Клерки идут на стройку

На петербургском офисном рынке увеличивается доля сделок аренды, заключенных на стадии строительства бизнес-центров. К моменту, когда деловые комплексы сдаются государственной приемочной комиссии, в них, как правило, уже забронировано 50-70% площадей.

Небольшие же объекты или здания с эксклюзивным местоположением зачастую вводятся в эксплуатацию с уже полностью сформированным пулом арендаторов. Особенно заметна эта тенденция в секторе бизнес-центров категорий А и В+, ориентированных на крупных и состоятельных клиентов.

Такой интерес предпринимателей к стройплощадкам объясняется тем, что действующие деловые комплексы демонстрируют загрузку, близкую к 100%, и в принципе не могут ничего предложить клиентам, которым необходимы офисы в несколько сотен метров, не говоря уже о более крупных запросах. Освобождающиеся помещения моментально распределяются между существующими арендаторами — претендентами на расширение, которые стоят в листах ожидания. По данным компании Jones Lang LaSalle, доля вакантных площадей в петербургских бизнес-центрах классов А и В составляла в середине 2007 г. в среднем 3,5%. Эксперты GVA Sawyer приводят такие цифры: 7% свободных помещений для объектов категории А и от 5% до 7% — в категориях В и В+.

«На рынке сейчас действительно очень маленький выбор, и компания, которая хочет гарантированно получить хороший офис примерно через год, должна начинать поиск заранее, — комментирует генеральный директор компании Colliers International Saint-Petersburg Борис Юшенков. — Я, как арендатор, был бы рад увидеть с десяток полупустых бизнес-центров класса А. К сожалению, этого нет. Конечно, на растущем рынке собственник не очень-то заинтересован подписывать предварительные договоры на стадии строительства, а арендаторы вынуждены на это идти».

К концу года по плану сдается в эксплуатацию бизнес-центр «Авеню» (уровень В+) на Аптекарской набережной (Петроградская сторона). Девелопер — группа компаний «Бестъ» — в 2004 г. приобрел недостроенный цех завода «Электрик». На площадке этого предприятия, кстати, работают еще два инвестора. Столичная ГК «Промсвязьнедвижимость» уже сдала в эксплуатацию офисно-торговый центр River House, а петербургская группа ЛСР проектирует здесь многофункциональный комплекс (МФК) Electric City с преобладающей офисной функцией. В результате в этом месте сформируется мощная деловая зона, насчитывающая более 200 000 кв. м офисных площадей.

«Бестъ» практически полностью разобрал заводскую незавершенку, занимавшую участок в 0,53 га. На ее месте заканчивается строительство 6-8-этажного здания общей площадью 21 000 кв. м (офисы займут 11 700 «квадратов»). Стеклянные башни на 7-м и 8-м ярусах (3250 кв. м) с панорамным видом на воду можно использовать под VIP-конторы или апартаменты. Помещения сдаются по ставкам 1500 руб. за 1 кв. м в месяц (включая НДС и эксплуатацию).

По словам руководителя отдела офисной недвижимости ООО «Бест. Коммерческая недвижимость» Вадима Демешенкова, к концу сентября на 70% площадей уже были подписаны предварительные договоры. При том что девелопер изначально ориентировался на открытые планировки и крупные блоки — около 1300 кв. м.

«Подписание основных договоров, как правило, начинается, когда стоит хотя бы каркас здания и арендатор уже видит свет в конце тоннеля. Примерно за полгода до официальной сдачи объекта спрос активизируется, и за пару месяцев до госкомиссии офисное здание действительно заполняется на 70-80%», — комментирует руководитель отдела аренды «Менеджмент-компании ПСБ» Татьяна Разина.

Генеральный директор компании «Praktis. Управление и эксплуатация» Анна Деркач приводит пример БЦ класса В «Гапсаль», который открывается этой осенью. Он расположен на ул. Гапсальской, в предпортовом районе — непрестижном и удаленном от метро. Тем не менее на момент завершения комплексной реконструкции здание также заполнилось на 70%. Правда, сам объект невелик: его общая площадь — 4900 кв. м.

В конце 2008 г. по плану сдается МФК «Невский Плаза» на Невском проспекте. Проект подразумевает расширение действующего 5-звездочного отеля «Коринтия Невский Палас» за счет соседних домов и превращение его в конгресс-центр.

