2000-2500$/м.кв. Что Выше - может продаваться очень долго. Иногда годами. Оценивайте правильно возможности Вашей недвижимости, соотнесите желаемую цену со временем, которым Вы располагаете. Квартиры, которые находят покупателя за 2000-2500$/м.кв. должны быть ОЧЕНЬ ИНТЕРЕСНЫ, В ОТЛИЧНОМ МЕСТЕ, ПАРАДНОЙ ПЛАНИРОВКИ, С ВЫСОКИМИ ПОТОЛКАМИ ИЛИ В ДОМАХ ПОСЛЕ РЕКОНСТРУКЦИИ (НОВЫХ ДОМАХ) С ОХРАНОЙ, ГАРАЖАМИ И Т.Д.

Очень вяло продаются типовые квартиры в домах 60-80хх годов, особенно корабли и хрущевки. Их покупают только приезжие, расселенцы или "обменщики", например, те, кто смог накопить 2-6 тысяч долларов для обмена на большую квартиру. Если "покупатели" могут заработать больше денег, такие квартиры они не покупают и из подобных домов стараются уехать. Корабли и хрущевки дома все больше наполняются "социально низким элементом".

Квартиры, которые продаются при условии одновременной покупки другой квартиры, также утрачивают популярность у покупателей. Обменные варианты занимают недели или месяцы и часто разваливаются. При росте цен такая потеря времени устроит немногих. Кроме того, первичный рынок - квартиры в новых домах - очень привлекателен для покупателей: нет цепочек, высокий социальный статус соседей, намного лучшее качество жилья.
Квартиры со встречной покупкой покупают, если только они очень индивидуальны, не типичны или существенно дешевле "прямых продаж" (на 5-15%) или если квартиры со "встречкой" хорошо "проработаны" агентом и превратились в "почти прямую продажу" с подобранной или четко просчитанной легко покупаемой встречной квартирой. Неопытного покупателя, который ищет квартиру самостоятельно (без своего "агента покупателя") часто попадается на крючок встречной покупки - вносит залог, его "маринуют" 2-3 недели, потом извиняются, что не получилось срастить плохопроработанный вариант и возвращают залог. Но за упущенное время цены еще выросли :(

Вторичный рынок очень мало насыщен. Несмотря на кажущееся обилие вариантов, реально купить что-то очень непросто. Только процентов 10 из всех предложений - "реальные" - с готовыми документами, не проданные уже, не снятые с продажи, с правильно просчитанной ценой и подготовленными продавцами (в случае встречной покупки).

Рысев Леонид Юрьевич
директор департамента
"Продажи квартир V.I.P." Агентства Бекар

Дата публикации: 09:46 16 июля 2004