Андеррайтинг ожесточился

Еще полгода назад заемщику с любым типом дохода получить ипотечный кредит было довольно просто, причем на неплохих условиях. Что сегодня?

Конечно, банки всегда любили заемщиков с «белым» доходом. Ну да где ж их взять, чтобы на всех кредиторов хватило, когда большая часть страны получает зарплату в конверте? В первой половине этого года цены на рынке недвижимости стояли, и поэтому за ипотекой обращались действительно лишь те, кому жить негде. Ипотека перестала на какое-то время привлекать покупателей недвижимости, цель которых – вложение денег. Число выдаваемых ипотечных кредитов по сравнению с прежними годами, когда цены стремительно росли, сократилось. Для того, чтобы привлечь все новых и новых заемщиков, многие банки делали программы и условия получения кредитов все более доступными массам. Но прошло, казалось бы, немного времени, и ряд банков заговорил о существенных просрочках по кредитам, в том числе и по ипотечным.

Что происходит на ипотечном рынке?

По мнению генерального директора брокерской компании «Фосборн хоум» Василия Белова, осенью условия по ипотеке многих банков ухудшились. По расчетам специалистов этой компании, в сентябре средневзвешенные ставки по ипотечным кредитам в долларах США составили 9,84%, а по рублевым кредитам – 11,17%.

По итогам же первого полугодия средневзвешенные ставки по ипотечным кредитам составили 9,68% – в долларах США и 10,8% – в рублях.

То есть по сравнению с расчетом за полугодие сентябрьские показатели ухудшились на 0,16% – в долларах США и на 0,37% – в рублях.

Это связано, прежде всего, с ограничением выдачи ипотеки некоторыми банками и сокращением представленных на летнем рынке специальных программ, призванных привлечь дополнительных клиентов в сезон отпусков.

Получается, что людям, взявшим ипотечный кредит в первом полугодии этого года, повезло больше сегодняшних заемщиков. Осенью ставки по ипотеке стали расти. Скорее всего, для этого существует несколько причин.

Во-первых, ипотечный кризис в США косвенно отразился на нашем рынке. Во-вторых, из-за стремления банков привлечь все больше заемщиков начались значительные просрочки по выплатам кредитов.

Поэтому (пока не касаясь вопросов андеррайтинга) на ипотечном рынке резко сократились программы повышенного риска для банков. Многие из них отказались от программ с нулевым первоначальным взносом и повысили процентные ставки, чтобы компенсировать недополученную прибыль от возможных невозвратов кредитов.

Но все-таки, по мнению Василия Белова, пока рано говорить о том, что условия банков при выдаче ипотечных кредитов и дальше будут ухудшаться, так как многие крупные кредиторы пока что оставили процентные ставки без изменения. Правда, в последнее время в большинстве банков меняются условия для самых массовых категорий заемщиков: по программам кредитования с небольшим первоначальным взносом и частичным подтверждением дохода.

По данным «Фосборн хоум», сегодня при первичном обращении за кредитом наиболее востребованным является срок кредитования в 10–15 лет. Далее, с равными долями, следуют кредиты на 5–10 и 15–20 лет. Лишь 10% заемщиков первоначально интересуются кредитом на срок более двадцати лет. Однако, по итогам дальнейших расчетов, большинство заемщиков берут кредиты в среднем на двадцатилетний срок, что связано с ограничением по доходу.

В Москве по-прежнему преобладают заемщики, желающие кредитоваться в иностранной валюте, что отличает столицу от других регионов страны. Лишь 15% ипотеки в Москве выдается в российских рублях. Самый популярный вид недвижимости, на покупку которого население берет ипотеку, – вторичное жилье. Около 70% ипотечных квартир покупается на «вторичке».

Особенность последних месяцев. В связи с ужесточившимися требованиями по выдаче кредитов 22% обратившихся за ипотекой желают заложить ранее приобретенное имущество. Это говорит о перспективности залогового кредитования. Оно останется одним из самых выгодных способов получения кредитных средств физическими лицами на длительные сроки.

Все то же самое, но не совсем...

