Аренда жилья: что, где, почем

Аренда — один из быстрых и легких способов сменить место жительства без особых денежных затрат. На Западе наем городских квартир из-за очень высоких цен на недвижимость в мегаполисах давно уже стал массовым явлением, причем сдает жилплощадь домовладелец. В России слово «аренда» вызывает у неискушенного потребителя некоторые опасения: земля полнится слухами о мошенниках, наживающихся на неопытных арендаторах.

Однако на самом деле актуальность риелторских страшилок сильно преувеличена, а криминальные авантюры остались в далеких 90-х. Сегодня главная трудность заключается в том, чтобы разобраться в море разнообразных предложений, выбрав наиболее оптимальное сочетание цены, местонахождения, состояния и площади квартиры. Кроме того, значение имеет и срок найма — существует отдельный сектор «летней аренды», когда хозяева на несколько теплых месяцев съезжают со своей жилплощади и сдают ее постояльцам. Такие квартиры обычно на 5–20% дешевле аналогичных объектов, предлагаемых в другое время на рынке, но зато вам не удастся ни привезти туда свою мебель (обычно квартиру сдают с хозяйской обстановкой), ни сделать косметический ремонт по своему вкусу, а в начале осени придется съехать. При этом комиссионные риелтор возьмет с вас в стандартном размере, даже если срок аренды всего лишь один-два месяца.

Временный вариант

Самый дешевый сегмент московского рынка аренды — это комнаты в коммунальных квартирах. Для многих студентов или приезжих это единственный способ обзавестись собственным углом за скромную плату — в нашем городе еще немало осталось классических коммуналок с длинными коридорами и большой общей кухней. Такие квартиры находятся преимущественно в центре, что делает их территориально удобными. Однако жить в коммуналке, конечно, непросто. Даже если соседи за стеной не окажутся шумными и малоприятными, общий во всех смыслах слова санузел выдержать может не каждый. Так же как и смириться с состоянием мест общего пользования, которые никто никогда не ремонтировал.

Помимо аренды одной-двух комнат в коммуналке есть и самый недорогой вариант — подселиться в уже снятую кем-то комнату. Стоимость койко-места в такой квартире от 300 руб./мес. до 6,5 тыс. руб./мес. в зависимости от района, состояния жилплощади и количества соседей. Ставка аренды комнаты в домах, расположенных внутри Третьего транспортного кольца, составляет 7–20 тыс. руб./мес., в периферийных районах 6,5–15 тыс. руб./мес. Но если, выбрав центр столицы, вы поселитесь в старинном особняке, где на высоченных потолках все еще различима лепнина, а из окон открывается красивый вид на старую Москву, то в спальных районах можете рассчитывать только на хрущевки, расположенные в неблагополучных кварталах.

Дешево, да мило

Квартиры экономкласса — наиболее востребованный сегмент рынка. Они находятся в «обыкновенных» зданиях хрущевского или брежневского периода застройки. Эти дома расположены не ближе чем в десяти минутах езды на общественном транспорте от метро, в непрестижных промышленных зонах на окраинах. Окна таких квартир зачастую выходят на оживленную и шумную улицу или теплостанцию, завод, телефонный узел. Жилье экономкласса можно найти и в глухих «пятиэтажных районах», которые еще сохранились в окрестностях последних двух — четырех станций каждой ветки метро.

Контингент здесь соответствующий — в целях личной безопасности стоит избегать ночных прогулок рядом с домом. Однако квартиры не такие уж плохие — это стандартные однушки, двушки и трешки. Как правило, они требуют ремонта, но зато в них имеется старый кухонный гарнитур, старый холодильник и газовая плита (частенько к ней прилагается и газовая колонка).

