ДЕЗорганизация

Через три года в Москве не останется ни одного ДЕЗа. Имеется ли у частного жилкомхоза шанс превратить столицу в мегаполис "высокой культуры быта"?

Сантехника я пытался вызвать три дня. Вентиль горячей воды неумолимо подтекал, и до "небиблейского" потопа оставалось совсем чуть-чуть. "В соседнем доме авария, не хватает людей, завтра обязательно придет", - неуверенным голосом каждый раз обещали мне в диспетчерской.

На четвертый день на пороге появился мужчина с чемоданчиком.

- Ну наконец-то! Я вас три дня уже жду!

- Значит, я ошибся адресом. Меня послали в квартиру, где вентиль течет уже месяц...

Так было, есть, но так больше не будет. В соответствии со среднесрочной программой приватизации государственного имущества, принятой в сентябре правительством Москвы, сфера обслуживания жилого фонда должна быть полностью реорганизована. В программу включены 124 государственных унитарных предприятия - дирекции единого заказчика, или просто ДЕЗы, которым предстоит пройти стадию реформирования. В ближайшие три года у каждого московского дома появится компания, которая займет место ДЕЗа и будет решать технические проблемы жильцов.

"Не к добру вся эта затея!" - сомневаются горожане. А между тем власти обещают, что цели реформирования исключительно благие - улучшение качества технического обслуживания жилья, установление равноправных партнерских отношений между квартиросъемщиками и эксплуатационными службами.

Напомним, что Жилищный кодекс РФ предлагает три варианта управления жилыми домами: посредством товарищества собственников жилья (ТСЖ) или ЖСК, общего собрания жильцов и управляющей компании, в роли которой может выступить и ДЕЗ, только уже превращенный в акционерное общество. Так или иначе, на рынок выйти придется всем. Правда, возникают опасения, что, когда государство окончательно покинет поле боя под названием ЖКХ, не останемся ли мы под текущей крышей, у прорванных труб и с горами мусора во дворе?

"Хаоса быть не должно, - считает руководитель некоммерческого партнерства "Управдом" Евгения Юнисова. - Несмотря на то что ДЕЗы станут акционерным обществом со стопроцентным капиталом, принадлежащим городу, департамент имущества города Москвы вправе передавать эти акции в управление частникам". На заседании правительства Москвы, где обсуждалась программа приватизации, мэр столицы не скрывал своих опасений: "Мы примем целый ряд решений по снижению доли города в этих акционерных обществах. Но это будет делаться в индивидуальном плане". По словам Юрия Лужкова, смысл акционирования ДЕЗов в первую очередь заключается в повышении качества предоставляемых услуг и равных конкурентных возможностях с другими компаниями, оказывающими услуги по обслуживанию жилья.

Действительно, конкуренция - приводной ремень рыночных отношений. Правда, эксперты в области ЖКХ сомневаются в том, что в этой области вообще возникнет здоровая конкуренция. "На рынок управления жилфондом придут крупные частные компании, которые будут крепко держать все в своих руках и никого близко к себе не подпустят", - считает Евгения Юнисова.

Миллион в портфеле

Представьте себе ситуацию. Утро. Звонок в дверь. На пороге - сантехник: "Я пришел провести чистку аэраторов и профилактику сифонов". Скорее всего вы застынете в недоумении. А тем временем сантехник, которого вы не вызывали, всего-навсего предложил обязательный набор услуг, которые хотя бы раз в полгода должны проводить в вашей квартире сотрудники эксплуатационной службы. И за это мы с вами ежемесячно платим деньги. Не знали? А между прочим, существует план профилактических работ, как ежегодный, так и ежемесячный. Согласно этому замечательному документу, в вашу квартиру должны чуть ли не один за другим приходить: а) электрики - чтобы измерить сопротивление проводки и оценить состояние распределительных щитков; б) сантехники - чтобы почистить краны от накипи и посмотреть, не текут ли трубы; в) газовщики - чтобы проверить, нет ли газовой утечки. И это лишь небольшой перечень обязательных работ.

А если забежать немного вперед и представить, что в районе появилась частная управляющая компания, которая просто обязана всем этим заниматься? Но не спешите погружаться в мечты.

"Допустим, обслуживать наши дома будет не ДЕЗ, а созданное на его основе ОАО, - рассуждает член координационного совета общемосковского движения "Жилищная солидарность" Дмитрий Катаев. - Заключать с ним договор управления вашим домом будет управа. В этом случае тоже не все останется по-прежнему: изменения будут, но отрицательные. Акционированный ДЕЗ станет частной локальной монополией в вашем квартале. Кстати, и сейчас уже нередки случаи, когда ДЕЗ предлагает жителям заключить договор управления, скрывая от них, что он уже практически не прежний ГУП, а новоиспеченное ОАО". К тому же, извините, инфантильность москвичей достигает огромных масштабов, и выбирать форму управления для своего дома многие вообще не собираются. Так что же - эти дома или отдельно взятые квартиры сотрут с лица московской земли?

