Аренда: досрочное расторжение договора

Известно, что любой арендатор рано или поздно приходит к мысли о смене офиса, склада или торгового помещения. Причин тому может быть великое множество, причем как у снимающих, так и у сдающих недвижимое имущество. Но одно дело, если срок договора аренды истек, и совсем другое, когда одна из сторон разрывает отношения до его завершения. Вот тут и встает сакраментальный вопрос: что делать? Как действовать, не преступая рамки закона?

Проблем нет, если решение об отказе от дальнейшей аренды помещения возникло по обоюдному согласию. В этом случае стороны составляют соглашение о расторжении, скрепляют документ подписями и печатями (при определенных условиях регистрируют в Федеральной регистрационной службе) и договор считают расторгнутым.

А если разорвать отношения намерена только одна сторона, а другая категорически против? По общему правилу односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение условий договора недопустимы за исключением случаев, предусмотренных законом. Однако и в этой ситуации есть вполне приемлемый ход — заранее предусмотреть в договоре возможность досрочного прекращения аренды. Впрочем, обо всем по порядку.

Прежде чем подать иск

Если, например, арендатор против разрыва отношений, то расторгнуть договор можно только в судебном порядке. Но прежде необходимо соблюсти досудебный порядок урегулирования конфликтной ситуации. Такое требование вытекает из ст. 619 Гражданского кодекса РФ (далее ГК РФ), в соответствии с которой «арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок». Лучше всего направить такое предупреждение по почте с уведомлением о получении или отдать арендатору под расписку. То есть необходимо зафиксировать факт соблюдения досудебного порядка урегулирования спора. В противном случае истец едва ли сможет доказать, что своевременно предупреждал арендатора об исполнении им своих обязанностей, и суд наверняка прекратит дальнейшее рассмотрение дела.

Основания для досрочного расторжения договора в суде по инициативе арендодателя

Одним из оснований для досрочного расторжения договорных отношений может служить то обстоятельство, что арендатор использует имущество не по назначению, с существенным нарушением условий договора либо с неоднократными нарушениями.

Например, стороны указали в договоре, что арендуемое помещение должны использовать только как офис организации, но вместо этого арендатор организовал в нем склад строительных материалов.

Кроме того, в соответствии с ГК РФ использование арендованного имущества не должно приводить к его существенному ухудшению. Так, например, если арендатор осуществил перепланировку в помещении без согласия арендодателя, а в результате стены помещения затрещали по швам, этого, конечно же, будет достаточно для досрочного расторжения договора. Следующим основанием является невнесение арендной платы по истечении установленного договором срока более двух раз подряд.

Договор аренды может быть расторгнут в суде, если арендатор не производит капитального ремонта имущества в установленные договором сроки. Если они не определены, то в разумные сроки, но только в тех случаях, когда в соответствии с законом производство капитального ремонта — обязанность арендатора. Описанные выше основания для досрочного расторжения договора аренды не являются исчерпывающими. Стороны вправе предусмотреть и др.

Расторжение договора без суда

Досрочное расторжение договорных отношений по инициативе арендодателя может произойти и без вмешательства судебных инстанций. В соответствии с п. 3 ст. 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается, соответственно, расторгнутым или измененным.

То есть если при подписании договора аренды стороны предусмотрели в нем основания для досрочного расторжения во внесудебном порядке, и такое основание наступило, то договор будет считаться расторгнутым.

Однако впоследствии арендаторы нередко пытаются оспорить данное условие, считая его противоречащим нормам закона, в частности ГК РФ. В подобных случаях суд встает на сторону арендодателя.

Когда арендатор может требовать досрочного расторжения договора аренды

Арендатор вправе требовать в суде досрочного расторжения договора, если:

• арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
• переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
• арендодатель не производит капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
• имущество, за которое арендатор не отвечает, окажется в состоянии, делающем его непригодным для использования.

Помимо этого стороны вправе предусмотреть и другие основания для расторжения договора аренды.

Платить госпошлину за расторжение договора аренды не надо

Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В соответствии с п. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение о расторжении договора совершают в той же форме, что и договор, если иное не вытекает из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота. Таким образом, если договор аренды зарегистрирован, то необходимо регистрировать и соглашение о расторжении договора аренды.

В письме Министерства финансов РФ от 07.10.05 № 03–06–03–04/98 утверждалось, что «за государственную регистрацию дополнительного соглашения к договору аренды, а также за государственную регистрацию расторжения данного договора должна взиматься госпошлина в размере 7500 руб. — для юридических лиц». Федеральная налоговая служба придерживалась аналогичного мнения (письмо ФНС России от 01.11.05 № 04–3–09 /597). На основании этого регистрационные палаты не регистрировали соглашения о расторжении без предъявления указанной квитанции. Но в мае этого года ситуация изменилась.

Об этом недвусмысленно высказался Минфин России в письме от 22.05.07 № 03–05–06–03 / 25. Теперь платить государственную пошлину за расторжение договора аренды не надо.

Дата публикации: 10:04 09 ноября 2007

Источник: bpn.ru