«Жилпроект» консультирует по проблемам жилья (Часть II)

Предлагаем Вашему вниманию ответы на вопросы горожан, адресованные организатору выставки-семинара «Жилищный проект» - ГК «Бюллетень Недвижимости». Вопросы принимались на стенде ГК «БН» в рамках проходившей недавно XV Ярмарки Недвижимости.

Вопросы, касающиеся ипотеки:

Отвечает Алексей Кошелев, директор департамента «Ипотечное кредитование» АН «Бекар»:

-Возможно ли ипотечное кредитование, если жилье, которое планируется взять в кредит, приватизировано менее 2 лет назад?

- Если объект находиться в собственности продавца менее 3 лет (в том числе приватизирован), то продавец должен заплатить налог с продажи при условии, что стоимость объекта превышает 1 млн. рублей. В данной ситуации вам нужен банк, который готов занизить стоимость объекта в договоре купли-продажи до 1 млн. руб.

- Какой максимальный возрастной ценз для женщины по выдаче ипотечного кредита?

- Максимальный возрастной ценз для женщин, заявленный банками, составляет 75 лет, но на практике эта цифра не превышает 60 лет.

- Хочу по ипотечной программе купить квартиру на вторичном рынке. Какие нужно собрать документы, в какой банк обратиться не имея денег на первый взнос? Мне 19 лет, стаж работы 6 месяцев, я – молодой специалист.

- Существуют банки, которые имеют программы кредитования без первоначального взноса. Например, Банк Москвы, ВТБ. Но ранний возраст – 19 лет – может быть препятствием для получения кредита в этих банках.

-Мне 21 год. Как и на каких условиях я могу получить ипотеку?

- Если вам 21 год, то практически любой банк будет рад дать вам кредит. Если вы молодой человек, то для получения ипотечного кредита необходимо иметь на руках военный билет. Ипотечный кредит можно получить под 9% в долларах и 10% в рублях, в зависимости от срока кредита и вашей заработной платы.

-Как взять ипотечный кредит на приобретение комнаты, если я являюсь частным предпринимателем и отчитываюсь по вмененной системе налогообложения?

- Для получения кредита на комнату необходимо обращаться в банк, который либо кредитует комнаты, либо выдает потребительские кредиты. Но такой банк должен еще работать с частными предпринимателями. Например, подобным образом работает банк «ВТБ Северо-Запад».

Вопросы, касающиеся квартир и комнат, новостроек:

- У меня есть 1 комнатная муниципальная квартира и приватизированая комната в коммуналке. Я хочу все это обменять на 2 комнатную квартиру в строящемся доме. 1 комн квартиру могу приватизировать. Но при продаже 1 комн квартиры я сразу попадаю под налог 13%, и с долевого строительства 13% налога вычтут, а я пенсионерка, инвалид 2 группы. Как мне сохранить деньги и грамотно произвести расчет со строителями, чтобы иметь право собственности, а не зависнуть на полгода и больше без прописки и пенсии?

Отвечает руководитель группы отдела продаж банка DeltaCredit Дмитрий Драгун:

- Платить налог 13% с продажи недвижимости вам все равно придется, так как жилье будет в вашей собственности менее 1 года. Исключением будет, если вы попадаете в льготную категорию и освобождены от уплаты налогов. Чтобы правильно провести сделку и произвести расчеты по ней, вам необходимо обратиться к специалистам, особенно, если вы собираетесь покупать квартиру в строящемся доме.

- В коммунальной 7-комнатной квартире 1 комната является государственной собственностью (ее хозяин пропал несколько лет назад). Можно ли ее как то приватизировать, выкупить или заключить на нее договор соцнайма?

Отвечает Наталья Юрчис, юрист компании «Петербургская Недвижимость»:

- Все зависит от того, как долго отсутствует «бывший хозяин» комнаты, был ли он зарегистрирован один или с кем - то. Допустим он был зарегистрирован один. В таком случае для начала его необходимо признать в судебном порядке умершим в порядке статьи 45 ГК РФ. Объявление гражданина умершим возможно в судебном порядке при отсутствии его в месте постоянного жительства и неизвестности места его пребывания в течение пяти лет. Признанию гражданина умершим, как правило, предшествует процедура признания его без вести пропавшим в порядке статьи 42 ГК РФ.