Бывает, что перед сдачей в наем в квартире делают косметический ремонт на скорую руку. В таких случаях стены оклеены обоями, пол закрыт линолеумом или ковролином; мебель, если и имеется, то неновая и дешевая, телевизор и стиральная машина отсутствуют. Дом панельный или кирпичный, потолки 2,4–2,65 м, санузел совмещенный, кухня 6 м. Если повезет, то к комнате «прилагается» еще и балкончик. Дворы у таких домов всегда совместные, причем большая часть территории отдана под детскую площадку, поэтому машину придется ставить вдоль тротуара под окнами. Мусоропровода и лифта в пятиэтажных домах нет. Часто квартиры экономкласса сдают под ремонт. В течение первых месяцев арендаторы живут бесплатно, проводя оговоренные работы, после чего наймодатель получает от них ежемесячно условленную сумму. Однако соблюдайте известную осторожность — стоимость сдаваемого объекта после качественного ремонта заметно повышается, квартира может даже перейти в разряд среднего класса и стать вам попросту не по карману. Ставка аренды стандартной однокомнатной квартиры экономкласса составляет 10–18 тыс. руб./мес., двухкомнатной 12,5–25 тыс. руб./мес., трехкомнатной 20–32 тыс. руб./мес.

Крепкий «середнячок»

Квартиру среднего ценового уровня можно снять в каких угодно домах и районах города. Это и кирпичные пятиэтажки в недорогом центре, и добротные новостройки на окраине Москвы в современном районе, и многоэтажные сталинки на периферии (начиная со второй трети Беговой улицы, Хорошевского шоссе, проспектов Мира, Ленинградского или Измайловского). Квартиры данной категории есть и в новоделах московских пригородов (Химки, Солнцево, Новопеределкино, Матвеевское и прочие, отличающиеся развитой инфраструктурой, обилием зон отдыха и однородностью современной архитектурной застройки). Это и всем известные современные кирпичные и панельные дома типовых серий П-44, Башня Вулыха, Бекерон и другие, расположенные в тихих зеленых спальных районах в 20–30 минутах езды от центра. В таких квартирах сделан косметический ремонт (ламинат или циклеванный паркет, новые двери и приличного качества отечественная сантехника, санузел отделан плиткой, потолки оштукатурены или закрыты гипсокартоном). Квартиры сдают как пустые, так и с новой мебелью экономкласса от Ikea или гарнитурами 90-х годов. Имеется импортный холодильник, стиральная машина и телевизор. Но никаких изысков в виде посудомоечной машины, барной стойки или оштукатуренных стен здесь быть не может. Это приличный вариант для тех, кто только поднимается на ноги и ищет надежное жилье на два-три года. В данную категорию номинально включены и квартиры, находящиеся в очень плохом состоянии, но при этом расположенные удачно (например, в престижном районе ЦАО). Тогда их сдают по низкой для такого места цене, но под ремонт. Спрос на эту категорию квартир устойчивый, но хозяева, как правило, уже проводят отбор постояльцев — предпочтительны россияне славянской внешности (исключение делают для жителей западных стран), одинокие люди или бездетные семейные пары.

Наличие детей до 14 лет и домашних животных сильно затрудняет поиски квартиры. Стоимость аренды однокомнатной квартиры среднего класса в зависимости от местонахождения составляет от 16 до 35 тыс. руб./мес., двухкомнатной 20–50 тыс., трехкомнатной 30–80 тыс. руб./мес.

Солидные апартаменты для солидных людей

Рынок элитных квартир растет с каждым годом — спрос на качественную и дорогую недвижимость в Москве повышается пропорционально росту благосостояния ее жителей. Поэтому огромно предложение так называемых элитных, но доступных квартир. Арендуют их в основном сотрудники иностранных компаний, отпрыски состоятельных бизнесменов, начавшие самостоятельную жизнь, топ-менеджеры, перспективные деятели шоу-бизнеса. Это еще не de luxe, но уже радикально другой уровень жизни.

