Три пути московской ипотеки

Департамент жилищной политики и жилищного фонда города представил на рассмотрение столичного правительства новую московскую ипотечную программу. Вернее, новым в ней стало то, что различные схемы, которые уже начали проходить обкатку в столице, были собраны воедино и распространены на более широкие категории населения. В числе людей, которым город намеревается оказать протекционизм при заключении ими ипотечных контрактов, названы коренные москвичи (стаж пребывания в городе не менее 10 лет), очередники, бюджетники и госслужащие. То есть те группы населения, которые даже при самом удачном рыночном раскладе свои жилищные проблемы самостоятельно не решат.

ПОКА РЕЗУЛЬТАТЫ развития ипотечного кредитования в общем в столице не радуют. Конечно, результаты кое-какие есть - только ипотеки практически нет. За четыре года - с 2000 по 2004 - в Москве было выдано менее 13 тысяч кредитов. Несмотря на разговоры о том, что классическая банковская ипотека гораздо более недоступна потенциальным заемщикам, чем различные ипотечные формы вроде строительно-сберегательных касс или коммандитных товариществ - большинство из этих кредитов (более 10 тысяч) было выдано все-таки банками.

Причины, почему ипотека в Москве не пользуется массовым спросом, типичны: низкий платежеспособный спрос на жилье подавляющего числа населения столицы, бьющая все ценовые рекорды стоимость московской недвижимости и как следствие этого, непосильный для большинства первоначальный взнос по ипотечному кредиту, наконец, высокие банковские ставки по его обслуживанию. Хотя свои особенности у столицы все-таки есть. Москва - столичный мегаполис, покупка недвижимости в котором хорошо идет и без помощи ипотеки. От 40 до 70% квартир в Москве скупается приезжими - разумеется, без помощи ипотеки. В то же время в столице сохраняется очередь на бесплатное муниципальное жилье. На сегодня в ней стоят около 200 тысяч человек. Решить две задачи сразу, если не полностью, то хотя бы частично, призвана новая перспективная программа жилищного кредитования. На заседании московского правительства ее представил руководитель Департамента жилищной политики города, Петр Сапрыкин. Она включает три схемы ипотечного кредитования.

СЕГОДНЯ, чтобы обратиться за стандартным ипотечным кредитом на покупку двухкомнатной типовой квартиры, московская семья должна иметь ежемесячный доход не менее 1300 долларов. При этом выплаты по кредиту могут составлять 600-700 долларов в месяц. Банки строго оценивают потенциальных заемщиков - процедура андеррайтинга включает множество аспектов. Коренное отличие московской ипотечной программы в том, что она позволяет снизить почти вдвое как ежемесячные выплаты, так и требуемый ежемесячный совокупный семейный доход. Как считают в департаменте, сегодня не менее 5 тысяч очередников полностью соответствуют этим требованиям и могут получить ипотечный кредит на этих условиях.

ПЕРВАЯ СХЕМА - приобретение квартир по себестоимости строительства в специально строящихся по городскому заказу ипотечных домах. На сегодня она составляет 600-700 долларов за квадратный метр. Первоначальный взнос для очередников составит от 10 до 30% от стоимости квартиры, на остальные 90% их прокредитует банк. Пока только один столичный банк приглашен к участию в программе - коммерческий банк со стопроцентным столично-правительственным капиталом - "Московское ипотечное агентство". По словам высшего руководства департамента, в настоящий момент ведутся переговоры и с другими банками - в принципе подобная схема вызывает у них заинтересованность.

Согласно предварительным подсчетам, очередник за типовую 60-метровую квартиру (стоимость которой будет равна себестоимости строительства и составит сумму в 42 тысячи долларов США) при сроке кредитования в 20 лет и ставке 11% годовых в валюте ежемесячно будет выплачивать около 350 долларов. Что, безусловно, важно - эта сумма включает и все дополнительные расходы: на страхование, банковское обслуживание, регистрацию и т.д.

ДВЕ ДРУГИЕ СХЕМЫ - приобретение жилья на рынке, но при содействии города (на вторичном: при помощи безвозмездных субсидий, положенных очередникам, и зачете их в качестве первоначального взноса, на первичном: путем резервирования жилья у определенных застройщиков и его покупки в новостройках при помощи ипотеки).

ГЛАВНОЕ - задача развития ипотеки была бы решена без привлечения бюджетных средств. Правда, с таким пониманием социальной ипотеки не согласился мэр Москвы. Юрий Лужков заявил на заседании Правительства при обсуждении данной программы, что город готов направить определенные средства на прямое дотирование ипотечных программ для своих очередников. Департаменту было поручено подготовить новый проект постановления, в котором главным бы стали не схемы кредитования и пути их воплощения в жизнь, а конкретные цифры - сколько очередников будут обеспечены жильем в 2005-2006 годы при помощи предлагаемых ипотечных кредитов. Мэр потребовал четко прописать условия - как конкретно и в каком размере будет помогать очередникам-ипотечникам город: дотировать процентные ставки или первоначальный взнос. Сама идея, что большую часть процентной ставки по ипотечному кредиту должен выплачивать бюджет - не нова. По такому пути пошли в свое время почти все российские регионы. И в столь же массовом порядке впоследствии от нее отказались.

Идея дотирования процентных ставок в Москве вызвала негативную реакцию со стороны депутатов Московской городской Думы. "Это тупиковый путь", - таково мнение участвовавших в заседании столичных законодателей.

Дата публикации: 10:38 28 декабря 2004

Источник: bpn.ru