Где найти редкого зверя — хорошую квартиру

Тихий район. Зеленый. Уютный и удобный. Расположен недалеко от метро, застроен добротными домами, в которых живут интеллигентные люди. Вполне подходящие параметры, чтобы охарактеризовать район, где можно найти отличную квартиру.

Остается только сожалеть, что это будет заведомой неправдой, оторванной от жизни идиллией, невозможной в условиях мегаполиса. Поэтому в любых рассуждениях о хорошей современной квартире еще долго будет присутствовать доля условности. Мы провели небольшое исследование и попросили ведущих специалистов рынка ответить на вопрос, что такое квартира в хорошем доме.

Москвичи среднего и старшего поколения, жившие в столице лет 20–30 назад, часто смешивали два понятия: хороший и престижный. Таковым было влияние идеологической эпохи, накладывавшей отпечаток на сознание. Конечно, традиционно хорошими считались районы центра, хранившие следы многочисленных исторических наслоений. Ценились и районы, населяемые представителями интеллигенции, например окрестности станции метро «Университет».

Особым почетом пользовались дома писателей, музыкантов, художников и режиссеров, память о которых до сих пор хранят висящие на фасадах мемориальные доски, которых особенно много в районах, прилегающих к Садовому кольцу. Символом солидности и благополучия считались дома, где проживали государственные чиновники, партийная элита: это известные сталинские высотки, дома на набережной Замоскворечья и пр. Техническая интеллигенция пользовалась меньшим почетом, и тем не менее районы Аэропорт и Сокол тоже имели известную популярность, жизнь в них считалась удобной.

Сегодня география Москвы расширилась, увеличилась плотность застройки, в корне изменился облик многих сложившихся районов. Эти перемены серьезно изменили картину предпочтений. При всей их неоднозначности, можно утверждать наверняка: система оценок современного жителя столицы не в пример прагматичное, чем 10, 20 лет назад. Более того, появились новые критерии, не игравшие ранее решающей роли в выборе новой квартиры, нового района проживания.

Факторы престижности

«Назовите главные факторы, определяющие качество и достоинства современных предложений» — такая просьба, адресованная специалисту о недвижимости, как правило, не вызывает затруднений. Например, директор по маркетингу группы компаний «Конти» Юрий Синяев утверждает: «На уровень престижности влияют в первую очередь такие факторы, как тип застройки, развитость инфраструктуры, близость центра, ландшафтно-экологические условия, однородная социальная среда, высокий статус жильцов. Кроме того, важны транспортная доступность, близость к лесопаркам, отсутствие промышленных предприятий. Вместе с тем, если ранее привлекательность района определялась с точки зрения удобства и развитости инфраструктуры, теперь к ним добавилась стоимость квартир. Также очень важен исторически сложившийся статус района».

Изложенная точка зрения не отличается оригинальностью: подобные критерии хорошей квартиры называют сегодня многие специалисты по недвижимости.При ответе на вопрос, какие районы сегодня наиболее интересны и перспективны с точки зрения удобства проживания, и здесь обнаружилось некоторое сходство мнений.

Эксперт отдела вторичного жилья агентства «Кутузовский проспект» Татьяна Воробьева рассказывает: «Конечно, в первую очередь назовем центр нашего города, его исторические места, где тщательно и с любовью отреставрированы дома и скверы, построены элитные дома путем точечной застройки».

По мнению Ю. Синяева, более престижные районы столицы — это центр, юго-запад, северо-запад и запад, об этом четко говорит соотношение цен на жилье. Инвесторы предпочитают возводить в этих округах объекты бизнес-класса и элитное жилье.«Если говорить о хорошем дорогом районе, то это центр», — считает генеральный директор компании «Century 21 Еврогруп Недвижимость» Петр Машаров.

Стоит сказать и о традиционной популярности района Крылатское. Именно здесь предпочитали приобретать недвижимость состоятельные люди уже на заре перестройки. Главная причина притягательности этого района — красивое природное окружение и относительно однородная социальная среда. Как и много лет назад, сохраняют свои позиции в рейтинге популярности районы, прилегающие к Ленинскому и проспекту Вернадского, Кутузовскому проспекту и Фрунзенской набережной.