Элитные квартиры равномерно распределяются между престижными районами ЦАО и дорогими новостройками, возведенными в бурно развивающихся районах вроде Жулебино и Куркино, а также в 15 минутах езды от центра на престижных магистралях, таких как проспекты Вернадского, Кутузовский или Ленинский. В эту категорию объектов входят и так называемые дома ЦК и Совмина, расположенные в ЦАО, и фасадные сталинские дома на вышеупомянутых крупных городских магистралях, а также на Фрунзенской, Смоленской, Котельнической, Кадашевской и других набережных и одно-, двухкомнатные квартиры в сталинских высотках. В таких квартирах высокие потолки (от 2,8 до 3,6 м), сделан качественный евроремонт с полной заменой проводки, труб и сантехники; стены и потолки выровнены и оштукатурены, окрашены или оклеены современными дизайнерскими обоями, в окнах деревянные стеклопакеты. Санузлов в больших квартирах обычно два: гостевой и хозяйский с входом из спальни. Из мебели обязательно имеется вместительный шкаф-купе и импортный кухонный гарнитур, укомплектованный всей необходимой бытовой техникой. Прочие предметы обстановки могут вовсе отсутствовать, их поставляют по требованию арендатора. Обычно это итальянская, испанская или немецкая мебель в классическом или современном стиле. Все подобные квартиры оборудованы внутренней сигнализацией, расположены в домах, где имеется домофон и видеонаблюдение. В подъезде обязательно есть консьерж. В этом классе недвижимости предлагают и студии со свободной планировкой, предназначенные для молодых и светских клиентов. Обычно студии сдают полностью готовыми к проживанию. Ремонт в элитных квартирах, как правило, проводят с участием архитектора или декоратора. Стоимость аренды однокомнатной элитной квартиры составляет от 30 до 60 тыс. руб./мес., двухкомнатной 40–85 тыс., трехкомнатной — от 50 до 130 тыс. руб./мес.

Дорого, дорого, еще дороже

Квартиры класса de luxe — настоящее произведение искусства, каждая из них уникальна и рассчитана только на представителей творческой или финансовой элиты общества. Такие квартиры расположены исключительно в ЦАО, в новом дорогом клубном доме или же в полностью реконструированном здании, которое является памятником архитектуры и стоит в одном из ключевых мест центра: в районе Арбата, Тверской, Патриарших прудов, Китай-города или знаменитой Золотой мили.

К ним относятся многокомнатные (не менее трех комнат, кроме элитных студий) отремонтированные квартиры в сталинских высотках. В этом сегменте недвижимости практически нет малокомнатных квартир — в основном это апартаменты, занимающие половину или даже целый этаж здания, с окнами, выходящими на две-три стороны света, часто двухэтажные, с прекрасными видами из окон. Здесь от двух до пяти санузлов, обязательно имеется гардеробная. Кухня и ванные комнаты укомплектованы дорогой техникой.

Обычно квартиры класса de luxe полностью меблированы под ключ импортной дизайнерской мебелью и домашним кинотеатром. Часто присутствуют такие изюминки, как зимний сад, встроенный в стену гигантский аквариум, система «умный дом», экзотические и роскошные отделочные материалы типа венге, сусального золота или натуральной кожи. Конечно, квартира уже полностью застрахована от несчастных случаев или ограбления, оборудована сигнализацией и поставлена на круглосуточную охрану, а в цену аренды включено пользование машино–местом (одно-два в подземном паркинге под домом или в случае с отреставрированными особняками в закрытом внутреннем дворе). Стоимость найма однокомнатной квартиры-студии составляет в месяц от 60 до 120 тыс. руб., двухкомнатной 90–300 тыс. руб., трехкомнатной 100–600 тыс. руб. Цена аренды полностью обставленных апартаментов с четырьмя и более комнатами варьируется в пределах 300–1120 тыс. руб./мес.

Есть альтернатива

В последнее время жители Москвы, уставшие от заоблачных цен, обращают все больше внимания на пригородные районы. Именно там сейчас кипит наиболее бурное строительство жилых зданий, таунхаусов и коттеджей, которые стали приемлемой альтернативой квартирам на окраинах мегаполиса. Безусловно, главный минус подмосковных квартир — это удаленность от столицы. Такой вариант не подойдет человеку, вынужденному каждый день ездить в центр города на службу. С другой стороны, новые и реконструируемые районы предлагают развитую инфраструктуру, сеть лечебных, развлекательных и образовательных учреждений в шаговой доступности от дома, чистый воздух и гораздо более низкие цены при аналогичном качестве новых домов. Дешевле квартиры в таких местах, как Подольск, Павловский Посад, Железнодорожный, Балашиха. Элитой стали многоэтажные современные дома на Рублевском шоссе, в Красногорске, Одинцове, Новых Химках.

