Сюрпризы высшего разряда

На рынке аренды столичной офисной недвижимости верхнего ценового сегмента неожиданно снизился спрос. В начале года как эксперты рынка, так и представители строительных компаний оптимистично прогнозировали рост арендных ставок и продажных цен на годы вперед. Стабилизация, по общему мнению, должна наступить не раньше 2009 года, а то и к 2017-му. Но в сентябре традиционный летний спад подъемом не сменился.

Арендовано всего 10 тыс. кв. м — намного меньше, чем в прошлом году. Судя по всему, началась война нервов: арендаторы ждут снижения ставок, а владельцы зданий — когда лопнет терпение у тех, кто занял выжидательную позицию. Но потихоньку взаимоотношения между ними выходят на новый этап: теперь во время переговоров об условиях аренды не считается грехом поторговаться, чтобы добиться снижения ставки. В сложившейся ситуации мнения специалистов разделились: одни считают, что цены как аренды, так и реализации офисов класса А будут расти, другие — что рынок стабилизировался. Убедительным основанием для предсказаний роста арендных ставок и продажных цен на элитные офисы служит дефицит предложения. В сентябре суммарная площадь экспонируемых объектов высококачественной коммерческой недвижимости составила 1,5 млн кв. м. Для большого города нормой принято считать 3–5 кв. м офисных площадей на человека. В Москве этот показатель равен 0,5 кв. м. Доля вакантных площадей неизменно держится на уровне менее 2%, а дефицит оценивается в 1,5 млн кв. м.

Большие надежды

Наиболее вероятной причиной распространения тенденции отложенного спроса среди арендаторов офисной недвижимости класса А называют запланированный на этот год ввод большого объема новых площадей. По данным аналитического центра IRN, за этот год на рынке было представлено 92 новых офисных комплекса класса А. Из них 1,5 млн кв. м планировалось сдать в этом году и еще 1 млн кв. м — позднее. То есть закрыть тот самый дефицит.

«Соотношение существующих офисных площадей класса А к строящимся можно выразить как 1:1,5, — считает Айдар Галеев, директор департамента консалтинга и исследований компании «МИЭЛЬ–Коммерческая недвижимость». — Ведется строительство 422 тыс. кв. м офисных площадей комплекса «Федерация» и около 136 тыс. кв. м в «Северной башне». Из наиболее крупных проектов, завершенных в этом году, можно отметить в столице бизнес-центры «Лотте Плаза» (Новый Арбат), вторую очередь бизнес-центра «Аквамарин» (Озерковская набережная), «Конкорд» (Шаболовка), «Школу журналистов» (М. Дмитровка).

Арендаторы следуют простой логике: чем больше предложение, тем ниже должны быть ставки. Но жизнь обманула эти надежды. К сентябрю рынок пополнило менее 500 тыс. кв. м офисных площадей из тех, что были заявлены к сдаче в этом году. Получается, что 2/3 заявленных к вводу в этом году офисных площадей класса А не будут сданы в срок.

Неожиданный спад на рынке не вызвал нервной реакции у арендодателей. «Несмотря на появление ряда проектов класса А, дисбаланс спроса и предложения по-прежнему высок. На снижение цен не повлияет даже ввод большого объема площадей в ММДЦ «Москва-Сити», — считает член совета директоров корпорации Mirax Group Максим Темников. — В течение нескольких лет ожидается рост арендных ставок на 10–15% ежегодно. Стабильно растут и продажные цены».

В оценках динамики арендных ставок эксперты приводят довольно разные цифры. В Colliers International называют рост примерно на 30–50%, в Mirax Group — на 30–35%, в IRN — на 15–20%. В натуральном выражении расхождений меньше: эксперты озвучивают диапазон от $800 до $2000 за 1 кв. м в год. Средневзвешенная цена предложений, выставленных на продажу, повысилась на 30%, а в центре — и на все 40%. В сентябре цена 1 кв. м равнялась примерно $4–5 тыс. и $10 тыс. соответственно.

Что новенького?