Вечная стройка испортила центр

Впрочем, встречаются и мнения, отличающиеся от общепринятых. Так, руководитель отделения «Октябрьское поле» компании «ИНКОМ-Недвижимость» Михаил Раздольский полагает, что Москва пока не готова к появлению такого понятия, как «хороший район». «Престижность многих мест пока обеспечивается созданием закрытого комплекса (яркий пример — «Золотые ключи») или опирается на исторически сложившийся высокий статус и престижность места (пример — так называемая «Золотая миля»). Ни первый, ни второй путь не могут быть тиражированы в рамках целого района, да и упомянутые примеры нельзя назвать «хорошими районами» в полном смысле этого слова», — считает эксперт.

Он обосновывает свое суждение тем, что в центре неприкосновенность исторической застройки мешает соблюсти все требования к высококлассному жилью, а в большом районе, где может проводиться активная застройка жильем премиум-класса, никто не застрахован от того, что облагороженная прилегающая территория будет перекопана траншеями из-за «текущего ремонта теплотрасс» или на ближайшей детской площадке ночами будут раздаваться пьяные песни.

Когда имидж противоречит действительности

Главное, что вызывает возражение в суждениях аналитиков по недвижимости, это тезис, что достоинства жизни в центре города вне конкуренции. Попытаемся разобраться: откуда берется стремление жить в пределах Садового кольца? По-видимому, оно соответствует мировой моде. И это неудивительно, ведь именно в историческом сердце любого города сосредоточено большинство местных достопримечательностей. Отсюда проще всего добраться до любой точки города. Здесь наибольшее количество красивых, ценных с архитектурной точки зрения зданий. Однако ситуация, сложившаяся в Москве, во многом исключает описанные достоинства.

Начнем с того, что в Центральном округе столицы парализован как наземный, так и личный автотранспорт, так что даже вопрос о нехватке парковочных мест отодвигается на второй план. Тема исторической застройки и достопримечательностей центра Москвы тоже стоит особняком.

В контексте же нашей темы надо сказать честно: в пределах Садового кольца существует несколько десятков современных зданий, отвечающих всем требованиям элитности. Но это маленькие оазисы в океане разномастной застройки. Состоятельный человек, живущий здесь, чувствует себя в изолированной и, что существенно, враждебной среде. Так стоит ли сегодняшним покупателям так стремиться приобретать в центре города квартиры, стоимость которых подчас превышает цену английского замка?

Немало экспертов утверждают, что, несмотря на кажущуюся завершенность Москвы, в ней тем не менее существует множество достойных и удобных районов, которые еще не застроены и не освоены в полной мере. Конечно, пока многие из них не альтернатива центру, и тем не менее поговорим о них.

Прежде всего незаслуженно обделена вниманием северо-восточная часть города. В частности, речь идет о территориях около станций метро «Свиблово» и «Медведково». Недавно начатая реконструкция проспекта Мира улучшила транспортное сообщение с центром и позволила быстро добираться до многих кварталов этого района. Промежуточное расположение между центром и окраиной города, относительно благоприятная экология — все эти факторы делают отдельные территории СВАО весьма перспективными.

Еще один недооцененный район расположен у станции метро «Ботанический сад». Его главные достоинства — малая плотность застройки и соседство замечательного природного заповедника. Есть основания полагать, что в ближайшие годы будут приложены серьезные усилия для раскрытия потенциала этого района.

Есть немало и других территорий Москвы, возможности которых еще не использованы. У них есть одно общее свойство: расположение в районе будущего четвертого кольца. Ряд специалистов утверждает, что большая часть прилегающих к будущему кольцу территорий интересна для жилищного строительства. С этим сложно согласиться, однако некоторые районы действительно только и ждут своего часа. В их числе надо упомянуть Сокольники, окрестности Головинских прудов, в полной мере не освоенные достойные территории у станции «Щукинская».

Новички в списке

В последнее время список благополучных пополнили и некоторые районы, ранее не пользовавшиеся высокой репутацией. Например, Замоскворечье. Сегодня это перспективный район с большим количеством тихих улочек и свежих элитных домов. С другой стороны, тут пока имеется немало производственных предприятий, пока не выведенных за черту города.