Ставка аренды однокомнатной квартиры в среднем состоянии составляет в месяц от 4,5 до 15 тыс. руб., квартиры с евроремонтом в дорогой новостройке 20–52 тыс. руб. Двухкомнатная квартира среднего уровня стоит в месяц 10–20 тыс. руб., элитного — 30–70 тыс. руб. Стоимость найма трехкомнатной квартиры соответственно 15–25 и 30–80 тыс. руб./мес.

Стоимость аренды жилья в месяц

Комнаты

4 тыс. руб. — площадь 20 кв. м в коммунальной трехкомнатной квартире (ст. м. «Выхино»).

14 тыс. руб. — площадь 14 кв. м в двухкомнатной квартире, расположенной в 16-этажном панельном доме (пр-т Вернадского).

25 тыс. руб. — площадь 18 кв. м в двухкомнатной квартире с евроремонтом (ул. Арбат).

Квартиры экономкласса

15 тыс. руб. — однокомнатная квартира площадью 30 кв. м с косметическим ремонтом, расположенная в пятиэтажном кирпичном доме (ст. м. «Первомайская»).

20 тыс. руб. — двухкомнатная квартира площадью 52 кв. м без ремонта, расположенная в девятиэтажном панельном доме (Люблино).

25 тыс. руб. — трехкомнатная квартира площадью 65 кв. м с косметическим ремонтом, расположенная в девятиэтажном панельном доме (Алтуфьево).

Квартиры среднего класса

30 тыс. руб. — однокомнатная квартира площадью 30 кв. м с евроремонтом, расположенная в 12-этажном панельном доме (ст. м. «Добрынинская»).

40 тыс. руб. — двухкомнатная квартира площадью 52 кв. м с ремонтом под евро, расположенная в 22-этажном монолитном доме (ст. м. «Парк Победы»).

65 тыс. руб. — трехкомнатная квартира площадью 87 кв. м с косметическим ремонтом, расположенная в сталинском кирпичном доме (ст. м. «Университет»).

Элитные квартиры

40 тыс. руб. — однокомнатная квартира площадью 42 кв. м с евроремонтом и встроенной кухней, расположенная в 14-этажном кирпичном ведомственном доме (ст. м. «Фрунзенская»).

65 тыс. руб. — двухкомнатная квартира площадью 55 кв. м с евроремонтом и мебелью, расположенная в доходном доме начала века (ст. м. «Чистые пруды»).

125 тыс. руб. — трехкомнатная квартира площадью 130 кв. м с евроремонтом и двумя санузлами, расположенная в современном монолитном доме (Ленинский пр-т).

VIP-квартиры

88 тыс. руб. — однокомнатная квартира-студия площадью 90 кв. м с евроремонтом, без мебели, расположенная в доме-памятнике архитектуры (ул. Тверская).

185 тыс. руб. — трехкомнатная квартира площадью 160 кв. м с евроремонтом, тремя санузлами, без мебели, в доме правительства Москвы (ст. м. «Маяковская»).

760 тыс. руб. — двухэтажная квартира площадью 450 кв. м с евроремонтом под ключ, расположенная в реконструированном особняке (ул. Арбат).

Подмосковье

7 тыс. руб. — однокомнатная квартира площадью 32 кв. м с косметическим ремонтом и мебелью, расположенная в пятиэтажном кирпичном доме (г. Электрогорск).

21 тыс. руб. — однокомнатная квартира площадью 32 кв. м с евроремонтом, расположенная в 12-этажном современном панельном доме (г. Одинцово).

11 тыс. руб. — двухкомнатная квартира площадью 52 кв. м с косметическим ремонтом и мебелью, расположенная в пятиэтажном кирпичном доме (г. Павловский Посад).

35 тыс. руб. — двухкомнатная квартира площадью 60 кв. м с евроремонтом и мебелью от Ikea, расположенная в новом монолитно-кирпичном доме (Кожухово).

15 тыс. руб. — трехкомнатная квартира площадью 65 кв. м с косметическим ремонтом, расположенная в пятиэтажном панельном доме (г. Орехово-Зуево).

45 тыс. руб. — трехкомнатная квартира площадью 110 кв. м с евроремонтом, расположенная в современном монолитном доме (г. Красногорск).

При анализе текущих цен были использованы данные из крупнейших московских баз недвижимости ЦИАН и Winer.

Дата публикации: 10:08 16 ноября 2007

Источник: bpn.ru