Два 8-этажных здания появятся на месте разобранных аварийных построек. В одном из них на шести уровнях задуман бизнес-центр класса А (7730 кв. м). «У нас есть заявки практически на все площади. Мы еще не приступили к подписанию предварительных контрактов и ведем переговоры с потенциальными клиентами, но ситуация показательна, — комментирует Анна Романова, старший консультант отдела по работе с владельцами офисных помещений компании Jones Lang LaSalle (брокер проекта). — Уже сейчас понятно, что на момент сдачи госкомиссии в этом бизнес-центре не останется ни одного свободного квадратного сантиметра. Кроме того, мы активно работаем в деловой зоне “Пулково-3”, выводя на рынок несколько достаточно крупных проектов (по 30 000-40 000 кв. м офисов классов А и В+). Там спрос более спокойный, хотя востребованы крупные блоки — в среднем от 1000 кв. м. На момент ввода этих объектов мы рассчитываем достичь загрузки в 70%».

По данным компании «Knight Frank Санкт-Петербург», бизнес-центр Alia Tempora (класс В+), расположенный в двух шагах от Невского проспекта и открытый в этом году, был заполнен на 90% спустя два месяца после получения свидетельства о собственности на здание. 9-этажный деловой комплекс имеет арендопригодное пространство около 5700 кв. м. Помещения сдавались по ставкам 45-60 у. е. за 1 кв. м в месяц (средний курс 1 у. е. — 30 руб.).

Валерий Хламкин, генеральный директор УК «Сенатор» (управляет самой крупной в городе сетью одноименных бизнес-центров классов А и В+), отмечает, что количество сделок ранней аренды растет, но постепенно: «В них заинтересованы в первую очередь крупные компании, планирующие бизнес на годы вперед, а таких в городе пока не так много, как в Москве.

Кроме того, якорным арендаторам, по нашим наблюдениям, нужны отдельно стоящие здания. В остальных случаях найти клиента на ранней стадии достаточно сложно». В практике УК «Сенатор» есть случаи, когда небольшие офисные центры сдавались целиком на стадии реконструкции. Например, весь БЦ «Сенатор» на ул. Садовой, 10 (класс А), арендовал Импэксбанк, входящий в Raiffaisen Group. 5-этажный особняк рядом с Невским проспектом площадью 2500 кв. м был снят на пять лет. Сделка состоялась до сдачи объекта в эксплуатацию. Арендная ставка не разглашается. В розницу офисные помещения выставлялись на рынок по 600 у. е. за 1 кв. м в год (1 у. е. = 33 руб.). Офисы были переданы арендатору под ключ. Специализированные помещения вроде сейфового хранилища банк отделал за собственный счет.

Со многими неизвестными

Между тем предварительные арендные договоры — предмет обоюдоострый как для собственника будущего делового комплекса, так и для его потенциальных клиентов. «Ранняя аренда — это борьба между страхом и жадностью, — считает управляющий партнер компании “Арин” Игорь Горский. — Мы всегда предлагаем обеим сторонам заранее подумать об экономической целесообразности такого контракта. Девелопер может проиграть на нем, поскольку за время строительства рынок еще непременно подрастет. Ведь несмотря на обилие заявленных проектов, дефицит качественных площадей сохраняется. Арендатор же обречен на ожидание в условиях неопределенных сроков строительства. У него есть и другие риски: на бумаге проект выглядит красиво, но не известно, что получится на самом деле. Особенно если девелопер начинающий».

«Один из самых болезненных моментов для арендаторов, сдерживающий их интерес к ранним договорам, — задержки со строительством, — констатирует Валерий Хламкин. — Крупные компании четко планируют свою деятельность и должны знать, когда смогут работать в новом офисе. Но сроки у нас действительно “плавают” от трех месяцев и больше. Причем зависит это не только от бесперебойности финансирования проекта и профессионализма подрядчика, но и от административных факторов, отвечать за которые девелопер просто не может. В частности, мы не в состоянии спрогнозировать, за какое время получим свидетельство о собственности. Но якорным арендаторам не интересны договоры на 11 месяцев, им нужны контракты на 3-5 лет и более. Заключить их без правоустанавливающих документов нельзя». Хламкин обращает внимание еще на один аспект этой проблемы. Крупные бизнес-центры, как правило, сдаются в эксплуатацию очередями. Это значит, что свидетельство о собственности девелопер сможет оформить только после завершения всего комплекса. В УК «Сенатор» уже столкнулись с подобными сложностями при реализации проекта на 17-18-й линии Васильевского острова (бывшая площадка завода «Пневматика»). Там создается деловой квартал площадью около 65 000 кв. м. Первые 20 000 «квадратов» уже сданы в эксплуатацию. В целом же стройка финиширует в 2009 г.

В ситуации, когда спрос превышает предложение, большинство девелоперов не закладывают в предварительные договоры с арендаторами штрафные санкции за несоблюдение сроков. «Мы не указываем в предварительных контрактах дату ввода объекта в эксплуатацию, — рассказывает Вадим Демешенков. — Есть объективные причины задержек, на которые девелопер повлиять не в состоянии. Но подобный договор клиенты будут заключать только с компанией, которой доверяют, именно поэтому у нас есть возможность не называть конкретные даты».

