Почему увечная, программа ипотечная?

Заседание московского правительства во вторник получилось неожиданным. Представленный проект развития ипотечного кредитования внешне выглядел стройно и многообещающе. Но Юрий Лужков резко остановил обсуждение. По его мнению, документ оказался совсем не подготовленным, не имел четких целей, конкретных задач и показателей. Постановление отправили на серьезную доработку, и через месяц важный вопрос вновь будет рассмотрен.

Ипотека - какое заманчивое, но до сих пор экзотическое слово. Механизм, который позволяет за рубежом решать жилищные проблемы, у нас в полную силу так и не заработал. С 2000 года и по сей день в Москве было выдано около 12,5 тыс. ипотечных кредитов. По мнению руководства города, это очень мало, так как ежегодно совершается сделок по купле-продаже жилья не менее 70 тысяч. Почему же ипотека не получила должного развития? Казалось бы, желающих улучшить свои жилищные условия в городе много. Только очередников насчитывается около 7 процентов - примерно 200 тыс. человек.

Но дело в том, что ипотека пока, образно говоря, подается всухомятку, должного гарнира ей не предложено. А если серьезно, то столичный рынок недвижимости пока не очень заинтересован в клиентах, приобретающих жилье через систему ипотечного кредитования. Сейчас существует огромный спрос на недвижимость, цены на квартиры ежегодно растут на 30 - 40 процентов. Причем, по словам руководителя столичного Департамента жилищной политики и жилищного фонда Петра Сапрыкина, специфика московского рынка заключается в том, что от 40 до 70 процентов возведенного жилья приобретается так называемыми региональными покупателями, которые сразу выкладывают за недвижимость требуемую сумму.

В то же время средний заработок, к примеру, московских очередников составляет около 650 долларов. А для участия в ипотечном механизме семье нужно по крайней мере зарабатывать в 2 раза больше: 1300 - 1500 долларов. Иными словами, на рынке сейчас присутствуют три группы реальных и потенциальных покупателей. Первая - это люди, которые сразу покупают квартиры, и им не нужны никакие кредиты. Вторая - люди, которые по своим заработкам не могут претендовать даже на ипотеку, но жилищные проблемы для них весьма актуальны. И третья - это тонкий слой клиентов, которые в принципе могут позволить купить жилье посредством ипотеки. Но при этом они стремятся по мере возможности оказаться в первой группе.

Опять-таки, повторюсь, - рынок недвижимости пока не созрел до ипотеки. Зачем инвестору мучиться с ней, когда существует масса покупателей, расхватывающих квартиры, как жареные пирожки. Да и банки пока вяловато относятся к ипотечному кредитованию. В столице им занимаются около 600 организаций, то есть в среднем они в год выдают всего по 4 кредита. Только два банка преодолели рубеж в 1000 кредитов, 18 - в 100. А все потому, что риски достаточно высоки. Например, кредитные учреждения не очень любят кредитовать на стадии начального этапа строительства дома. Тем более до сих пор не решен вопрос по залогам. Чаще всего ими становятся, так сказать, старые квартиры москвичей, которые хотят улучшить жилищные условия. Но в случае невыполнения обязательств по кредиту банк не имеет права выселить людей из единственного жилья согласно статье Гражданского кодекса.

Из вышесказанного выводы напрашиваются сами собой. Именно государство должно превратиться в активного игрока на ипотечном рынке. И определенные подвижки происходят. Так, недавно министр экономического развития и торговли Герман Греф заявил на встрече с Владимиром Путиным, что поставлена задача выдать к 2008 году миллион ипотечных кредитов по стране. Тем более этому способствует и новый Жилищный кодекс, который фактически ликвидирует понятие очередников. На бесплатное жилье в будущем сможет претендовать весьма ограниченная категория людей. А следовательно, единственная надежда на ипотеку.

Нельзя сказать, что и в Москве никаких изменений не происходит. По мнению Петра Сапрыкина, перемены налицо. Как раз в представленном на заседании правительства проекте развития ипотечного кредитования в городе говорится о больших перспективах в этой отрасли. Речь идет о снижении размера первоначальной стоимости взноса до 10 процентов от цены квартиры. Срок предоставления кредита увеличивается до 20 лет. При этом программа нацелена на то, чтобы именно москвичи решили свои жилищные проблемы. В проекте представлены три схемы покупки жилья.

