Ипотечная гонка закончилась?

Отношение игроков российского рынка недвижимости к кризису, поразившему рынок американский, двоякое. С одной стороны, как принято в хорошем обществе, коллегам, попавшим в сложную ситуацию, сочувствуют; да и опасения по поводу того, не перекинутся ли кризисные явления к нам, тоже присутствуют. С другой — пробиваются порой нотки злорадства типа «одна радость — у соседа корова сдохла». Проблемам ипотеки у нас и в США была посвящена пресс-конференция, прошедшая в рамках выставки «ДОМЭКСПО».

Что в Америке?

Первым о ситуации на рынке США говорил Александр Романенко, президент Российской гильдии риелторов (РГР). По его словам, общий ущерб американской экономики от кризиса уже превысил 200 млрд долл. Находятся на грани банкротства или уже обанкротились ряд крупных финансовых структур. Число личных дефолтов (говоря проще, отказов частных лиц платить по своим долгам) в 2006 году было более 1,2 млн, а в нынешнем уже перевалило за 2 млн. «Американские власти говорят, что пик кризиса преодолен, но это не так», — подытожил оратор.

«Корни кризиса — в снижении порога кредитования, — считает Григорий Куликов, руководитель компании «МИЭЛЬ». — Банки старались выдавать кредиты большего объема, на более длительные сроки и как можно большему количеству заемщиков». В частности, в моду вошли кредиты вообще без первоначального взноса.

Андрей Гусев, вице-президент РГР, обратил внимание еще на один аспект: проблемы в США существуют отнюдь не со всеми заемщиками, а только с 10–13 % самых рискованных. Банки конкурировали между собой и привлекали заемщиков, не имеющих стабильного дохода. В какой-то период эта политика была правильной: недвижимость дорожала со скоростью до 20 % в год.

Соответственно, не имело особого значения, справится или нет с выплатами данный клиент, — при необходимости жилье можно было без проблем реализовать. Однако в определенный момент на рынке real estate задули другие ветры, а банки элементарно не сумели среагировать.

Что у нас?

Этот вопрос, понятно, интересовал всех гораздо больше. Американский кризис, несомненно, принесет нам вред. Как отметил А. Романенко, эксперты предсказывают снижение роста мировой экономики на 3–3,5 %, и это наверняка скажется на ценах на нефть и газ.

О потерях, которые уже понесли российские банки, напомнил Г. Куликов. Раньше их ипотечные активы охотно скупали американские банки и инвестиционные фонды — а чего бы им этого не делать, если у нас кредиты выдаются под немыслимые за океаном проценты?! Но с возникновением проблем американцы эти приобретения, как говорится, отложили, следовательно, наши банки не получат дешевых (под низкие проценты) денег, которые они могли бы выдать отечественным заемщикам.

…А в остальном кризис даже пошел на пользу отечественной ипотеке, отмечали выступавшие. Да, некоторые банки столкнулись с проблемами и даже фактически прекратили выдачу кредитов (официально об этом не сообщают — просто берут заявления потенциальных заемщиков, рассматривают их, однако денег не дают), но их место тут же заняли другие. Банки стали заметно внимательнее и осторожнее. По словам Г. Куликова, в начале 2007 года в Москве и Московской области без первоначального взноса выдавали 18 % всех кредитов. В III квартале — уже 11 % (хотя, по словам эксперта, и этот уровень для наших реалий угрожающе высок). Ужесточаются требования к заемщикам — в июле отказ от банков получил лишь один клиент «МИЭЛЬ», а в сентябре их было уже 12. Увеличился реальный срок рассмотрения заявок — сегодня он составляет 14–20 дней вместо прежних пяти. Наконец, банки пошли на неслыханную меру — подняли проценты. Для новостроек, согласно данным «МИЭЛЬ», ставки выросли по валютным кредитам с 11,5 до 12,5 % годовых, по рублевым — с 13,3 до 14 %.

Еще один любопытный аспект. На московском рынке недвижимости, как известно, примерно с лета прошлого года происходят события, которые кто-то называет кризисом, хотя далеко не все с этим мнением согласны, но в любом случае определенные стагнационные явления налицо. Они, как ни парадоксально это прозвучит, во многом помогли ипотеке. Раньше на бурно растущем рынке продавцы слышать не хотели ни о каких ипотечных схемах: зачем, если достаточно желающих приобрести жилье за живые деньги?! Резкое снижение спроса привело к тому, что покупатели (любые!) стали очень желанны, и в сентябре прошлого года в Московском регионе зафиксирован рекорд — 40 % вторичных сделок были совершены с использованием ипотеки (суммарно — в силу закона и в силу договора). Потом рынок снова тронулся, ипотечных сделок временно стало меньше, но уже минувшим летом их уровень достиг на вторичным рынке 31 %, а с новостройками — около 40 %. Это очень неплохо и говорит о том, что скоро мы достигнем уровня в 50 %, приличествующего странам с развитой экономикой.

На чем сердце успокоится?

«Развитие ипотеки называли одним из факторов, из-за которых росли цены на жилье. Означает ли это, что из-за кризиса ипотеки цены понизятся?» — задал вопрос кто-то из журналистов. Эксперты ответили отрицательно — прежде всего потому что покупатели жилья все равно находятся. Согласно расчетам Г. Куликова рынок является сбалансированным, когда количество выставленных на нем объектов в шесть раз превышает число совершаемых в месяц сделок. Цифры сегодня по Москве — 40 и 6,5 тыс. соответственно, то есть почти норма. Но предложение сокращается уже пятый месяц подряд, значит, недалек тот момент, когда оно станет недостаточным, а это всегда приводит к росту цен.

Если вернуться к собственно ипотечным проблемам, то полноценного кризиса у нас не будет — с этим согласны все. Как напомнил А. Гусев, в США общий объем ипотечных кредитов составляет 10 трлн долл. — это 50 % ВВП, а у нас нет и 2 % ВВП. Так что неразвитость российского ипотечного рынка сослужит хорошую службу — банки в случае чего смогут пережить возможные потери.

Несмотря на успокаивающие прогнозы, А. Гусев обратил внимание участников пресс-конференции на различные альтернативные варианты. «Приключения» американцев показывают, что даже столь мощная, создававшаяся десятилетиями система иногда дает сбои, — отметил он. — Сейчас много говорят о схемах, которые должны стать альтернативой классической банковской ипотеке — кооперативах, строительно-сберегательных кассах. Создавая их, нужно позаботиться, чтобы они обладали достаточным запасом прочности, иначе кризис настигнет и их».

События в Америке оказали на наш рынок отрезвляющее действие, подвел итог А. Романенко: «Раньше каждый месяц объявляли о выходе нового банка, о запуске уже работающими банками новых ипотечных программ. Сейчас этого нет, ипотечная гонка закончилась…»

Дата публикации: 11:56 08 ноября 2007

Источник: bpn.ru