Ипотека требует баланса

Участники ипотечного рынка охотно делятся мнениями и опытом. На вопросы, которые сегодня являются наиболее актуальными, ответил председатель правления КБ «Инвестиционный промэнергобанк» Михаил Любимцев.

— Как вы считаете, по какому пути будет развиваться ипотека в России?

— Мы используем стандарты Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Именно эта схема лежит в основе федеральной программы ипотечного кредитования населения. Специалисты агентства проанализировали различные методы работы по ипотеке в разных странах, изучили законодательную базу и за основу взяли так называемую американскую модель. Надо сказать, что в США рынок более динамичный и емкий, чем в Европе. Особая роль при этом отводится ипотечным ценным бумагам.

— Но российский уровень развития ипотеки пока гораздо ниже американского.

— Существует много факторов, препятствующих массовому развитию жилищного кредитования. Недостаточно лишь усовершенствовать законодательство и создать институты, которые будут проводить ипотеку в жизнь. Нужен высокий платежеспособный спрос, который необходимо стимулировать. Конечно, спрос как таковой у нас и сейчас довольно велик. Но поскольку речь идет о возможности покупать квартиры с помощью ипотеки, надо, чтобы рост стоимости жилья не создавал дополнительных препятствий для расширения числа заемщиков. Следовательно, важно расширять и объем предложений по жилой недвижимости.

К тому же не секрет, что у банков таких «длинных» денег — на 30 лет — нет и пока быть не может. Набираются считанные проценты необходимого объема ресурсной базы. Соответственно, требуется вторичный ипотечный рынок, в рамках которого инвесторы будут приобретать долгосрочные ипотечные ценные бумаги.

Конечные инвесторы — уже не кредитные организации, выступающие в роли первичных кредиторов. Эти инвесторы могут действовать как управляющие компании и одновременно заниматься выкупом облигаций. Кстати, конечными инвесторами, покупающими такие долгосрочные ценные бумаги на пять–десять лет, в нашей стране могут выступать пенсионные фонды.

— Какие изменения должны произойти в законодательной базе?

— В первую очередь, необходимо соблюсти баланс прав и обязанностей кредиторов и заемщиков. До недавнего времени условия в нашем законодательстве были неравными. Заемщик, являющийся физическим лицом, мог творить практически все, в отличие от юридического лица. Кредитор, по сути, не имел возможности повлиять на неплательщика. Обратить взыскание на предмет ипотеки было очень сложно.

Недобросовестные заемщики пользовались этим, строя схемы, при помощи которых можно не расплачиваться по долгам. И если банк не мог на первоначальном этапе просчитать возможные варианты развития событий или не сумел выяснить, что потенциальный клиент ненадежен, то ему впоследствии было трудно заниматься выдворением заемщика из квартиры, являющейся предметом ипотеки.

Во Франции, например, таких неплательщиков выселяют буквально в считанные дни. Дело в том, что в странах, которые характеризуются развитой системой ипотечного кредитования, давно поняли, что приобретение жилья — личное дело каждого человека. Государство не должно за него думать, как жить, как распоряжаться своим имуществом и своими правами. Поэтому западные заемщики идут на ипотеку осознанно, будучи готовыми ограничить свои права, а судебная власть однозначно принимает решение о выселении неплательщика. В России вообще невозможно выселение человека «в никуда», недаром законом предусмотрены фонды жилья для временного отселения.

Это тем более актуально, что в России 60–70% кредитов выдано людям, вообще не имеющим основного жилья. Причем среди них есть отнюдь не богатые заемщики с заработной платой в районе 15 тыс. руб. — в основном это, конечно, жители регионов. Но тем не менее и с такой зарплатой люди могут улучшить свои жилищные условия.

Федеральная программа нацелена как раз на граждан со средними доходами. Повторю, что по закону, если у несостоятельного заемщика нет другого жилья, местная власть обязана предоставить ему жилье из социального фонда. На бумаге это все выглядит хорошо. То есть теоретически каждый остается в выигрыше: кредитор — при деньгах, заемщик — при хоть каком-нибудь жилье, поскольку будет куда-то отселен. Но на практике это тяжело выполняется.

— Наверное, поэтому многие российские заемщики стараются подстраховаться и погасить долг досрочно?

— Я бы не сказал, что таких случаев много. Подавляющее большинство (около 80%) потенциальных заемщиков интересуются условиями досрочного погашения кредита. Но количество досрочных выплат составляет не более 10%. Западные специалисты выявили такую закономерность: если заемщик в течение 30 месяцев добросовестно выплачивает свой долг, то вероятность того, что он досрочно произведет погашение, ничтожна.

— Многие хотели бы с помощью ипотеки приобрести жилье в новостройке. Возможно ли это?

— Первичный рынок практически не охвачен ипотекой. Здесь слишком много подводных камней. Ведь новостройка новостройке рознь: есть дома, находящиеся на этапе котлована, и дома, сданные госкомиссии. В первом случае приобретение квартиры при помощи ипотечного кредита практически невозможно, поскольку на момент выдачи кредита сам предмет ипотеки отсутствует как таковой. Даже если дом построен, но не принят госкомиссией, он еще не является домом в юридическом смысле.