В последнее время в связи с резким падением доллара наметилась тенденция устанавливать базовую арендную ставку в условных единицах либо в евро. Приметой 2007 года стало удлинение аренды: если раньше минимальный срок составлял пять лет, то сейчас в ряде случаев он достигает и семи, и десяти. Хотя в общепринятую практику это пока не вошло — чаще контракты заключаются на три–пять лет.

Набирает обороты центробежная тенденция. За исключением ММДЦ «Москва-Сити», район которого уже принято считать центром, места для возведения новых офисных площадей высокого качества почти не осталось. Новое строительство смещается в сторону третьего транспортного кольца и дальше — к МКАД и за нее (деловые центры «Резиденция», «Крокус Сити», бизнес-парки ИКЕА, «Гринвуд», «Химки»). Причем в районе кольцевой дороги строительство идет наиболее активно: там и свободный участок найти легче, и цена земли ниже. Спросом пользуются бойкие места, где хорошо развита транспортная сеть и населенные пункты побольше. Особенно много загородных офисов занимают иностранные компании. Настоящим их «рассадником» стал бизнес-центр «Крылатские холмы», где арендуют офисы Microsoft, Johnson&Johnson, Dupont.

Отток из центра на окраину меняет психологию арендаторов и приобретателей офисов и даже сложившиеся стереотипы общественного мнения. Расположение офиса уже не является ни определяющим критерием для размера арендных ставок и продажных цен, ни показателем успешности компании. Эксперты наиболее перспективными направлениями называют Митино, Куркино, Бутово, Солнцево и восточную часть Москвы, где ощущается явная нехватка офисных площадей.

Русские идут

Засилье иностранцев среди арендаторов дорогих бизнес-центров ушло в прошлое. На рынке появляется все больше крупных российских компаний, которые хотят и могут расположиться в офисах самого высокого класса. «Среди российских организаций, которые предпочитают размещаться в бизнес-центрах высокого класса, преобладают банки и сырьевые компании», — комментирует А. Галеев. Встречаются компании, специализирующиеся в сфере финансов, аудита и юриспруденции, фармацевтические компании. «Тенденцию активности российских компаний хорошо иллюстрирует сделка по аренде бизнес-центра «Эрмитаж Плаза» компанией «ВымпелКом», — замечает Ольга Ясько, руководитель департамента аналитики Colliers International. — Компания сняла весь офисный комплекс целиком на 10 лет».

«В августе средняя ставка аренды помещений класса А по всем районам Москвы составила $950 за 1 кв. м (без учета НДС и эксплуатационных расходов), — комментирует заместитель директора по маркетингу и продажам коммерческой недвижимости компании «Квартал» Павел Епихин. — В настоящее время размеры ставок колеблются от $800 до $1,3 тыс. за 1 кв. м. Ценовой разброс обусловлен местоположением, позиционированием бизнес-центра, а также составом арендаторов». Чем больше площадей арендует компания, тем выгоднее владельцу здания или управляющей им компании: при меньшем числе арендаторов легче выстроить эффективную систему функционирования офисного комплекса.

«Разница в ставках зависит от расположения здания, от срока эксплуатации, от решения девелопера, какими блоками должны сдаваться помещения (обычно, чем меньше блок, тем он дороже), — уточняет О. Ясько. — Если здание высотное, ставки на верхние этажи могут увеличиваться. В центральной деловой зоне подобные площади с видами на исторический центр оцениваются в сумму до $2 тыс. за 1 кв. м (ставка без операционных расходов и НДС). В качественном офисе обязательно наличие большой вместительной парковки, строительство которой заметно повышает себестоимость проекта, а впоследствии отражается на ставке аренды».

Сдать или продать?

«Доходность девелопмента бизнес-центров в Москве составляет до 30% годовых, — приводит данные М. Темников. — Причем рост доходности офисной недвижимости коррелирует с увеличением арендной платы. Если раньше средняя годовая ставка аренды $500 за 1 кв. м считалась обычной, то сейчас она выросла до $1–1,5 тыс. Поэтому даже с учетом роста себестоимости строительства за последние пару лет доходность бизнес-центров повысилась на 50–60%».