Хорошая репутация сложилась у района Чистых прудов — он довольно зеленый, с хорошо развитой инфраструктурой. Эти места популярны среди иностранных граждан благодаря наличию французской школы.Эксперты непременно упоминают и «Москву–Сити». Еще несколько лет назад заполненный преимущественно промышленными зданиями и ветхими «хрущевками», в скором времени этот район обещает стать одним из самых современных, застроенных многофункциональными высотными зданиями. Здесь существует проблема трафика, нет места для озеленения и создания просторных зон отдыха. Тем не менее считается, что эти недостатки будут окупаться выгодным, близким к центру расположением и развитой инфраструктурой.

Cпециалисты также выделяют район между улицами Мосфильмовской и Косыгина. По мнению Ю. Синяева, он «уже сегодня способен составить конкуренцию традиционным центральным районам размещения высококлассных объектов». В последние годы начали складываться и новые престижные районы, преимущественно расположенные рядом с большими парками или на их территории, а также на берегах московских водохранилищ. Типичный пример — Покровское-Стрешнево, ранее имевшее репутацию едва ли не рабочего района. Теперь здесь построили достаточно большое количество объектов бизнес- и элитного классов с соответствующей инфраструктурой, в результате чего представление об этом районе изменилось. По большому счету, это место — одно из уникальных в Москве. Приватное, уединенное местоположение, живописнейший ландшафт, стильная малоэтажная застройка — все эти факторы способствовали формированию высокой стоимости предложений.

Из грязи в князи?

В кругу современных специалистов по недвижимости сложилось устойчивое мнение, что перемены к лучшему произошли в большинстве московских районов. «За счет увеличения доли строительства монолитно-кирпичных домов улучшается архитектурный вид. В Митине, например, очень оживляет территорию качественно сделанный парк с каскадом прудов и обрамляющая его малоэтажная застройка. Стоимость квартир в Митине сейчас начинается от $4 тыс. за 1 кв. м, хотя район расположен за пределами МКАД. Почему? Потому что здесь есть все необходимое. Любой новый район интересен тем, что его застройка велась одновременно с озеленением территории и созданием инфраструктуры», — рассказывает П. Машаров.

Похожие соображения разделяет и директор по маркетингу бюро недвижимости «Агент 002» Ольга Побединская: «За последнее время практически все районы Москвы стали комфортнее: создается больше магазинов шаговой доступности и гипермаркетов.

Город постепенно избавляется от ветхого жилья, на его месте строится новое. В этих районах сопутствующая инфраструктура уже изначально более продумана.

Хороший потенциал у ВАО, который пока не пользуется особой популярностью. Поскольку считается, что экология здесь хуже, чем в других округах, из-за многочисленных промышленных предприятий. Однако большая их часть уже давно не действует и в дальнейшем вообще подлежит выводу за пределы города. А между тем в ВАО расположено больше зеленых насаждений, чем в любом другом округе столицы: это и парк Лосиный остров, и Измайловский лесопарк, и Сокольники».

С однозначностью подобных утверждений сложно согласиться. Безусловного повышения качества жизни не происходит ни в одном, даже самом престижном районе Москвы. И причин на то несколько. Во-первых, почти везде есть проблемы с транспортной доступностью. Если несколько лет назад путь от метро до дома составлял 10–15 мин общественным транспортом, то сегодня все понимают: ожидание застрявшего в пробке автобуса грозит обернуться часом на остановке и поездкой такой же длительности.

Во-вторых, в городе с каждым годом ухудшается экологическая обстановка. Шум, пыль, выхлопные газы — ото всех этих проблем нет спасения ни в Марьине, ни в историческом центре Москвы. В-третьих, нельзя однозначно похвалить и достижения в создании современной инфраструктуры. Наблюдения показывают: новые торговые и офисные центры подчас не улучшают, а ухудшают условия жизни, особенно местных жителей. Расположенные у станций метро, они перекрывают дорогу общественному транспорту, создают шум и отнимают свет и пространство у прилегающих домов.

Существует и ряд обстоятельств, серьезно ограничивающих возможности даже наиболее активно развивающихся районов. «Какой бы качественный комплекс ни возвел застройщик, например, в Марьине, он никогда не продаст квартиру там по $7 тыс. за 1 кв. м. Для превращения района в элитный требуется сочетание нескольких факторов — это и время, и развитие района в целом, и, безусловно, маркетинговые усилия. Ведь теоретически несложно построить дорогое жилье и в рабочем районе, но мало кто согласится купить там квартиру», — уверен Ю. Синяев.

