"Тайные" инвестиции в недвижимость

Для того чтобы инвестировать в недвижимость, можно купить пай закрытого фонда, который строит здание или сдает приобретенные офисы в аренду. Но следует быть готовым к тому, что стоимость купленного пая будет изменяться причудливым образом, предупреждает D'.

Проще всего частникам работать с фондами жилой недвижимости

Те, кто не вошел в закрытый фонд недвижимости на этапе его формирования, могут купить паи на вторичном рынке. Паи многих закрытых фондов продаются на бирже, кроме того, УК часто помогают организовать вторичный рынок, выставляя заявки на покупку и продажу паев через "родственного" брокера и выступая своеобразным маркетмейкером. Также никто не мешает инвестору приобрести паи у другого пайщика напрямую, без посредников.

Однако при таких сделках у инвестора возникает весьма важный вопрос. Как понять, не слишком ли дорого он купит (и не слишком ли дешево продаст) пай? Пай ЗПИФа хоть и не является облигацией, держатель которой точно знает о размере получаемого дохода и сроках возврата капитала, тем не менее динамика его стоимости должна быть предсказуемой и понятной.

Если фонд строит дом, то стоимость пая должна расти вместе с числом возведенных этажей. Цену, по которой дом будет продан, также можно определить достаточно точно. На самом же деле часто стоимость пая не подчиняется этой логике, поэтому возникает вопрос: на что же ориентироваться покупателю?

Приключения чистых активов

В открытом фонде акций посчитать стоимость пая просто. Для этого цену чистых активов - акции плюс деньги - необходимо разделить на количество паев. Стоимость акций, обращающихся на бирже известна, поэтому задача определения цены пая тривиальна, ее каждый день решает УК после закрытия биржевых торгов. С фондами недвижимости ситуация другая.

Стоимость строящегося дома переоценивать ежедневно крайне затруднительно. Поэтому УК это проделывают только раз в полгода.

При этом если посмотреть динамику стоимости пая и СЧА (от которой, собственно, цена пая и зависит) многих закрытых фондов, то можно увидеть интересную вещь. А именно у многих ПИФов стоимость пая на протяжении месяцев, а то и лет не только не растет, но и, наоборот, снижается. Насколько вероятно, что активы фонда при этом тают, а если нет, то что же все-таки происходит в фонде?

Чтобы понять это, надо разобраться с тем, как УК рассчитывают СЧА и стоимость пая. Оценка активов ПИФа недвижимости делается один раз в шесть месяцев независимым оценщиком, а определение стоимости пая на основе этой оценки СЧА производится каждый месяц, рассказывает первый заместитель гендиректора "ВТБ Управление активами" Наталия Плугарь.

Поэтому в принципе логично, что на протяжении шести месяцев, пока не произошла переоценка СЧА, у пая будет одна и та же цена. А с учетом того, что в течение этого времени из имущества фонда выплачивается вознаграждение УК, регистратору и депозитарию, а также возникают другие расходы, стоимость пая может немного снижаться.

Обычно СЧА ЗПИФа растет, если с объектом недвижимости происходят какие-то изменения, добавляет Плугарь: построено три этажа, проведен капитальный ремонт или рынок недвижимости резко пошел вверх. В строительном ЗПИФе, который начинает строить объект с нуля, совершенно нормально, если СЧА не будет меняться первые два года: в течение этого времени застройщик разрабатывает земельный участок, готовится к стройке, собирает документы - все это никак не влияет на стоимость чистых активов и пая. Но когда идет активное строительство, неизменное значение СЧА должно настораживать. Строительство длится один-полтора года, соответственно, за это время СЧА фонда недвижимости должна вырасти.

А если она все-таки не растет и даже снижается? Иногда разгадка может быть простой: независимость оценщика, работающего с данным ЗПИФом, может быть весьма условной. Известны фонды, СЧА которых оценивается так, как это выгодно пайщикам: допустим, фонд занимается строительством дома, и все то время, пока идет строительство, СЧА не меняется, а после того, как дом сдан, он уже оценивается по рыночной цене. Соответственно, все то время, пока дом строится, по динамике пая и СЧА инвестор не сможет понять, как продвигается стройка. Справедливости ради стоит заметить, что такая практика встречается в фондах "для своих" (паи которых практически невозможно купить на "вторичке"), а не в розничных, где информация более прозрачна. Правда, и в розничных фондах все может быть не совсем гладко. "Работа УК и паевого фонда отличается прозрачностью и контролируемостью со стороны различных государственных органов. Однако любой фонд имеет ряд контрагентов, деятельность которых не всегда прозрачна и так же хорошо контролируема, - поясняет исполнительный директор УК "Профиткапитал" Кирилл Ратников. - Для примера можно рассмотреть отношения фонда недвижимости и генерального подрядчика строительства. Деятельность подрядчика строительства часто не отличается прозрачностью, а значит, потенциально он может действовать не в интересах пайщиков фонда".