Как утверждают специалисты ипотечного рынка, во многом проблемы с просрочками платежей появились у банков из-за того, что уж очень лояльно оценивалась платежеспособность заемщиков.

По опыту знакомых знаю, что в прошлом году и в начале этого ипотечный кредит было взять не просто, а очень просто. Приемлемых способов подтверждения доходов было несколько. Причем каждый банк пользовался своей системой оценки платежеспособности заемщиков. «Серый» доход можно было подтвердить справкой по форме банка, разговором по телефону с работодателем. А в некоторых кредитных организациях, использовавших скоринговую модель оценки платежеспособности заемщика, вообще достаточно было заполнить декларацию. Сотрудники банков проверяли по каким-то своим схемам, написал ли заемщик правду о доходах.

Сейчас по-прежнему единой системы оценки платежеспособности заемщиков в банках не существует. Но многие российские кредиторы ужесточили процедуру андеррайтинга. Ужесточение коснулось тех заемщиков, которые получают заработную плату или ее часть в конверте. Сегодня позиция многих банков изменилась. Нет задачи – выдать как можно больше кредитов. Ипотечные кредиты выдаются лишь заемщикам, изученным со всех сторон под микроскопом.

Василий Белов считает, что все больше банков рассматривают в качестве заемщиков лишь тех, кто может подтвердить целиком «белый» доход, то есть представить справку из бухгалтерии по форме 2-НДФЛ. Тщательно проверяются сведения о том, числится ли на определенном предприятии потенциальный заемщик, и его стаж на последнем месте работы. Последние месяцы кредиторы стали обращать особое внимание на трудовую книжку заемщика. Банки не любят, когда заемщик часто меняет места работы. Поэтому в свете последних событий, даже если подтверждены «белые» доходы, но трудовая книжка пестрит от записей, в ипотеке могут отказать.

За ипотечными кредитами обращаются не только наемные сотрудники, но и владельцы компаний. Этой категории заемщиков и раньше непросто было получить кредит. Надо было доказать, что предприятие крепко стоит на ногах. Сейчас, если заемщиком намерен выступить гендиректор или владелец компании, бизнес оценивается еще строже.

Ужесточение требований к андеррайтингу объяснимо. Но возникает вопрос, как дальше будет развиваться ипотека, если сегодня, по данным «Фосборн хоум», среди общего числа заемщиков лишь 40% могут полностью подтвердить доход справкой по форме 2-НДФЛ, 50% – официально подтвердить лишь часть дохода, а 10% имеют возможность подать только справку в свободной форме.

Несмотря на ужесточение требований банков к потенциальным заемщикам, в недалеком будущем специалисты прогнозируют увеличение доли клиентов со смешанным «бело-серым» доходом до 60%. То есть основной рост объема выдачи ипотечных кредитов должен произойти именно в данной категории.

О зловредных «черных» брокерах

Специалисты ипотечного рынка уверены, что во многом в ужесточении правил игры виноваты «черные» брокеры. Именно благодаря маленьким «конторкам», работающим, как правило, с несколькими банками, рисующим «липовые» справки о доходах клиентам, возникают в дальнейшем дефолты заемщиков. А это значит, что во многом из-за деятельности «черных» брокеров банки поднимают процентные ставки по кредитам, ужесточают условия их предоставления. Деятельность «черных» брокеров вредна не только кредиторам, но и заемщикам.

– «Черные» брокеры занимаются в основном тем, что просто приводят клиента в банк, – комментирует ситуацию Василий Белов. – При контакте с ними речь не идет о подборе для клиента оптимальных условий и преференций. Они зачастую занимаются подделкой документов, что может впоследствии сильно повредить клиенту. Например, он оказывается в списках неблагонадежных заемщиков. К тому же подделка документов является уголовно наказуемым преступлением.

Отличить серьезную организацию от «черной» брокерской «конторки» можно, обратившись за информацией в недавно созданную Федерацию профессиональных кредитных брокеров (ФПКБ). Там подскажут, в какую брокерскую компанию стоит обратиться для подбора оптимальной программы кредитования.

Дата публикации: 16:26 23 ноября 2007

Источник: bpn.ru