Земля и доли

Традиционно считается, что крупные земельные участки в Подмосковье нельзя рассматривать как объект для частных инвестиций. Однако именно на частный капитал сегодня приходится около 20% сделок покупки земли на этом рынке. Другой вопрос, что понимать под частными инвестициями. Несколько частных инвесторов, объединившись и наняв управляющую компанию, способны реализовать даже очень масштабный проект.

Как стать земельным инвестором

Чтобы стать сегодня земельным инвестором, необходимо знать гораздо больше, чем нужно для ведения операций с городской недвижимостью. Более того, частный инвестор должен фактически стать предпринимателем и самостоятельно изучить данный сегмент, даже если он в дальнейшем собирается воспользоваться услугами управляющей компании. Земельный рынок еще не до конца сформирован, и подвоха можно ждать с разных сторон (это не касается небольших земельных участков в коттеджных поселках). Однако, по признанию многих экспертов, прибыли, которые получают успешные инвесторы-частники, окупают все с лихвой.

Наиболее выгодный способ операций с крупными земельными участками - ленд-девелопмент. Для того чтобы грамотно им заниматься, да и просто покупать и продавать землю, необходимо обладать полноценной информацией о рынке. "Приобретать землю целесообразно с целью ее дальнейшего развития. Крупный земельный участок - это полуфабрикат, а не готовый продукт.

Но для того чтобы его развивать, нужно знать очень многие вещи. В частности, каким образом с точки зрения рынка целесообразно осваивать землю, как будет развиваться ситуация на рынке через несколько лет и т. д.", - рассказывает заместитель генерального директора компании "Миэль-Загородная недвижимость" Владимир Яхонтов. Главное правило здесь - при покупке земельного участка можно значительно улучшить его качество и, соответственно, увеличить цену. В первую очередь речь идет о возможности перевести землю в другую категорию.

Так, участок земли сельхозназначения площадью 10 га в Киевском направлении на 30-м км от МКАД стоит $4-6 тыс. за сотку. "Это рыночная цена, хотя можно найти и дешевле, - комментирует Максим Лещев. - Но как только будет осуществлен перевод земли под ИЖС, на который будет дополнительно потрачено по $1,5 тыс. на сотку, его рыночная стоимость резко возрастет".

Таким образом, по его словам, при максимальной себестоимости $5,5 тыс. продажная цена составит около $10 тыс. за сотку.

Есть и другой пример - правда, уже с доведением проекта до финальной стадии. Земля сельхозназначения площадью 50 га в 100 км от Москвы по Новой Риге покупается по цене 10 тыс. рублей за сотку, что в общей сложности составляет 50 млн рублей.

Смена разрешенного использования (а это более простая операция, чем смена категории земли) - под дачное строительство - обойдется еще в 40 млн рублей. Далее участок разбивается на 200 домовладений, и на каждом строится деревянный дом площадью около 100 кв. м. На каждый рубль строительства накидывается по 50 копеек на коммуникации и дороги, и при средней себестоимости квадратного метра строительства 15 тыс. рублей получается прибавление к смете 450 млн. Общие затраты на проект - 540 млн рублей. "Продав каждый дом в среднем по 5 млн рублей, инвестор получает прибыль в размере 460 млн, но нужно еще потратиться на привлечение покупателей и, конечно, заплатить налоги", - рассказывает руководитель дачно-развлекательного комплекса "Гагаринлэнд" Василиса Баженова. По ее словам, такие проекты часто реализуют совместно несколько частных инвесторов с привлечением управляющей компании.

Если инвестор собирается реализовать долгосрочный проект, надо узнать, где через 5-10 лет пройдут федеральные трассы, например новая Ленинградка, ЦКАД и т. д. В данном случае можно приобретать участки практически в любом статусе по минимальной цене и постепенно работать с ними, увеличивая их ликвидность. Главное - проследить, чтобы эти участки не попадали в будущем в зону обременений этих шоссе.

Главные риски

При проведении операций с землей может возникнуть целый ряд сложностей. Инвестор, собираясь сменить категорию земли, должен все взвесить и просчитать. "Процесс перевода - это, безусловно, неоднозначный процесс, который сегодня делают далеко не многие. Эта процедура занимает в среднем от полугода до полутора и связана с некоторыми рисками. Для частного инвестора достаточно тяжело этот риск ощутить", - предостерегает руководитель департамента загородной недвижимости компании IntermarkSavills Нина Резниченко. Сейчас надо собрать около 70 подписей, чтобы изменить категорию участка. Для этого надо обладать либо хорошими связями, либо пробивным характером и хорошим запасом времени.