По информации экспертов компании Colliers International, ставка капитализации для офисной недвижимости класса А составляет 8,5–9,5%, если речь идет о сдаче площадей в аренду. Динамика доходности таких объектов за последние три года показывает снижение: 2005 год — 12–13%, 2006й — 9–9,5%, 2007 год — 8,5–9,5% и, по прогнозам, будет снижаться дальше на 250–500 базисных пунктов ежегодно.

Тем не менее многие девелоперы предпочитают оставлять офисные комплексы в собственности. Так поступают, например, Mirax Group, Capital Group. Олег Репченко, руководитель аналитического центра IRN, полагает, что застройщики выставляют на продажу не более 15% построенных офисных площадей высокого класса. Это позволяет не только окупить расходы, но и обеспечить стабильный безрисковый доход. Немаловажно, что активы такого рода увеличивают капитализацию компании, а при необходимости способны послужить залогом при кредитовании других проектов или приманкой для западных инвесторов.

М. Темников считает, что перспективы рынка офисной недвижимости класса А во многом зависят от макроэкономических показателей, от того, насколько уверенно себя будут чувствовать российские корпорации. «Пока нефть, газ и металлы дороги, доходность в сегменте коммерческой недвижимости скорее всего останется на высоком уровне», — утверждает он.

Михаил Гец, вице-президент по стратегическому развитию компании Blackwood:

На рынке офисной недвижимости сохраняется тенденция децентрализации: рынок активно расширяет свои границы. Растет число заявленных многофункциональных комплексов и бизнес-парков площадью более 100 тыс. кв. м, расположенных в районе МКАД. Смещение деловой активности связано с отсутствием свободных площадок под застройку, более сложной и длительной процедурой возведения в центре, а также с намерением городских властей полностью запретить строительство офисов в ЦАО.В 2007 году получила продолжение самая значимая тенденция 2006 года — увеличение активности западных инвестиционных фондов. Высокий интерес к рынку офисной недвижимости с их стороны привел к росту числа инвестиционных сделок, а также к постепенному снижению ставки доходности.

С начала этого года сразу несколько западных инвестиционных фондов и девелоперских компаний заявили о планах инвестировать в рынок коммерческой недвижимости: компания TriGranit Development Corporation намерена вложить в российский рынок около $5 млрд. Проекты компании связаны с созданием совместного предприятия с «Газпромбанк-Инвест». Строительно-инвестиционная компания «Девелопмент-Юг» собирается возвести в Москве более 200 тыс. кв. м офисных площадей, общий объем инвестиций достигнет $240 млн.

Юрий Юдаков, руководитель отдела офисной недвижимости компании Praedium:

В третьем квартале 2007 года рынок офисной недвижимости Москвы продолжил свое активное развитие. Продолжается приток капитала в российскую коммерческую недвижимость. Наблюдается рост числа инвестиционных сделок, проявляется интерес международных фондов к российскому рынку коммерческой недвижимости. Ставка текущей доходности инвестиционных приобретений находится на уровне 7,5–9,5% в год. Сохранился высокий спрос на качественные офисные помещения. Несмотря на рост предложения, в Москве сохраняется дефицит офисных площадей класса А. Уровень вакантных площадей в этом сегменте находится на уровне 2,5%.

Средняя величина ставки аренды (по итогам третьего квартала 2007 года) равнялась в классе А $1 тыс. за 1 кв. м в год, а стоимость продажи — $6–10 тыс. за 1 кв. м. Эксплуатационные расходы для высококлассных офисов оцениваются в $150 за 1 кв. м в год. Аренда подземного паркинга стоит $400–500 за машиноместо в месяц, наземного — $150–250. В настоящее время объемы возведения качественных офисных площадей класса А продолжают увеличиваться. Но спрос все еще преобладает над предложением. Как следствие, арендные ставки на офисные помещения самого дорогого сегмента растут.

Дата публикации: 10:17 06 ноября 2007

Источник: bpn.ru