- Да не переживайте вы! - говорят представители управы. - Мы и без них выберем. А после старост пригласим, они нам подписи и поставят, а если нет, то сами распишемся.

Возможно, управляющие компании пойдут по тому же пути, что и ДЕЗы, - для того чтобы управление было эффективным, они будут стремиться взять на обслуживание целые районы. Крупным фирмам не выгодно заниматься обслуживанием одного дома.

Он приносит прибыль на сумму около 90 тысяч рублей в месяц. Вряд ли за эти деньги стоит надрываться компании, серьезно настроенной на получение прибыли. Другое дело, если под обслуживание подпадает целый район. "Крупные фирмы будут экономить за счет так называемых управленческих затрат, - говорит председатель ЖСК "Братеево2" Людмила Угрюмова. - Средства собираются с жильцов и через получение госдотаций, а затем идет расчет с подрядчиками". Конечно же, бухгалтерам управляющей компании будет тяжелее справиться с большим количеством домов, но их зарплата не вырастет пропорционально взятым на себя обязанностям. По мнению экспертов, большой метраж выгоден для обслуживания, но в этом случае возникают проблемы с качеством.

Евгения Юнисова считает, что оптимальный для управления масштаб - тот, в котором специалисты управляющей компании могут обойти все дома за день: "Такой территорией может быть квартал. Качественная эксплуатация жилфонда возможна в том случае, если в районе будут работать, допустим, тридцать компаний, которые начнут конкурировать между собой. И пусть жильцы выбирают: "Сегодня мы пользуемся услугами этой компании, а завтра давайте обратимся к другой".

Не согласен с таким подходом к делу Константин Борисов, вице-президент компании MIRAX GROUP, координирующей пилотный проект по эксплуатации многоквартирных домов: "В Тропареве-Никулине ДЕЗы передали нам на обслуживание восемь домов. Мы принимаем участие во всех проектах, которые проводятся на территории управы, подчиняемся общим правилам, связанным, например, с подготовкой к зиме, отчитываемся за свою работу. Мы - полноправные участники системы.

Управлять компанией должна мощная финансово устойчивая организация, состоящая из профессионально подготовленных людей, а все, что касается уборки, ремонта, обслуживания инженерных сетей, могут осуществлять мелкие фирмы. А с устранением серьезной проблемы они не справятся. Поэтому оптимальная форма работы - это тандем управляющей компании и индивидуальных частных предпринимателей".

Ужасы нашего городка

На прошлой неделе представители собственников жилья, иначе говоря, управдомы, собравшись за круглым столом, как раз обсуждали вопрос управления жилфондом в свете надвигающейся реформы. Смогут ли тягаться ТСЖ, ЖСК и мелкие частные компании с крупными монстрами? "Мне лично немного страшновато, - сказала по результатам встречи Людмила Угрюмова. - Толком никто не знает, останутся ли дотации на эксплуатацию жилья. Если нет, нам не устоять. К тому же крупные компании всегда могут предложить более низкую цену за свои услуги".

Есть мнение, что в новой реальности мелких частников непременно вытеснят с рынка. А жилфонд поделят на районы между компаниями Х, У и Z, которые договорятся не мешать друг другу. Понятно, что пресловутой конкуренции не возникнет. И получится так, что мы будем иметь дело с тем же ДЕЗом, только в лице акционерного общества. "Задачи монополизировать ситуацию нет, - отвечает на это Константин Борисов. - На сегодняшний день мы работаем в этом бизнесе и хотим, чтобы у нас были понятные правила игры". Есть и еще одно серьезное опасение. Крупные управляющие компании могут вовсе отказаться от обслуживания части домов, которые им, скажем так, не очень интересны. В столице есть колоссальный объем жилищного фонда, который требует ремонта, - это брежневские дома, возраст которых составляет 30-35 лет. Их обслуживание обходится управляющей компании в три раза дороже.

Кроме того, акционирование ДЕЗов наверняка отразится и на стоимости услуг. "Конечно же, у правительства Москвы есть определенная политика сдерживания цен в этой сфере, но сколь долго она будет продолжаться, пока неизвестно, - считает руководитель одной из столичных компаний, занимающейся эксплуатацией жилья, Алексей Артемьев. - Чтобы удовлетворить потребности частного капитала, чиновники могут не удержать тарифы либо по-прежнему оставить большую бюджетную дотацию, то есть сохранится нагрузка на бюджет".

Отрасль ЖКХ - тарифицируемая. Будущие управляющие компании, с одной стороны, будут ограничены тарифной политикой, которая не даст им выставить свою цену, связанную с эксплуатацией зданий, а с другой стороны, ее состояние требует значительных инвестиций. Законодательство пока построено таким образом, что в любой момент времени кто-то из собственников инициирует общее собрание жильцов, в результате которого управляющая компания окажется отстраненной от дел, поэтому она априори находится в нестабильном положении. А раз бизнес рискованный, значит, за эти самые риски кто-то должен заплатить. Хорошо бы еще при этом, чтобы сантехники стали приходить вовремя.

Дата публикации: 15:46 23 октября 2007