Складская недвижимость: цифры и тенденции

В последние несколько месяцев рынок складской недвижимости не стоял на месте. Эксперты отмечают, что он достаточно плавно развивался. По предварительным подсчетам, полученным от компании Jones Lang LaSalle, в третьем квартале 2007 года потребителями было арендовано и приобретено в собственность около 200 тыс. кв. м складских помещений. За первые девять месяцев этот показатель составил около 900 тыс. кв. м, что превысило итоговые данные 2006 года.

Предложение увеличилось на 260 тыс. кв. м. В общей сложности за три квартала введено около десятка объектов классов А и Б суммарной площадью примерно 470 тыс. кв. м. К основным из них можно отнести «FM Logistic», г. Чехов (третья фаза), «Траст Терминал — Лыткарино» (первая фаза), «Терминал М-9», «Интеркомплекс Юг» (вторая фаза), комплекс «Спрингс Парк» (вторая фаза), «Терминал Солнечный» и некоторые другие. Впрочем, до конца года еще есть время, и на подходе — не менее 15 объектов (выборочно они приведены в таблице).

Что касается краткосрочной перспективы, то предложение на складском рынке Московского региона будет увеличиваться постепенно. В силу объективных и субъективных факторов ввод в эксплуатацию некоторых проектов девелоперы скорее всего сдвинут на более поздние сроки. Аналитики компании Knigh Frank предполагают, что из запланированных 2099 тыс. кв. м складской недвижимости в эксплуатацию удастся ввести не больше половины.

В результате экспансии крупных торговых и логистических компаний, дистрибьюторов потребительских товаров и лекарственных препаратов в III квартале текущего года сохранилась тенденция превышения спроса над предложением.

Например, по оценкам Colliers International, неудовлетворенный спрос на помещения класса А составляет более 1,5 млн кв. м.Особой популярностью пользуются специализированные терминалы, в частности склады-холодильники и склады фармацевтического назначения.

Судя по всему, и у самих девелоперов существует своеобразный спрос — на географическое местоположение объектов. На самых востребованных направлениях строительства складской недвижимости (южное, юго-восточное, западное, северо-западное) идет освоение новых транспортных магистралей. Так, в списке приоритетных оказались Горьковское и Дмитровское шоссе, а также известная трасса «Дон». Это обусловлено расположением здесь международных аэропортов и транспортных коридоров, по которым осуществляются грузовые перевозки из регионов России и стран Европы.

Что касается ключевых потребителей складских помещений, то это в основном крупные логистические операторы и сетевые ретейлеры. Повышенным спросом у них пользуются площади размером от 10 тыс. кв. м. На большие «метры» претендуют 43 % потенциальных арендаторов и покупателей. Кроме того, наблюдается тенденция к увеличению спроса на складские помещения размером 5–10 тыс. кв. м (26 %). Как и прежде, стабильно (20 %) берут средние площади (3–5 тыс. кв. м). Ранее львиную долю в совокупном спросе занимали помещения площадью 1–3 тыс. кв. м. Однако по итогам первого полугодия данный показатель составил 11 % от общего объема. К концу сентября приведенные цифры практически не изменились.

Рост цен на землю и строительные материалы, наблюдающийся в последнее время, приводит к удорожанию стоимости возведения качественных складов. Чтобы сохранить приемлемый уровень доходности проекта, большинство девелоперов едва ли будут понижать арендную плату. Пока максимальные базовые ставки для качественных складских помещений остаются на прежнем уровне (115–140 долл. в год за 1 кв. м). Но это без учета операционных расходов, которые на сегодняшний день повысились до 30–40 долл. в год за 1 кв. м. Причина понятна: содержание и обслуживание складских помещений дорожает. Так что в дальнейшем рост арендной ставки неизбежен. Правда, значительное увеличение предложения качественных складских площадей — при условии выхода на рынок заявленных проектов — изменит соотношение спроса и предложения, что может оказать существенное влияние на уровень арендных ставок. Так считают эксперты компании Jones Lang LaSalle. Впрочем, подобное развитие сюжета возможно не ранее чем с 2010 года.

А пока одним из действенных способов решить проблему остается строительство складов для собственных нужд. Удовольствие не из дешевых. И все же тенденция уже начинает прослеживаться. Во всяком случае, по данным компании Colliers International, количество объектов, построенных за три квартала 2007 года, заметно увеличилось.

Еще один вариант — реализация складских проектов build-to-suit («под конкретного клиента»). На мировом рынке к этому прибегают при низком проценте вакантных площадей и растущих арендных ставках.

Основные требования, предъявляемые к складам класса А

Элементы инфраструктуры

• Удобная подъездная автодорога с асфальтовым покрытием. Современный складской комплекс класса А должен быть построен позднее 1994 года, располагаться на основных транспортных магистралях в 10–40 км от Москвы, иметь прямой доступ на территорию непосредственно с трассы или по удобным дорогам-сателлитам.
• Альтернативное сообщение (железнодорожное, водное, авиа).
• Автомобильный приемный терминал.
• Приемный терминал для альтернативных видов транспорта.
• Офисные помещения.

Технические характеристики

• Монообъемное помещение.
• Минимальная рабочая высота потолков — от 8 м. Современная конструкция монообъемных зданий предполагает наличие ферм для устройства кровли. Соответственно, то пространство, которое они занимают, не является полезным, то есть не может использоваться. Таким образом, рабочая высота — это высота потолков минус неиспользуемое пространство. Рабочая высота более 8 м позволяет использовать многоуровневое стеллажное оборудование для высотного хранения товаров. * Ровный пол с антипылевым покрытием.
• Высокие показатели допустимой удельной нагрузки на пол. Нагрузка на пол должна составлять 4–5 т/кв. м, при высотном хранении — не менее 6,5 т/кв. м. Кроме того, обязательно специальное упрочняющее покрытие пола. В противном случае его поверхностный слой разрушится под действием динамических нагрузок, оказываемых разгрузочно-погрузочной техникой, и работать на таком складе станет невозможно.
• Здание, построенное по современным технологиям с использованием высококачественных отделочных материалов.

Техническая «начинка»

• Автоматические ворота докового типа с регулируемым гидравлическим пандусом и тепловыми завесами. Склады класса А+ на каждые 500 кв. м должны иметь не менее одних автоматических ворот докового типа (dock shelters) с погрузочно-разгрузочными площадками регулируемой высоты (dock levelers), а склады класса А — не менее одних ворот на каждые 700 кв. м.
• Система пожарной сигнализации и автоматического пожаротушения.
• Оборудование, регулирующее температурный режим.
• Система центрального кондиционирования (или принудительная вентиляция).
• Система охранной сигнализации и видеонаблюдения.
• Оптико-волоконные линии связи.
• Автономная электроподстанция и тепловой узел.

Дата публикации: 10:13 09 ноября 2007

Источник: bpn.ru