Ипотека и недвижимость равно удалились от народа

Помнится, одним из главных итогов года 2006 было то, что ипотека стала доступной, а жилье нет. А в этом году, если начать подводить итоги, то они будут еще печальнее, невзирая на стагнацию - и жилье, и ипотека стали одинаково недоступны. Впрочем, зачем нам одно без другого?

Российской ипотеке, только встающей на ноги и приближающей свои условия к европейским или американским, здорово "насолил" американский ипотечный кризис. Кризис ликвидности и затруднения с рефинансированием заставили банки поднимать ставки, более жестоко подходить к заемщикам. С российского рынка к концу года исчезли самые "сладкие" программы - под 0% первоначального взноса. То есть они формально анонсируются в программах банков, но никто уже не благодушничает с потенциальными заемщиками, у которых нет 10-15% первоначального взноса. Да и проценты по кредитам в долларах по сравнению с летом критически выросли – с 9% до 12-13%, впрочем, чтобы взять ипотеку под этот процент еще надо быть "белым и пушистым". В рублевом секторе тоже наблюдается рост ставок – примерно с 11 до 14%.

Круг ипотечных покупателей, с одной стороны, несколько расширился за счет граждан, которые по статистике, получили 20-30% прибавку к зарплате (поговаривают даже о том, что рынок российских зарплат перегрет, и неминуема коррекция), а с другой стороны, сузился за счет ипотечных ограничений и вернувшихся на прежний уровень цен на недвижимость. "Цены предложения в рублях вернулись к уровню годовой давности, - отмечает Александр Крапин, генеральный директор информационно-аналитического агентства RWAY, - после того, как продолжавшееся до августа 2007 года снижение цен предложения сменилось осенним ростом". Только в ноябре цены в среднем по городу выросли на 2,5%, при этом курс доллара снизился за ноябрь на 1,3%, а рост цен предложения, выраженных в рублях, составил за последний осенний месяц 1,2%. Но именно этот рывок вывел цены на уровень годовой давности (без учета инфляции).

Крапин считает, что при текущем уровне цен доходы более чем 90% москвичей не позволяют приобрести им новое жилье "с нуля" даже с учетом ипотечных кредитов и ожидаемого роста реального уровня дохода за 2007 год в рублях примерно на 4-6%, а в номинальном выражении – на 14%-16%.

Индекс недоступности

Если обратиться к цифрам средней заработной платы и подсчитать индекс доступности жилья, то ситуация выглядит более неприятной, чем год назад, когда рынок ушел в стагнацию. Итак, посчитаем, за столько лет семья из трех человек со средней зарплатой сможет накопить на обычную двухкомнатную квартиру 54 кв.м. в срединном поясе Москвы? И сделаем тот же расчет с учетом ипотечного кредитования.

Стоимость квадратного метра в Москве, согласно данным компании RWAY – $4425 в панельных домах – про монолит промолчим пока. Получаем $239 тыс. за квартиру, или 5,830 млн руб. По сведениям Мосгорстата за первое полугодие 2007 года, средний доход москвича в месяц составил 29 236 руб., давайте увеличим его на 10%, на которые он в среднем растет каждые полгода, итого 32 160 руб. В итоге получаем 5 лет накопления средней семьей среднего дохода на самую что ни на есть среднюю квартиру – если не есть, не пить, не одеваться и не отдыхать все это время.

То же, но с ипотекой

А теперь расчет с ипотекой. Ежемесячный доход такой семьи составляет 96679 рублей – не так уж и плохо, согласитесь. Но обратившись с таким доходом в банк, семья получит в среднем от $150 тыс. до $178 тыс. кредита (последнюю цифру дает ипотечный калькулятор ВТБ-24 под весьма гуманную сейчас ставку 11,75% годовых и на 30 летний срок). Итого – результат налицо: при возможности и готовности выплачивать $1778 в месяц в течение 30 лет семье надо еще иметь $60 тыс. накоплений. В общем, это соответствует реалиям рынка. С зарплатой меньше чем в $3000-3500 сейчас в банк за ипотекой на квартиру в Москве идти бессмысленно. Тем не менее, кредиты дают и берут, особенно усилилась активность заемщиков осенью этого года. И берут преимущественно на жилье в Московской области, которая построила рекордное и для себя, да и для любого российского субъекта количество "квадратов" жилья в этом году – 7 млн. Бывшие колхозы населяются девяти-семнадцатиэтажками, жители которых по-прежнему тянутся в Москву на работу каждое утро: кредит выплачивать надо, а в Подмосковье пока доходы населения почти в два раза ниже, чем у москвичей.

Все в область!

Однако радует следующая тенденция, которая вроде бы не особо имеет отношение к ипотеке. Московская область заняла фактически первое место по приросту оборота розничной торговли за 1 квартал 2007 года (по данным Росстата – для точности, впереди Чеченская республика и Усть-ордынский бурятский автономный округ, однако в них, скорее всего, имеет место деление на очень маленькую цифру, фактически почти на ноль). Если в области рост составил за 1 квартал почти 35%, то в Москве - менее 7%. За 7 месяцев 2007 года ситуация в общем не поменялась: товарооборот в области вырос на 32%, в Москве – на 8%.

Тенденция налицо – денежные потоки устремились в область вместе с покупателями недвижимости, благо торговые центры появляются там как грибы, и предлагают весь спектр возможных товаров и услуг. Расслоение населения идет отнюдь не на уровне городских районов и округов Москвы – оно намного глубже и затрагивает область. Те, кто успел поучаствовать в бесплатной приватизации жилья, еще может улучшить свои жилищные условия, не выезжая за границы МКАД, если конечно, доход повыше среднемосковского как минимум в два раза. А остальным, кто не надеется на помощь государства, сейчас уже и ипотека не особо поможет с покупкой квартиры в Москве.

Александр Крапин резюмирует: "Москва продолжает оставаться рекордсменом по расслоению населения - официальный уровень денежных доходов 10% населения с самыми высокими денежными доходами примерно в 38 раз превышает средний уровень денежных доходов 10% населения с самыми низкими доходами". Эксперт предсказывает, что самым вероятным из возможных сценариев дальнейшего развития ситуации на московском рынке жилья, является снижение цен реальных сделок.

При этом цены предложений по-прежнему будут создавать иллюзию роста цен. Разница между ними, по информации Крапина, достигает 5-15%.

Что до ипотеки, то банкиры прогнозируют по итогам 2007 года 40-50% прирост ее объемов по отношению к 2006 году. Причем они надеются на ударный декабрь, который может дать до 10% прироста. Однако по количеству выданных кредитов Москва остается примерно на том же уровне, что и в прошлом году, радикально отставая от регионов, где относительно невысокие цены позволяют гражданам хоть как-то решить квартирный вопрос.

Дата публикации: 17:20 04 декабря 2007

Источник: bpn.ru