Доллар сдает свои позиции на московском рынке жилья

Американская валюта продолжает свое падение: только в течение осени 2007 года доллар подешевел по отношению к рублю примерно на 4%. Девальвация доллара отразилась и на динамике стоимости столичного жилья: «долларовые» цены квадратного метра, стремясь наверстать потерянное, поднимаются, тогда как цены в евро и в рублях ведут себя намного стабильнее. Неуверенность в долларе заставляет многих клиентов риэлтерских агентств задуматься о целесообразности проведения сделок в других, более прогнозируемых валютах. Вместе с тем, окончательно терять свои позиции на московском рынке жилья доллар не торопится.

Рублевое падение и долларовый рост

По официальным данным Центрального Банка России, номинальный курс рубля к доллару за период с января по ноябрь 2007 года вырос на 5,6%, а за период с октября прошлого года по ноябрь этого года - на 6%. В результате, если в октябре 2006 года за один доллар давали 26,75 рубля, в январе 2007 года - 26,53 рубля, то в конце октября доллар опустился уже до отметки 24,72 рубля. В ноябре курс доллара по отношению к рублю и вовсе откатился ниже отметки 24,5 рубля.

Данные о реальном, учитывающем инфляционную разницу России и США курсе рубля по отношению к доллару, демонстрируют еще большее укрепление отечественной валюты - на 12,3% за десять месяцев этого года по сравнению с соответствующим периодом 2006 года.

Подобное увеличение стоимости рубля по отношению к доллару не могло не отразиться на московском рынке недвижимости, где расчеты продавца и покупателя в североамериканской валюте в последние годы стали уже традиционными, признают практически все опрошенные РИА Новости представители ведущих риэлтерских агентств.

Так, по данным управляющего директора компании Vesco Realty Сергея Салниса, средний рост цен квадратного метра в столичных квартирах, номинированных в долларах, равнялся в январе - октябре 4,27% для эконом-класса, 6,74% для бизнес-класса и 11,61% для элит-класса, что в среднем составляет 3,466 тысячи долларов, 3,759 тысячи долларов и 11,695 тысяч долларов за квадратный метр соответственно.

В то же время, «рублевая» стоимость жилья в Москве за этот же период в эконом-классе упала на 1,9% до 89,939 тысяч рублей за квадратный метр, а в бизнес- и элит-классе - увеличилась соответственно на 0,5% и 5,6% до 99,973 тысяч рублей и 326,613 тысяч рублей за квадратный метр.

Цены в евро на жилую недвижимость в столице в течение десяти месяцев текущего года для эконом- и бизнес-класса также уменьшались, свидетельствуют подсчеты Салниса: квартиры в «экономе» подешевели на 3,9% до 2,546 тысяч евро за квадратный метр, а в «бизнесе» - на 1,5% до 2,831 тысяч евро за квадратный метр. Стоимость элитного жилья в январе - октябре 2007 года в евро увеличилась на 9% до 9,247 тысяч евро за квадратный метр.

С этими данными согласен и ведущий аналитик агентства недвижимости DOKI Александр Скобкин. Он сравнивает данные мультилистинговых систем учета стоимости жилья в Москве Winner, IRN.RU и Metrinfo.Ru, которыми пользуются риэлторы.

При этом эксперт отмечает, что наибольшая отрицательная динамика цены квадратного метра в столичных квартирах произошла в системе Metrinfo.Ru, где стоимость квадратного метра как раз номинируется в рублях.

«В январе - ноябре 2007 года средние цены на жилье в Москве по данным Metrinfo.Ru снизились на 7,3% до 103 тысяч рублей за квадратный метр, по IRN.RU - также снизились на 2,3% до 4,116 тысяч долларов за квадратный метр, а вот по системе Winner, наоборот, повысились на 16% до 5,8 тысяч долларов», - рассказывает специалист.

По словам Скобкина, рост цен на жилье, начавшийся текущей осенью на московском рынке, можно по праву назвать инфляционным. «Продавцы хотят подстраховать себя от инфляции и снижения курса доллара», - подчеркивает он.

Двойной счет

Между тем, признаются многие собеседники РИА Новости, нестабильность курса доллара вызывает не только повышение «долларовой» стоимости столичного квадратного метра, но и стимулирует интерес покупателей и продавцов к расчетам за недвижимость в евро и особенно в рублях.

«Курс доллара меняется сегодня слишком быстро, чтобы служить надежным эталоном при расчетах стоимости недвижимости», - констатирует руководитель аналитического отдела корпорации «ИНКОМ» Дмитрий Таганов. Аналитики поясняют, что сейчас на московском рынке жилья фактически сформировалась система двойного подсчета, когда квартиры выставляются на продажу одновременно в двух валютах.

«Большинство участников рынка, как правило, осуществляют сделки в той валюте, в которой номинирован конкретный объект. В то же время, если цена установлена в долларах, то она все равно пересчитывается в рубли по курсу ЦБ или, реже, по внутреннему курсу продавца», - рассказывает руководитель аналитической службы «МИАН - Агентство недвижимости» Алексей Кудрявцев.

Рублевые расчеты на рынке стимулирует и принятая летом 2007 года новая редакция закона о рекламе, позволяющая номинировать стоимость объектов в рекламе только в рублях, добавляет руководитель службы поддержки продаж корпорации «БЕСТ-Недвижимость» Ирина Евсикова. «Остальную валюту мы можем указывать только в примечаниях к информации об объекте», - уточняет она.