К обозначенным соображениям хотелось бы добавить еще ряд факторов, не позволяющих улучшить репутацию перечисленных районов. Прежде всего это факторы экологии и социальной среды. Что бы ни говорили девелоперы и риэлторы, но районы, возведенные на месте полей фильтрации, — такие, как Кожухово и Марьино, едва ли будут столь же престижны, как аналогичные, но расположенные в более благоприятной природной среде.

То же можно сказать и о влиянии социального окружения. Есть ли по соседству с вашим домом работающее предприятие или нет, но квартира, расположенная на пусть бывшей, но рабочей окраине, таковой и остается. Потому что социальный состав жителей района почти не изменился. Нужны принципиально новые акценты в концепции района, серьезные инвестиции и пр., чтобы изменилось качество места проживания и его позиционирование. Выше приводились такие случаи, но в целом они единичны.

Плюс–минус два слона

Насколько сегодня различаются средние цены в престижных и менее престижных районах Москвы? По данным О. Побединской, средняя стоимость 1 кв. м в непрестижных округах Москвы, таких, как ВАО, ЮВАО, СВАО, составляет $4 тыс.Так, однокомнатная квартира площадью около 33 кв. м обойдется в $110–200 тыс. Стоимость «двушки» площадью около 45 кв. м составит $140–250 тыс.

Средняя цена 1 кв. м в престижных ЗАО, СЗАО, ЮЗАО равняется $5,8 тыс., т. е. практически на 30% дороже. Поэтому для приобретения «однушки», аналогичной описанной выше, понадобится $185 тыс., «двушка» потребует около $350 тыс. На самом деле говорить о средней стоимости предложений в любых районах довольно сложно. Прежде всего потому, что каждый удачный фактор (транспортный, экологический, планировочный или инфраструктурный) вносит свою лепту в изменение стоимости предложения.

Например, если в район проводят метро, то стоимость квартир рядом с новой станцией увеличивается на 20%. Если квартира расположена рядом с парком — прибавляем те же 20%. Найти же совершенно аналогичные квартиры в разных районах и сравнить их современная аналитика не в состоянии. Так что придется верить лишь самым усредненным сравнениям.

Виктор Козлов, коммерческий директор компании «Авгур Эстейт»:

Сегодняшние покупатели зачастую приобретают не первую квартиру, поэтому критично подходят к ее выбору. Высота потолка в жилых помещениях должна быть не менее 3 м. Самая востребованная площадь — 150–200 кв. м. Внимание обращается на отделку мест общего пользования, лестничных холлов, вестибюлей. Все большее значение придается наличию в доме своей огороженной и охраняемой территории и ее ландшафтному дизайну. Безопасность дома, наличие современных средств охраны становятся обязательными условиями. Растут требования к количеству машиномест: теперь на каждую квартиру их должно приходиться не меньше двух.

Большее значение придается не только местоположению дома, но и его окружению. Элита переехала с Фрунзенской набережной и Ленинградского проспекта в районы более компактного проживания — на Остоженку, Плющиху, Патриаршие пруды. Покупатели стали серьезнее относиться к тому, кто застройщик, есть ли у него имя на рынке и опыт работы, особое внимание уделяется генподрядчику.

Мария Литинецкая, исполнительный директор компании Blackwood:

Под хорошей квартирой сегодня стоит понимать жилье элитного класса — клубные дома с количеством квартир не более 30–40 (за исключением жилых комплексов «Коперник» и «Монолит»), отвечающие определенным критериям. В первую очередь нужно говорить об элитности района расположения дома или жилого комплекса. На репутацию района влияет наличие развитой инфраструктуры и хороших видовых характеристик. Естественно, что поблизости не должно быть промзон, строек, железнодорожных путей и пр.

Немаловажным фактором является возраст постройки. Дом старше 10–15 лет в большинстве случаев считается устаревшим и, соответственно, не столь элитным и популярным по причине несоответствия техническим критериям.Примеры популярных на сегодняшний день элитных комплексов: жилой комплекс в Лаврушинском пер., 7 (у Третьяковской галереи), «Монолит» (ул. Косыгина, 19), «Стольник» (М. Левшинский пер., 5), «Коперник» (Б. Якиманка, вл. 22), «Дворянское гнездо» (Б. Левшинский пер., 11, стр. 1).

Дата публикации: 11:00 13 ноября 2007

Источник: bpn.ru