Элитному домостроению не хватает четкой градации

Отсутствие четкой классификации в малоэтажном элитном домостроении Петербурга и Ленинградской области приводит к росту цен на рынке пригородной и загородной недвижимости. Специалисты считают, что четкая градация - по аналогии с гостиничным бизнесом, где число звезд соответствует уровню сервиса, - принадлежность поселка к тому или иному классу должна быть гарантией качества.

Место красит

Какой же поселок можно считать элитным? По мнению директора департамента маркетинга и развития одной из петербургских корпораций Михаила Бимона, кроме цены за дом, которая может быть свыше 1 миллиона долларов (средняя стоимость предложения - около 600-700 тысяч долларов), поселки класса «элит» отличает эксклюзивное местоположение. «Обычно они расположены в радиусе 30-50 километров от города. С мегаполисом их связывает хорошая дорога. Большинство предложений сосредоточено в Курортном и Выборгском районах. Правда, в последнее время активно осваиваются лакомые участки во Всеволожском, Пушкинском районах, а также в окрестностях Петродворца», - говорит эксперт. С коллегой согласна директор департамента загородной недвижимости Агентства развития и исследований в недвижимости (АРИН) Наталья Хмельницкая. По ее данным, самые дорогие объекты представлены в Приморском направлении, на берегу Финского залива'.

«Земли для нового строительства там практически нет. Появляются точечные предложения, но довольно редко. Так что застройщикам, которые хотят разместить поселок в этом районе, приходится нелегко - нужен административный ресурс, чтобы решить эту задачу», -отмечает она.

Чем меньше, тем дороже?

Второй важный признак «элитности» - размеры поселка и представленной там недвижимости. Средняя площадь элитного коттеджа, по данным аналитиков, должна составлять 300-500 квадратных метров, но в предложении могут быть варианты и большей площади. «Есть тенденции к увеличению размера земельного участка при коттедже, он может достигать и 1 гектара, но в среднем -это участки - 20-50 соток», -говорит старший консультант инвестиционного департамента одной из ведущих международных консалтинговых компаний Татьяна Чурсина.

Количество домов в таких поселениях не должно быть слишком большим. Дело в том, что элитка живет уединенно и закрыто. Туда практически нет доступа снаружи. В таких условиях очень важна социальная однородность соседей. При большом количестве домов достичь ее труднее. Оптимальное количество домов - около 30 (но часто предложение ограничивается 10-20 коттеджами). «Бывают и исключения. Например, проект «Царскосельское поместье». Поселок позиционируется в классе «элит», хотя там построено около 140 домов, что уже заставляет сомневаться в его статусе. Правда, по остальным параметрам он вполне претендует на заявленный класс», - говорит Бимон.

«Если кто-то решает продать свой дом в поселке высшего класса, то делает это тихо, без активной рекламы, распространяя информацию среди родственников, друзей или соседей», - делится наблюдением руководитель отдела элитной недвижимости консалтинговой компании Полина Яковлева и добавляет, что рядом с элитным поселком обычно нет других поселений. «Во всяком случае, поблизости не встретишь дачный комплекс или бедную деревню», - поясняет эксперт.

«Водный» фактор

Еще одна отличительная черта элитных поселков - близость к воде. Только 3 из 25 поселений, которые сегодня позиционируются в высшем классе, не имеют доступа к водоемам. Но они компенсируют этот недостаток большим количеством бассейнов и фонтанов. «Богатые люди хотят купаться на собственном закрытом пляже. При этом мы отмечаем интересную закономерность: люди, которые покупают дорогие участки на береговой линии, со временем начинают испытывать психологический дискомфорт.

Соседи активно ходят на элитный пляж, и ощущение уединенности, к которому стремятся состоятельные люди, пропадает», -говорит Наталья Хмельницкая. При этом она констатирует повышенный интерес к элитным поселкам, где есть выход «в большую воду». «Маленькие озера ограничивают мобильность любителей катеров, водных мотоциклов и других водных развлечений», - говорит она. А генеральный директор инвестиционно-строительной группы компании Алексей Попов отмечает, что не менее важно для формирования элитного места «наличие рядом леса первой категории и вообще - красивого окружающего вида».

Красота и безопасность

Сами элитные дома обычно строят по индивидуальным проектам с использованием эксклюзивных архитектурных решений. Важны и строительные материалы. Обычно используют кирпич или дорогие породы дерева (клееный брус или бревно). При отделке применяют натуральные материалы, используют их необычные сочетания. «Объект насыщается современными инженерными системами и оборудованием, вплоть до перехода к концепции «умного дома». Повышенное внимание уделяют системам безопасности. Ограждение обычно очень внушительное. По периметру установлена система видеонаблюдения, есть пост контроля», - говорит Михаил Бимон.

Кроме того, застройщик элитного поселка часто берет на себя вопросы управления и эксплуатации. Как заявил директор департамента управления проектами одной из риэлтерских компаний Сергей Щерба, необходимо наличие управляющей компании, имеющей квалифицированный персонал, который будет обслуживать поселок: выполнять текущий ремонт, содержать территорию в чистоте, обеспечивать качественную охрану, осуществлять своевременный сбор платежей.

«Последнее возможно, если налажено взаимодействие с органами вневедомственной и пожарной охраны. Это обеспечит оперативное реагирование на нештатную ситуацию. С учетом уровня сервиса цена на содержание элитного поселка может быть весьма значительной», - заявил он.

Кроме того, поселок должен полностью обслуживаться. Там должна быть собственная полноценная инфраструктура: спортивный комплекс с бассейном или фитнес-центр, салон красоты, медицинский центр, рестораны, детские и спортивные площадки, гостевая стоянка и причалы. «Тенденция последнего времени - максимально выносить рекреационную инфраструктуру за границы поселка, но не далее, чем на 1 километр», - отметила Марина Агеева - представитель дирекции компании, занимающейся коттеджным строительством.

Даешь классификацию!

По мнению представителей рынка элитного домостроения, граница между понятиями «бизнес» и «элит» размыта осознанно. «Это позволяет застройщикам рекламировать в качестве элитных поселки, которые таковыми не являются, и в итоге - завышать цены», - говорит Марина Агеева. При этом она отмечает, что элитное отношение к клиенту у серьезных компаний начинается еще на стадии первого знакомства. «Многие заказывают для потенциальных покупателей лимузин, если человек едет из другого города, дорогой автомобиль с водителем встречает его в аэропорту. Все обслуживание организовано на самом высоком уровне», - говорит она. С коллегой согласна одна из руководителей специализированного агентства по подбору персонала Мария Холод. По ее словам, «тенденция к укрупнению элитных поселков несколько смещает акценты, но элита всегда остается элитой».

Тем не менее, по словам Полины Яковлевой, рынку нужна четкая классификация -по аналогии с гостиничным бизнесом, где число звезд соответствует уровню сервиса, принадлежность поселка к тому или иному классу должна быть гарантией качества жизни. «Давайте, наконец, объединимся и создадим эту градацию. Тогда мы перестанем путаться в понятиях, а рынок обретет более четкие очертания», - заключила она, подчеркнув, что это защитит интересы потребителя.

Дата публикации: 15:11 04 декабря 2007

Источник: bpn.ru