По подсчетам Таганова, пока только около 20% покупателей жилья в Москве оперируют рублями в переговорах при подготовке сделки, а остальные продолжают вести предварительные подсчеты в долларах.

«Хотя нужно сказать, что пятая часть рынка - это уже немало, особенно учитывая, что закон действует всего чуть более трех месяцев», - считает эксперт. При этом Салнис связывает тенденцию выставлять цены на жилье в Москве в отечественной валюте и в евро, в том числе, и с заботой работающих на рынке недвижимости компаний о собственной репутации.

«В связи с тем, что многие цены выставляются в долларах, а курс американской валюты в последнее время нестабилен и может значительно колебаться даже в течение одной недели, многие продавцы вынуждены осуществлять ценовые коррекции, которые в большинстве случаев ведут к удорожанию жилья, - рассуждает он. - Такая коррекция не всегда адекватно воспринимается покупателями и является, по их мнению, необоснованной, а, следовательно, неблагоприятно сказывается на имидже компании. В связи с этим все больше продавцов переходит на более стабильную валюту».

А Скобкин указывает, что применяемая при расчете сделки по купле-продаже жилья валюта, может быть определена сопутствующими обстоятельствами: «Кто-то перешел на рублевые накопления, а кто-то вырученные доллары или евро предпочел вложить в недвижимость за границей».

Валюта, в которой торгуется тот или иной объект недвижимости зависит и от категории объекта, добавляет Кудряшов. «Евро при оценке объектов эконом-класса используется крайне редко, - говорит специалист. - В то же время в элитном сегменте, наоборот, цены в основном указывают в долларах или евро, а иногда одновременно в обеих валютах».

Дополнительный индикатор

Вместе с тем, большинство опрошенных РИА Новости экспертов пока не считает, что доллар уже окончательно сдал свои позиции рублю.

«Основная часть бюджета России все еще формируется доходами от экспорта сырьевых ресурсов. На сегодняшний день расчеты в данном сегменте рынка производятся в долларах, и пока эта ситуация не изменится, приток долларов и расчет сделок в этой валюте будет сохраняться», - уверен директор аналитического консалтингового центра холдинга «МИЭЛЬ» Владислав Луцков. Кроме того, отмечает представитель «МИЭЛя», до сих пор многие люди получают в конвертах «серые» зарплаты, часто выплачиваемые в долларах.

Салнис, в свою очередь, напоминает, что тенденция исчисления стоимости жилья в долларах сформировалась в основном на рынках Москвы, Санкт-Петербурга и Сочи, в то время как на региональных рынках жилья цены устанавливались и устанавливаются, как правило, в рублях.

Но в Москве, несмотря на неустойчивость доллара, рубль все же отвоевывает позиции крайне медленно, подчеркивает он. «И, в первую очередь, это происходит в сегменте доступных предложений», - констатирует Салнис.

По словам эксперта, хотя нестабильность курса доллара и вносит свою лепту в рост «долларовых» цен на недвижимость, «нельзя однозначно утверждать, что на повышение цен влияет только падение доллара». «В последнее время сформировалось и несколько других факторов. Так, наметилась тенденция сокращения объемов предложения на рынке, в то время как покупательский спрос находится на достаточно высоком уровне», - думает эксперт.

Это мнение подтверждает и прогноз динамики цен на жилищном рынке Москвы, даваемый Кудрявцевым: «На рынке новостроек ценовая динамика до конца года также будет характеризоваться положительным приростом. На рынке новостроек рост цен в конце 2007 года по сравнению с концом 2006 года составит около 5-7%, а стоимость квадратного метра достигнет в среднем 4,18 - 4,26 тысяч долларов. На вторичном рынке, скорее всего, до конца года рост составит 8 - 10%, то есть достигнет 4,89 - 4,98 тысяч долларов за квадратный метр».

Доллар и рубль могут поменяться местами

Как рассказывает Таганов, в его компании в еженедельных и ежемесячных аналитических отчетах, ориентированных, в первую очередь, на «внутреннее» использование, аналитики «ИНКОМа» рассчитывают цены как в долларах, так и в рублях. При этом, по словам эксперта, специалисты вынуждены корректировать цену не только с учетом изменения курса доллара, но и с учетом темпов рублевой инфляции.

«В итоге темпы изменения рублевых цен могут как опережать, так и отставать от долларовых значений», - отмечает он. Таганов уверен, что «говорить о переходе на рубли пока рано».

«Как и все игроки, предоставляющие услуги, а не продукцию, мы вынуждены следовать за психологией продавцов и покупателей, а в сфере недвижимости они по-прежнему «мыслят» долларами. Но с большой долей уверенности можно сказать, что из дублирующей единицы рубль будет постепенно становиться равноправным индикатором цены, и в ближайшем будущем, возможно, роли российской и американской валют поменяются», - делает вывод аналитик. Рубль пока все еще не является достаточно сильной валютой, чтобы полностью занять нишу расчетов на рынке жилья, резюмируют специалисты. Но в то же время, они подчеркивают, что время безраздельного господства доллара уже прошло.

Дата публикации: 12:13 30 ноября 2007

Источник: bpn.ru