После объявления гражданина умершим, необходимо решить вопрос о возможности присоединения освободившейся комнаты в коммунальной квартире. Условия, при которых возможно присоединение освободившейся комнаты кем-либо из соседей содержатся в ст.59 ЖК РФ.

Освободившееся жилое помещение предоставляется по договору социального найма проживающим в этой квартире нанимателям и (или) собственникам, если они на момент освобождения жилого помещения признаны или могут быть в установленном порядке признаны малоимущими и нуждающимися в жилых помещениях.

При отсутствии в коммунальной квартире таких граждан жилое помещение предоставляется по договору социального найма проживающим в этой квартире нанимателям и (или) собственникам, которые могут быть в установленном порядке признаны малоимущими и которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления, на основании их заявления.

При отсутствии в коммунальной квартире и таких граждан, освободившееся жилое помещение предоставляется по договору купли-продажи гражданам, которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления, на основании их заявления.

Если же проживающие в коммунальной квартире граждане не подпадают ни под одну категорию, то в освободившееся жилое помещение вселяют на основании договора социального найма иных граждан.

Если на освободившееся жилое помещение претендуют два и более проживающих в коммунальной квартире нанимателей (собственников) и каждый из них относится к лицам, имеющим право на получение этого помещения, то, решая вопрос, кому из них отдать предпочтение, суду следует исходить из того, кто из этих граждан в большей степени нуждается в улучшении жилищных условий, учитывая размер занимаемых ими жилых помещений, состав семьи, а также другие заслуживающие внимания конкретные обстоятельства (состояние здоровья проживающих, их возраст и т.п.).

По вопросам предоставления освободившегося жилого помещения и необходимых для этого документов следует обращаться в Администрацию района СПб по месту нахождения жилого помещения.

Если освободившееся жилое помещение будет включено в жилищный фонд коммерческого использования, то его могут предоставить на условиях договора найма или купли продажи гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях или на учете нуждающихся в содействии Санкт-Петербурга в улучшении жилищных условий в порядке, предусмотренном Законом СПб от 17 апреля 2007 года N 125-27 « О порядке предоставления жилых помещений жилищного фонда коммерческого использования СПб».

Если жилое помещение будет предоставлено по договору соц. найма, вы сможете его приватизировать, при условии, что уже не использовали право на приватизацию.

- Как проверить надежность застройщика?

Отвечает заместитель председателя комиссии по ипотечному брокериджу Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области Ирина Забродина:

- Лучше всего обращаться в те строительные компании, с которыми работают банки. Банки очень серьезно подходят к выбору своих партнеров и проверяют надежность застройщиков, которых кредитуют. Но если вы хотите провести самостоятельное исследование рынка, то могу посоветовать вам съездить на строительную площадку и посмотреть, как идет строительство. Это самый главный критерий. Если площадка просто обнесена забором, а строительство не ведется, деятельность застройщика сомнительна. Не лишним будет ознакомиться со списком домов, которые компания уже построила. Посмотрите эти дома, поговорите с жильцами, обязательно спросите, были ли дома сданы в срок или с задержкой. Спросите, довольны ли жильцы качеством строительства. Обратитесь в Ассоциацию риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области и узнайте, состоит ли в ней компания – застройщик, как долго она работает на рынке и каковы ее успехи. Обо многом может сказать цена предлагаемых застройщиком квартир. Если она намного ниже среднерыночной, не обольщайтесь: скорее всего, компания, объявляющая себя застройщиком, ничего строить не собирается. Помните, что чем более ранний этап строительства выбран для покупки, тем больше риск.

- Проживаю в 3 комнатной квартире площадью 84 кв м, хочу обменять ее на 1 и 2 комнатные квартиры, но без дополнительной платы. Возможно ли это?