Первая предназначена только для очередников. Ее принцип в следующем - город сам возводит дома, и москвичам будущие квартиры обходятся фактически по себестоимости: 600 - 700 долл. за кв. метр. При этом очередники должны внести первоначальный взнос в размере 30 процентов от стоимости квартиры. Для квартиры в 60 кв. метров он составит примерно 12,5 тыс. долларов. Остальная часть суммы предстает в виде кредита, выдаваемого банком. В данном примере его величина - 29,5 тыс. долларов, который выплачивается, как уже было сказано, в течение 20 лет. Иными словами, семье, решившей приобрести квартиру таким способом, надо будет в месяц платить примерно 350 долларов, куда включены и расходы на страхование, банковское обслуживание и т. д. Как отмечает Петр Сапрыкин, первая схема наиболее выгодна - учитывая помощь города, эквивалентная ставка ипотечного кредита тянет всего на 2,8 процента годовых в валюте. Вторая схема называется комбинационной, так как сумма, необходимая для, покупки квартиры,, состоит .из трех частей - личных средств, городской субсидии и ипотечного кредита. Причем жилье приобретается уже по рыночным ценам. Москвичам надо внести первоначальный взнос в размере 10 процентов от стоимости квартиры.

Если ее площадь 60 кв. метров, то потребуется единовременно заплатить 9 тыс. долларов. Город в данном случае предоставит безвозмездную субсидию в размере 36,5 тыс. долларов, a ипотечный кредит потянет на 44,5 тыс. долларов. Ежемесячно семье придется платить около 500 долларов.

Эквивалентная ставка кредитования по второй схеме - 7 процентов годовых в валюте.

Наконец, третья схема самая рыночная. Она предназначена для москвичей (прожившие в городе не менее 10 лет), которые не стоят в очереди, но хотят улучшить свои жилищные условия. Если опять брать в качестве примера квартиру площадью в 60 кв. метров, то она будет стоить 90 тыс. долл. (рыночная стоимость одного кв. метра - 1500 долларов). Семье необходимо внести первоначальный взнос - 30 процентов от стоимости жилья. На остальную часть предоставляется ипотечный кредит - 63 тыс. долларов. Ежемесячный платеж - 730 долларов. Ипотечная ставка - 11 процентов годовых. В данном случае городские власти выступают в качестве гаранта для банка и инвестора-застройщика.

По словам Петра Сапрыкина, предложенные- схемы имеют право на жизнь. В 2005 году по ним смогут приобрести квартиры около 1,5 тыс. очередников. Причем уже существуют три строительные площадки, по которым разработана исходно-разрешительная и проектно-сметная документация. И вполне реально возвести жилые дома по первой схеме. В 2006 году с помощью новых механизмов смогут улучшить свои жилищные условия 4 тыс. семей-очередников и 3 тыс. неочередников. Понятно, что в будущем эти цифры должны возрасти. Тем более, отметил Сапрыкин, уже составлена база данных из 10 тыс. `очередных` семей, доходы которых позволяют приобрести жилье по предложенным ипотечным схемам.

Но Юрию Лужкову предложенный проект развития ипотеки совсем не понравился. И главная причина была в том, все подробно рассказанные схемы на самом деле не были включены в проект постановления. В нем отсутствуют конкретные цели, задачи и показатели. Одно дело пресс-релиз, где прописаны цифры, и совсем другое дело официальный документ, который выглядит пустышкой. К примеру, в нем совсем не сказано, сколько же ипотечных кредитов будет выдано в Москве в 2005 - 2006 годах. А если не ставятся конкретные задачи, то все это выглядит пустопорожней работой.

Если федеральные власти обещают до 2008 года выдать миллион ипотечных кредитов, то доля столицы -100 тыс., учитывая ее численность. Получается, что за год надо выдавать не менее 25 тыс. кредитов. Кажется, город к таким показателям пока не готов.

Как указал Юрий Лужков, предложение Германа Грефа очень сильное. Ведь он обещает, что государство готово распространить свои гарантии на 75 процентов от объема выдаваемых кредитов. Такое условие, несомненно, активизирует деятельность кредитных учреждений на этом рынке, а следовательно, понизятся и кредитные ставки.

Московские власти, подчеркнул мэр, должны четко прописать следующие принципиальные положения. Во-первых, все расчеты показывают, что ставка за ипотечный кредит не должна превышать 7 процентов годовых. Если она выше, то люди теряют интерес к ипотеке. Во-вторых, кредиты должны предоставляться на срок не менее 15 т 20 лет. В-третьих, банкам необходимы гарантии от государства, то есть от городских властей. Причем столичному руководству предстоит провести серьезную подготовительную работу с коммерческими банками, показать им перспективы на ипотечном рынке. В первую очередь активными игроками должны стать 18 уполномоченных банков правительства Москвы. Статус просто обязывает их превратиться в зачинателей ипотечного бума. В-четвертых, мэр предложил, чтобы субсидии, выдаваемые безвозвратно очередникам на приобретение жилья, направлялись как раз на компенсацию первого взноса. Это позволит существенно расширить число желающих поучаствовать в ипотеке. В итоге было решено проект отправить на доработку и еще раз рассмотреть его через месяц.

Дата публикации: 12:11 24 декабря 2004