Татьяна Разина отмечает, что в предварительном договоре, который, по сути, является протоколом о намерениях, действительно можно не обозначать конкретную дату события «Х» (например, подписания акта госприемки). Это не противоречит действующему законодательству. «Главное — чтобы основной договор аренды был заключен в течение года после наступления обозначенного события. Это неплохая лазейка для девелопера, который может спокойно получить за это время свидетельство о собственности на здание», — говорит она.

Впрочем, на растущем рынке внакладе не остается даже застройщик, благородно предусмотревший в предварительном арендном контракте свою финансовую ответственность. Руководитель отдела развития и продвижения компании Praktis C&B Сергей Федоров вспоминает такой случай: «Девелопер одного из бизнес-центров на Васильевском острове, который строился фактически с нуля, обозначил в предварительном договоре срок ввода в эксплуатацию. При этом сумма обеспечительного платежа и штрафные санкции примерно друг друга покрывали. По вине подрядчика сдача объекта задержалась примерно на год. С арендаторами собственник расчелся с нулевым итогом. Но за следующий год ему удалось вновь заполнить здание на 100% к моменту госприемки. Это еще одно свидетельство высокого спроса».

Другой фактор риска для арендатора, выбирающего офис в недострое, связан с тем, что на этом этапе он не может судить о реальном качестве здания, уровне сервиса и будущем соседстве. «Привлекательные клиенты, которые вначале интересовались нашим зданием, не могли принять решение из-за невозможности оценить класс будущего БЦ. Примерно через полгода, когда стало ясно, что мы нацелены на серьезную публику, они вернулись, но предложить им было уже нечего», — вспоминает Наталия Передняя, управляющий УК «Регент Холл» (одноименный торгово-офисный комплекс, расположенный в центре города, на Владимирском проспекте, 23, был открыт в этом году. В 8-этажном здании общей площадью 11 700 кв. м три уровня отведено под магазины, а выше расположился бизнес-центр класса В+ с ресторанной зоной на 4-м ярусе).

Ранний брокеридж таит схожие риски и для собственника. «Мы не могли точно просчитать будущие эксплуатационные затраты — здание весьма сложное по инженерной начинке. В результате оказалось, что выгоднее было бы вынести эти расходы из базовой ставки», — рассказывает Передняя. Анна Деркач считает, что минимизировать подобные риски для обеих сторон можно, если будущая управляющая компания приходит на объект еще на стадии проектирования или начала строительства.

Дисконтами ранних арендаторов девелоперы не балуют. По крайней мере, так они заявляют официально. Но и без существенных скидок договоры, заключенные на начальной стадии проекта, оказываются выгодными для клиентов. «Для зданий, активно привлекающих арендаторов на стадии строительства или реконструкции, разрыв в ставках по разным контрактам может превышать 20-30%, — отмечает руководитель отдела офисной недвижимости компании Maris Properties за 1 CBRE Надежда Ермишина. — Связано это не столько с дисконтной политикой, сколько с рыночной ситуацией: за 2006 г. заявленные цены на качественные офисные площади увеличились в Петербурге в среднем на 20-25%. Кстати, для собственника такая ценовая разница может обернуться фискальными проблемами. Ведь независимо от того, когда пришел арендатор (на стадии котлована или за месяц до госкомиссии), основной договор с ним начинает действовать с момента официального запуска объекта. А по налоговому законодательству платежи в этом случае не должны различаться больше чем на 20%».

Кроме некоторых финансовых выгод «скороспелый» арендатор получает возможность спланировать офис под себя, порой выдвигая собственнику весьма специфические требования. Например, в самом начале реконструкции бывшего корпуса фабрики «Первомайская заря» (на 10-й Красноармейской улице) под БЦ класса В+ «Келлерманн Центр» была заключена сделка с якорным арендатором — компанией «Сан Майкросистемс СПб», дочерней структурой корпорации Sun. Сначала стратегический клиент забронировал 6000 кв. м, а затем расширился до 8000 кв. м. Контракт был заключен на пять лет.

Арендатор отчасти выступил в роли соинвестора, вложив значительные средства в оборудование и отделку своего офиса. Компании потребовались дополнительные электрические мощности, в здании пришлось усиливать перекрытия и т. п. Однако в результате того, что девелопер подстроился под запросы своего якоря, повысился класс объекта в целом. Например, в здании была смонтирована централизованная система кондиционирования.