Кроме того, права требования, которые здесь присутствуют, имеют ограниченное хождение. В этой цепочке помимо первичного кредитора и заемщика задействованы еще строительная и инвестиционная компании. Соответственно, если у банка нет доверительных отношений с инвестиционно-строительным холдингом, и он берется кредитовать заемщика на покупку строящегося жилья — это риск, несоизмеримый с обычным кредитованием. Если обанкротился заемщик, то банк может эти права истребовать и спокойно ждать, когда строительная компания возведет дом. А если сама строительная компания обанкротилась, остается только уповать на добрую волю заемщика: что на протяжении оставшегося времени он будет просто гасить кредит.

После принятия дома госкомиссией также могут возникнуть проблемы, связанные главным образом с регистрацией прав собственности. И здесь не обходится без тонкостей. При оформлении документов на строительство возможны нарушения каких-либо норм. Например, коммунальные службы могут отказаться принимать его на баланс. Поэтому пока дом не пройдет регистрацию во всех необходимых инстанциях и его не возьмут на баланс коммунальные службы, оформления права собственности не произойдет.

— В последнее время ведется много разговоров о том, что массовое развитие ипотеки вызовет рост цен. Что вы думаете по этому поводу?

— На сегодняшний день эти опасения напрасны, поскольку эффект от динамичного развития ипотеки уже отразился на рынке в прошлом году. Одновременно с этим наблюдался и рост цен на квартиры. Конечно, в основном это было связано отнюдь не с «ипотечными» факторами, а с такими, например, как удорожание энергоносителей, стройматериалов. И, разумеется, с ростом стоимости земли под застройку, с разного рода обременениями. Поскольку сегодня на ипотечном рынке уже обозначились основные игроки, а тенденции поддаются прогнозу, я не считаю, что дальнейшее увеличение числа выдаваемых ипотечных кредитов приведет к росту цен на жилье.

Складывается впечатление, что при существующих параметрах уровень спроса на ипотечные кредиты практически неизменен. Это можно заметить по количеству обращений клиентов. Дальнейшее скачкообразное повышение спроса маловероятно. Но ведь и на рынке жилья в целом достигнут баланс между платежеспособным спросом и предложением. Аналитики на протяжении всей осени заявляли, что на рынке стремительно увеличивается предложение практически во всех сегментах: в эконом-классе, в бизнес-классе, в секторе элитного жилья. А спрос всего-навсего испытывает сезонные колебания. Пройдут новогодние праздники, и все встанет на свои места: цены будут расти соразмерно инфляции.

— Как вы считаете, когда АИЖК сможет работать без государственной поддержки?

— На мой взгляд, нелогично и нерационально лишать агентство господдержки сейчас, на этапе становления. Возможно, когда-то этот вопрос придется решать, но необходимо делать это постепенно. Только сейчас у агентства сформировался первичный рынок, оно подходит к формированию вторичного ипотечного рынка. Кстати, 2 декабря успешно прошел аукцион по размещению облигаций АИЖК. Появились новые ресурсы для рефинансирования. Но пока нет надлежащей законодательной базы, практически отсутствуют другие институциональные инвесторы этого рынка. Все находится в зачаточном состоянии. Если сейчас прекратить государственную поддержку АИЖК, то рынок будет развиваться гораздо медленнее и не так эффективно, как в предыдущие два года.

— И последний вопрос: что должно послужить основным толчком к развитию массовой ипотеки в России?

— Я считаю, в первую очередь необходимо стимулировать платежеспособный спрос. Любой сегмент рынка разделяется на две составные части: спрос и предложение. Предложение по ипотечным кредитам на данный момент есть, а спрос все еще ограничен процентными ставками, да и ценами на жилье. Какое-то время назад его удалось активизировать благодаря созданию ипотечной инфраструктуры, в том числе двухуровневой системы АИЖК, однако этот потенциал иссяк, потому что цены на жилье за два года значительно выросли. Многие потребители не могут позволить себе приобрести квартиру даже при помощи кредитов. Необходимо увеличивать объем жилищного строительства, что позволит сбить ценовой ажиотаж.

Кроме того, необходимо менять правила работы на рынке строительства. Сейчас принимается градостроительный кодекс, который должен стать подспорьем. Цель его создания — разрушение монополий, которые образовались вокруг местных администраций. Процедуры принятия решений о выделении земельных участков на данный момент закрыты и непрозрачны.

Известно, что в Москве почти исчезли потенциальные участки для массовой застройки. Остаются только территории за пределами нынешних границ Москвы, не имеющие инженерной инфраструктуры — ни транспортных развязок, ни коммуникаций, ни коммунальной службы, — по сути, голые поля. Ни для кого не секрет, что в Москве крупных строительных организаций немного. Частный сектор не способен вести крупномасштабные проекты на неосвоенных территориях «с нуля» и до сдачи. Чтобы застраивать такие места, необходимы серьезные инвестиции, долгосрочная работа. И здесь направляющая роль государства очевидна. Если нам удастся сформировать рынок доступного жилья, то хорошие перспективы ждут и ипотеку.

Дата публикации: 11:29 12 января 2005

Источник: bpn.ru