Ипотека в Подмосковье: экзотика или реальность?

Срок действия областной целевой программы «Создание системы ипотечного жилищного кредитования в Московской области в 2002–2003 годах» уже закончился. При этом в очереди на улучшение жилищных условий в Подмосковье стоит более 200 тыс. семей, из которых почти треть ждут своей очереди десять и более лет. И очередь эта с годами не уменьшается.

По объемам строительства Московская область давно и прочно обосновалась в тройке лидеров среди регионов России. Общая площадь жилья, построенного в Подмосковье в 2004 году, по предварительным подсчетам составила около 5 млн кв. м, из них примерно 2 млн кв. м — индивидуальное жилье, 3 млн кв. м — многоквартирные дома.

Цифра внушают оптимизм

Отчет о реализации целевой программы показал, что за годы работы в программу ипотечного кредитования населения области было привлечено 411 млн руб. внебюджетных средств и выдано ипотечных займов на сумму около 60 млн руб. В программе участвовали более 50 организаций, в том числе коммерческие банки, риэлторские и страховые компании (в начале 2003 года их было всего три).

По данным отчета, система ипотечного кредитования начала действовать в 21 муниципальном образовании из 77 имеющихся в области. В четырнадцати из них (города Жуковский, Королев, Подольск, Электросталь, Пушкино; Егорьевский, Одинцовский, Сергиево-Посадский, Ступинский районы и др.) система жилищного кредитования строится на основе генеральных соглашений, подписанных с местными администрациями. В семи муниципальных образованиях — по инициативе юридических лиц (риэлторских, оценочных, страховых компаний, а также ипотечных кредитных потребительских кооперативов граждан и банков).

Образован областной координационный совет по жилищной политике при губернаторе Московской области. Практическим развитием системы ипотечного кредитования занимается специально созданная управляющая компания — ОАО «Ипотечная корпорация Московской области» (ИКМО). Ею подписано соглашение о сотрудничестве с Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), ИКМО работает в качестве регионального оператора агентства.

Теоретически схема получения кредита выглядит так: житель Подмосковья, желающий улучшить свои жилищные условия, обращается в ИКМО, где получает всю первичную информацию об условиях ипотечного кредитования и организациях, работающих в рамках программы (банках, кредитных кооперативах, страховых и риэлторских компаниях и т. д.). Затем, после проверки платежеспособности клиента, ему под залог приобретаемой недвижимости выдается ипотечный кредит. После получения займа у гражданина появляются деньги, необходимые для покупки квартиры, а у кредитной организации — закладная, то есть ценная бумага, подтверждающая обеспеченность выданного займа.

Далее начинается процесс рефинансирования. ИКМО выкупает закладные у кредитных организаций, формирует из них пулы и продает федеральному АИЖК, которое в свою очередь выпускает ценные бумаги, обеспеченные пулами закладных, и реализует их инвесторам (например, Пенсионному фонду РФ). Так должна быть организована финансовая схема, при которой система ипотечного кредитования может стать самофинансируемой.

Для жителей Подмосковья, желающих участвовать в долевом строительстве жилья, разработана специальная схема получения ипотечного кредита. Суть ее в следующем. Гражданин вносит на счет ИКМО 50% стоимости строящейся квартиры, еще 20% выплачивает равными долями в течение срока строительства дома, а оставшиеся 30% гасятся за счет средств ипотечного займа, выдаваемого кредитным кооперативом «Подмосковье» (под 15% годовых в руб. на срок от 1 года до 20 лет). Данная схема не исключает получения займа на стандартных условиях, при которых размер ипотечного кредита может достигать 70% стоимости квартиры.

Много или мало?

Из сказанного складывается впечатление, что ипотечное кредитование в Подмосковье вроде бы успешно развивается. Одна целевая программа закончилась, в настоящее время разработана следующая — «Развитие системы ипотечного жилищного кредитования в Московской области в 2004–2008 годах».

Впрочем, все вышеприведенные показатели — лишь цифры отчета, которые сами по себе ни о чем не говорят. Объективным критерием, с помощью которого можно оценивать развитие ипотеки в области, является количество семей, которые, воспользовавшись кредитом, за эти годы смогли улучшить жилищные условия.

«Ипотечных» квартир в Московской области пока немного. В частности, это 34 квартиры в Луховицах, 110 — в Жуковском, 376 — в Подольске, 256 — в Одинцове, 95 — в Сергиевом Посаде, 268 — в Ступине и т. д. Реально вселившихся в «ипотечные» квартиры людей немного: всего 1,5 тыс. семей в нескольких городах Подмосковья. По сравнению с тысячами семей, нуждающимися в жилье, это капля в море.

Что мешает развитию ипотеки

Так почему же такая на первый взгляд логичная система решения жилищной проблемы на практике развивается столь медленно? Прежде всего, это связано с тем, что цены на квартиры, особенно в городах с развитой инфраструктурой, которые находятся в радиусе 30–40 км от Москвы, неуклонно растут. Большие объемы жилья строятся в Красногорском, Одинцовском, Подольском, Люберецком и Балашихинском районах, которые находятся в непосредственной близости от Москвы. Здесь квартиры часто приобретают москвичи, для которых пороговым значением являются примерно 40 км от МКАД.

На сегодняшний день темпы роста цен на жилье в ближайшем Подмосковье практически сопоставимы со столичными и стабилизации не предвидится. При этом если в Москве повышение цен напрямую зависит от спроса, то в Подмосковье на стоимость жилья влияют и другие факторы. За последний год земля в Московской области подорожала в два раза. Как это ни парадоксально звучит, в Подмосковье не хватает строительных площадок: «чистое поле» никому не интересно. Областные города имеют определенные границы и перенасыщены малоэтажными домами, возведенными еще в начале прошлого века, хозяева которых либо не желают переселяться, либо требуют за свои квадратные метры нереальную цену. Чтобы строить новое жилье, надо сначала убрать старое. На это требуются значительные средства, которых в бюджете Подмосковья пока нет, а крупные российские и иностранные банки не спешат сюда со своими инвестиционными и ипотечными программами.

Также развитие ипотеки тормозится низким уровнем доходов населения. Особенно это касается районов, удаленных от столицы, где даже относительно невысокая стоимость жилья не может исправить ситуации на рынке недвижимости. Если доход семьи не превышает $600 на человека, то ни один банк, занимающийся жилищным кредитованием, с таким клиентом не станет разговаривать. К тому же, перед тем как обратиться за кредитом, следует накопить не менее $5–6 тыс. на первоначальный взнос. Понятно, что собрать такую сумму большинство подмосковных жителей не в состоянии. По оценкам специалистов, в целом по области при ставке 15% годовых взять ипотечный кредит могут немногим более 5% населения — в основном это люди, имеющие высокооплачиваемую работу в столице и прописанные в ближайшем Подмосковье.

Существуют и причины психологического, правового и организационного характера, которые сдерживают развитие ипотечного кредитования в Подмосковье. До тех пор пока они не будут устранены, ипотека в области останется чем-то экзотическим, а решение жилищной проблемы так и не будет найдено.

Дата публикации: 11:28 12 января 2005