Однако последние изменения в законодательстве внушили многим участникам рынка уверенность в том, что процедура будет упрощаться. "Для всех случаев перевода сельхозземли начиная с 1 января 2008 года отменяется необходимость возмещать потери сельского производства муниципальному бюджету, уплата которых часто составляет от 30 до 50% всех расходов землевладельцев, связанных с переводом земель в другие категории", - говорит партнер юридической компании "Пепеляев, Гольцблат и партнеры" Виталий Можаровский.

Но сложности могут быть не только с переводом земли в иную категорию. Например, кто-то проложил дорогу поперек участка или вдруг обнаруживается, что расположенный посреди поля клочок площадью 15 соток находится в чьей-то собственности. "Обязательно надо детально проработать документы и понять, откуда появилась эта земля, какова история ее владельцев и т. д.

Надо обязательно учитывать технические обременения - есть ли там газопроводы, нефтепроводы и т. д. Планируется ли реконструкция этих сетей? Нужно узнать, какие пути существуют и в чьем они пользовании", - рассказывает Максим Лещев. Кроме того, есть места, где крайне сложно получить разрешение на подключение и проведение коммуникаций, хотя они и проходят рядом. Это может стоить столько, что вложения в участок окажутся нецелесообразными.

Зачастую покупатель отказывается от участка именно потому, что стоимость проведения газа и электричества выходит запредельно высокой. "Основная статья расходов очень часто не перевод земли в другую категорию, а покупка энергоносителей, особенно если на участке нет газа или электричества или когда их мощность ограниченна. Это сложный и затратный процесс", - предостерегает директор департамента загородной недвижимости компании Paul`s Yard Евгений Шевченко.

Кто поможет

Проводить операции с крупными земельными участками, как правило, не под силу одному инвестору. Для ленд-девелопмента и реализации строительных проектов инвесторы образуют пулы, где часто нанимается управляющая компания. Компаний, которые занимаются предоставлением комплексных услуг - от спекулятивной покупки участка, перевода в другую категорию и до реализации проекта на нем, сегодня крайне мало. Из крупных игроков следует назвать управляющие компании "Северо-Запад", "Уникс-Инвест", "Земельная компания". Они управляют только крупными объемами. Например, компания "Северо-Запад" на отдельном участке ведет проект "Новое Ильинское", строительство которого финансируют частные инвесторы. Все исполнение взяла на себя эта компания. Существуют и небольшие управляющие компании, которые действуют по принципу "ищем клиентов через знакомых".

Тем, кто хочет заниматься ленд-девелопментом самостоятельно, помощь могут оказать небольшие компании, которые занимаются переводом земли в другие категории. Таких компаний немного, но достаточно для того, чтобы осуществить перевод любого участка. Есть теневые игроки - их большинство, а есть немногие, кто работает открыто. Часто такие компании возглавляют выходцы из риэлтерских агентств.

Тарифы за пользование услугами управляющих компаний зависят от того, насколько сложной будет операция с землей. "У нас есть несколько программ. Одна из них - спекуляция с земельным участком без усовершенствования продукта. За нее берут 20% чистой прибыли. В данном случае от инвестора нужны только деньги, которые мы в дальнейшее будем вкладывать. Вторая - ленд-девелопмент, то есть улучшение качества земельного участка. Здесь цифры структурируются в зависимости от действий и сложности. Процент варьируется от 14 до 20%", - рассказывает Максим Лещев.

В перспективе

В целом, по мнению большинства экспертов, инвестиции в землю в Подмосковье будут перспективны, особенно в ближайшие несколько лет. Проигрыша при инвестициях в земельный участок с правильно оформленными документами в любом случае не будет. Правда, по мнению экспертов, места для непрофессиональных участников рынка с каждым годом становится все меньше. "Со временем возникнет сильнейшая конкуренция, в связи с чем реализовать проекты смогут только профессионалы", - говорит Василиса Баженова из "Гагаринлэнда". Для частных инвесторов останется дальнее Подмосковье и возможность покупать участки и затем привлекать управляющие компании. Но такая ситуация сложится, скорее всего, не так скоро, и в ближайшие пять лет частный инвестор имеет возможность попробовать свои силы на земельном рынке.

Как оформить покупку земли сельхозназначения

При покупке сельхозземли есть два основных способа ее оформить. Первый - стандартный договор купли-продажи. Правда, здесь надо учитывать, что приоритетное право приобретения земель сельскохозяйственного назначения имеет субъект федерации - Московская область. Если в течение месяца этого не происходит, то можно продать этот участок, но по цене не ниже той, которую предложила администрация области. Второй способ (наиболее удобный, по признанию участников рынка) - продажа юридического лица, на балансе которого находится этот участок. Существует также вариант смены участников некоммерческого партнерства, на балансе которого находится этот участок.

Дата публикации: 10:38 26 октября 2007

Источник: bpn.ru