Об обоюдной выгоде говорит и Наталия Передняя: «Фирмы, которые пришли в БЦ на ранней стадии, не только получили те офисы, которые они хотели, но и внесли большой вклад в капитализацию здания, вложив серьезные суммы в обустройство помещений. В итоге затраты на отделку в “Регент Холле” распределились между арендаторами и собственником в пропорции 60/40».

Еще один плюс для раннего арендатора подмечает заместитель директора департамента коммерческой недвижимости компании GVA Sawyer Роман Щербак: «Для западных фирм важно заранее подготовиться к переезду. Определенное время у них занимает утверждение дизайн-проекта будущего офиса, проведение тендеров среди отделочных фирм и т. п. Поэтому иностранцы фокусируются именно на строящихся зданиях и стараются спланировать переселение за год-полтора».

Продавцы воздуха

Одна из главных проблем ранней аренды — юридически корректное оформление договоров, защищающее обе стороны от пересмотра условий сделки. «В качестве приложения к предварительному договору необходимо подписать долгосрочный контракт и не возвращаться в будущем к его существенным условиям. То есть уже на этом этапе все должно быть выверено — вплоть до того, как будет происходить эксплуатация здания», — считает Татьяна Разина.

Впрочем, директор департамента офисной недвижимости компании Becar Commercial Property St. Petersburg Алексей Чижов считает, что даже детальный предварительный договор легко оспорим. «Я знаю судебные прецеденты, когда арендатор съезжал через некоторое время с объекта, умудрившись отсудить у собственника задаток, — комментирует он. — Ведь задаток — это в первую очередь обеспечение финансовых обязательств. А по предварительному договору их не возникает. Тем не менее такие контракты широко используются, и остается только верить, что со временем законодательная база подтянется к сложившимся обычаям делового оборота. К счастью, рынок ранней аренды еще не столь широк и касается в основном знаковых арендаторов на знаковых объектах. Здесь отношения во многом строятся на взаимном доверии и на харизме управляющего». Другая болевая точка — налоговые последствия ранних договоров для клиентов. Ведь пока на здание нет свидетельства о собственности, они не вправе относить арендные платежи на затраты.

Здесь каждый девелопер выкручивается, как может. Если речь идет о реконструкции, то, обладая свидетельством о собственности на старое здание или на объект незавершенного строительства, застройщик, как правило, идет на заключение краткосрочных арендных договоров на 11 месяцев, не требующих регистрации. Большинство арендаторов эта схема устраивает.

«Одну из столичных компаний, которая хотела взять в “Гапсале” два этажа, свидетельство о собственности на недострой поначалу смутило. Но буквально через неделю этот клиент вернулся. Но предложить ему уже было нечего», — рассказывает Анна Деркач.

Некоторые иностранные арендаторы предпочитают подстраховаться. «Их налоговые консультанты предлагают заранее просчитать возможные потери от перерасчета налогов и либо учесть их в арендной ставке на период до получения нового свидетельства о собственности, либо делить арендные платежи, оставляя их частично на некоем депозите, с которого в случае чего будут покрыты убытки», — комментирует Надежда Ермишина.

Сложнее всего действовать в ситуации, когда здание строится с нуля на арендованном участке. «Единственная возможная схема здесь — заключение предварительного договора, — считает Ермишина. — Естественно, после ввода объекта в эксплуатацию собственник хочет получать арендную плату, а клиент готов въехать в офис и вносить ее, но, пока свидетельства о собственности нет, эта схема нелегитимна. Кто-то берет на себя риски и заключает краткосрочный договор, но обе стороны при этом рискуют. Хорошо, если бы в законодательстве появились соответствующие поправки».

Эксперты уверены, что хотя пока ранняя аренда — лишь тенденция в офисном секторе, но рынок движется именно по такому пути. Поэтому это неизбежная для его участников процедура. Причем она обоюдовыгодна, несмотря на многочисленные риски и болевые точки. «Сегодня мы все находимся в условиях растущего рынка, рынка продавца. Но такая хорошая жизнь для девелоперов долго не продлится. Спустя какое-то время они будут зависеть от арендатора, а не наоборот. И хотим мы этого или нет, рынок все равно уйдет в предварительную аренду. Для торгового комплекса считается нонсенсом, если на момент ввода здания в эксплуатацию в нем работает меньше половины магазинов. Нормально, если 80% площадей к этому времени уже сданы в аренду. Так будет и в офисном секторе. И я думаю, что убытки собственника от возможных дисконтов окажутся значительно меньше той арендной платы, которая была бы не получена из-за простоя помещений. А на фоне падения доходности девелопмента в целом иметь незаполненные площади скоро станет просто непозволительной роскошью», — считает управляющий партнер «АйБи Групп» Сергей Игонин.

Дата публикации: 10:11 22 октября 2007

Источник: bpn.ru