Отвечает руководитель группы отдела продаж банка DeltaCredit Дмитрий Драгун:

- Конечно, вы можете совершить такой обмен, но его результат зависит от многих факторов, которые вы не указали. В каком районе находится ваша квартира, какой это дом – панельный, кирпичный, кирпично-монолитный. В каких районах вы хотите получить квартиры в результате обмена? За более подробной консультацией вам лучше обратиться к специалистам агентства недвижимости.

-Прописан в двухкомнатной квартире 54 кв метра. После развода с женой совместное проживание стало невозможным. Вместе со мной прописаны – жена, теща, двое детей – 16 и 25 лет. Могу ли я получить любую комнату путем принудительного обмена? Существуют ли для меня еще какие –то варианты улучшения жилищных условий?

Отвечает начальник отдела новых форм обеспечения жильем Жилищного комитета Правительства Санкт-Петербурга Антон Тимофеев:

- Такого понятия как «принудительный обмен» не существует. Вы могли бы встать на очередь по улучшению жилищных условий, если проживаете в Петербурге более 10 лет, но тогда на вас должно приходиться менее 10 кв метров жилплощади. Попробуйте воспользоваться ипотечным кредитом для решения вашего жилищного вопроса.

Вопросы, касающиеся аренды:

-Коммунальная квартира, 2 собственника. Один из собственников хочет сдать комнату в аренду. Каковы правила сдачи жилья в аренду в таком случае?

Отвечает Анна Максимова, председатель совета директоров Консультационного центра по долевому строительству:

- Каких-то определенных законодательством правил сдачи жилья в аренду не существует. Если вы хотели уточнить, нужно ли согласие сособственника на аренду, то в данном случае ответ – не нужно.

- Хочу сдавать комнату и платить налог как «индивидуальный предприниматель». Как оформить документы? Как доказывать налоговой инспекции сумму дохода?

Отвечает заместитель начальника межрайонной инспекции Федеральной налоговой службы (ФНС) России № 28 по Санкт-Петербургу Галина Белова:

- Вы должны зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя без образования юридического лица. Это достаточно просто - регистрация сегодня не занимает много времени и по срокам не превысит 10 дней. В качестве подтверждения вашего дохода в налоговую инспекцию могут быть предоставлены договор с нанимателем, выписка со счета, на который поступают арендные платежи или расписка, если деньги передавались на руки.

Индивидуальный предприниматель вправе воспользоваться упрощенным способом налогообложения и платить не 13 % налогов, а 6 %. Однако надо помнить, что, став предпринимателем, собственник отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом.

Остальные вопросы:

- Не могли бы вы предоставить динамику цен и информацию о темпах строительства жилья в Петербурге?

Отвечает Любовь Борисковская, шеф-редактор ГК «Бюллетень Недвижимости»:

- По данным Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости, в начале 2007 года средняя цена квадратного метра жилья в Петербурге (на вторичном рынке) составляла около 69 тыс. руб. К концу января средняя цена предложения преодолела отметку в 70 тыс. руб./кв. м. К октябрю 2007 квадратный метр стоил примерно 75 тыс. руб. Снижение цен отмечалось в конце зимы и весной, но оно было едва заметным (максимум – 0,3% в месяц). К началу ноября индекс средних цен на петербургском вторичном рынке жилья составил 76,5 тыс. руб. за квадрат.

С подробной динамикой цен по всем сегментам рынка недвижимости Вы можете ознакомиться на портале БН.ру (www.bn.ru).

В этом году стройкомплекс Петербурга возведет порядка 2,5 млн. кв. м. жилья (прогноз вице-губернатора Санкт-Петербурга Александра Вахмистрова). К 2009 г. этот показатель должен достичь планки 2,9 млн. кв. м., а к 2010-му должен подойти к рубежу в 3 млн. кв.м.

Публикации на тему развития рынка готового и строящегося жилья, а также развития городских территорий (по районам) Вы можете найти на страницах журнала-каталога «Бюллетень Недвижимости», а также на портале БН.ру (www.bn.ru).

Дата публикации: 10:36 21 ноября 2007

Источник: bpn.ru