Причины кризиса на рынке аренды элитного жилья

Рынок аренды элитного жилья неожиданно для многих участников оказался в стагнации. Владельцы элитных квартир гадают, что могло произойти. Эксперты попытались разобраться в этой проблеме.

Для начала необходимо определиться, что такое элитная недвижимость в понимании владельца и арендатора. В течение года мы анализировали спрос и предложение и пришли к выводу, что большинство квартир Москве по своей "элитности" не соответствуют ожиданиям потребителя. Другими словами, выплачивая премиальные арендные ставки, потребитель зачастую ожидает большего, нежели предлагают ему владельцы.

Дело в том, что в понимании владельцев "элитность" предложения чаще определяется расположением квартиры, чем ее качеством. Если квартира находится в центре Москвы, то ее владелец автоматически назначает квартире элитную базовую стоимость, к которой прибавляются в последствии суммы за ремонт, мебелировку и оснащение техникой. Сотрудниками Доходного Дома подмечен и такой факт, на рынке появилось большое количество заказчиков, желающих приобрести квартиру в центре Москвы для последующей сдачи ее в аренду. Ориентируясь на возросшие арендные ставки, такие инвесторы бездумно инвестируют миллионные суммы в покупку квартиры, вкладывают деньги в дорогой ремонт и техническое оснащение, завозят импортную технику, после чего назначают премиальную арендную ставку. Поэтому за последний год, на рынке значительно возросло предложение, которое стремительно обгоняет спрос.

К сожалению, с точки зрения современных канонов маркетинга большинство таких инвесторов безграмотны. Они не хотят ориентироваться на спрос, чаще всего при назначении цены анализируют лишь цену предложения. Владельцы ориентируются на цены, определенные соседями, знакомыми или друзьями. Возьмем на себя смелость назвать такой подход порочным. Ориентироваться при назначении цены необходимо на спрос.

Анализ спроса показал, что в настоящий момент элитное жилье чаще арендуется не частными лицами, а корпоративным заказчиком, т.е. компании арендуют квартиры для сотрудников. Существенной деталью является то, что большинство сотрудников это экспаты, прибывающие в Россию работать по контракту. Естественно, что сотрудник выбирает себе жилье, соответствующее пунктам своего контракта. Чаще всего при составлении требований к жилью иностранец ориентируется на собственные представления о квартире: просторные комнаты, современный дизайн, качественная мебель и техника. Стереотипность представлений о России порождает такие требования как охраняемая территория и подъезд, шаговая доступность до офиса, минуя московский общественный транспорт. Компании в свою очередь стараются ограничить бюджет.

На деле заказчик сталкивается с темными дворами, обшарпанными подъездами, малогабаритными квартирами, таковы реалии центральных районов Москвы.

Пытаясь понять истинные причины возникновения кризиса, сотрудники Доходного Дома провели интервью с представителями крупных риэлтерских агентств. Расшифровка интервью и выводы неутешительны - большинство сотрудников компаний недвижимости не готовы профессионально обслуживать заказчиков.

Оказалось, что риэлтеры не способны грамотно проконсультировать ни арендатора, ни владельца. В итоге это приводит к большому количеству коллизий и конфликтов. Компании-заказчики выдвигают требования, несоответствующие реалиям рынка, риэлтеры пытаются удовлетворять их в слепую, не пытаясь с помощью консультаций убедить заказчика смягчить требования. Небольшой пример, в руках наших экспертов оказалось несколько примеров договоров аренды, предлагаемых крупными компаниями. После юридической экспертизы выяснилось, что исходным текстом служит договор аренды нежилых помещений, попросту говоря, офисов. Естественно, что многие хозяева отказываются подписывать такой договор, требуя доработки. Сотрудники риэлтерской компании чаще всего не способны убедить заказчика внести изменения в договор, что приводит к срыву сделки. Юридический эксперт Доходного Дома сделал вывод, что большинство искаженных вариантов исходного текста, значительно ущемляют права владельца квартиры. Результатом такого профессионализма со стороны риэлтеров стал кризис.

Чтобы вывести рынок из кризиса, риэлтерские компании должны начать работать более профессионально, перестав играть роль простого посредника. Должна проводиться консультационная работа, в рамках которой риэлтеры должны привести предложение в соответствие требованиям арендаторов. В свою очередь требования клиентов, необходимо приближать с нынешним реалиям рынка. Риэлтерские компании должны предлагать свои сбалансированные варианты договоров.

Владельцы недвижимости элитной должны быть готовы вести прозрачную деятельность заключать договора на полную сумму и платить налоги.

Пока такую работу риэлтерские компании не ведут, не хватает опытных кадров. Результат плачевный, владельцы квартир завышают арендные ставки, не ориентируясь на спрос, а заказчики, не представляя реалий московского рынка, предъявляют к жилью завышенные требования, в том числе и просто не выполнимые пожелания. Этим и объясняется кризис на рынке аренды элитной недвижимости осенью 2007 года.

Дата публикации: 10:39 20 ноября 2007