Кроме того, оценка на то и существует, чтобы составить представление о стоимости того, что не может оценить рынок. "В первую очередь необходимо понять, что такое фактическая цена актива, - рассуждает вице-президент УК "Арсагера" Андрей Поляков. - На ликвидных рынках, например на рынке жилой недвижимости, где проходит множество сделок каждый день, достаточно легко рассчитывается рыночная цена квартир. И эксперт, естественно, принимает во внимание эту рыночную стоимость при оценке. Если же говорить о рынке, например, коммерческой недвижимости, то возникает вопрос, что считать фактической ценой. Бизнес-центры продаются намного реже, чем квартиры, поэтому этот рынок менее ликвидный и фактическую цену определить очень сложно. Единственная фактическая цена, которая здесь может быть рассчитана, это и есть оценка. В общем, можно сказать, что никаких пределов отклонения фактической цены от оценки нет, потому что нет "абсолютно истинного" алгоритма ее определения".

В целом же можно отметить, что закрытые ПИФы, которые ориентированы на розницу, выведены для обращения на ММВБ и по ним поддерживаются котировки, так что купить и продать их легко. И в большинстве случаев рассчитанная УК стоимость пая таких фондов все же может служить ориентиром, некой справедливой ценой. К примеру, на графике заметно, что биржевая стоимость пая "Арсагера - жилищное строительство" по динамике совпадает с ценой, которую рассчитывает УК.

Продадим выше рынка

Однако вторичный рынок на то и существует, чтобы отличаться от первичного, то есть от покупки паев непосредственно у УК при формировании ЗПИФа. Если вторичный рынок организован "при" УК, то обычно котировки на нем подчинены некой логике. "По нашему фонду "БКС - этажи новой жизни" мы выставляем котировки на продажу на вторичном рынке, - приводит пример ведущий эксперт УК "БКС - фонды недвижимости" Олег Зуев. - Они привязаны к стоимости квадратного метра.

Поскольку сейчас реальная стоимость квадратного метра выше, чем использовано при расчете СЧА независимым оценщиком (на начало июня 2007 года), котировки на продажу превышают стоимость пая, рассчитанную УК". В таком случае инвестору придется самостоятельно оценить перспективы фонда, паи которого он собрался купить, и принять решение.

"В первую очередь пайщикам стоит оценить не только объекты строительства, куда инвестируются деньги фонда, но и уделить большое внимание контрагентам фонда и репутации каждого из них, - говорит Кирилл Ратников. - Кто является генеральным подрядчиком строительства, независимым оценщиком имущества фонда (по закону независимый оценщик несет ответственность собственными деньгами по убыткам пайщика, случившимся в результате неверной оценки), какая организация ведет учет прав пайщиков (специализированный депозитарий фонда) и т. д.".

Стоит отметить, что уровень сложности самостоятельной оценки активов ЗПИФа недвижимости напрямую зависит от того, что это за фонд. Проще всего частникам работать с фондами жилой недвижимости, поскольку предмет им хорошо знаком. "Самостоятельная оценка может быть легко произведена в этом фонде, потому что рынок жилых квартир весьма ликвиден, - утверждает Андрей Поляков. - Например, наши фонды раскрывают полностью состав активов, а определить стоимость каждой квартиры фонда труда не составит. Если это строящееся жилье, то можно позвонить застройщику и узнать стоимость соседних квартир, если же это готовое жилье, то диапазоны цен на квартиры в тех или иных домах различных районов города также известны. Поделив сумму стоимости всех квартир на число паев, можно получить реальную цену пая. У нас на сайте даже есть калькулятор, который позволяет пересчитать среднюю стоимость квадратного метра в стоимость пая, и наоборот. С документацией и девелоперскими проектами ситуация сложнее, потому что корректно оценить стоимость таких активов очень сложно".

Отдельный разговор о рентных фондах, которых пока не много. Поскольку смысл такого фонда - в получении пайщиками регулярных платежей (доходов от аренды, находящейся в собственности фонда недвижимости), то периодически его СЧА уменьшается на ту сумму, которая выплачивается владельцам паев. Например, по ПИФу "Югра - рентный фонд" 28 сентября 2007 года было принято решение о выплате пайщикам дохода в размере 361 рубля на один пай, после чего его стоимость автоматически снизилась на эту сумму. У разных рентных фондов различная периодичность выплат - ежеквартальная или ежегодная. Таким образом, теоретически выгоднее всего покупать паи рентных фондов сразу после выплат, когда цена пая снижается. Пайщики "Югры", которая владеет торговым центром в Сургуте, за прошедший год получили доход около 10%.

Если речь идет о девелоперских фондах, то, возможно, имеет смысл приобретать их паи как можно ближе к предполагаемой переоценке СЧА, когда из-за вознаграждений УК, регистратору и депозитарию стоимость пая также снизилась. Проблема лишь в том, что управляющий вправе привлекать эксперта для переоценки активов фонда в любое время, когда сочтет нужным. "Также оценка производится каждый раз в случае изменения состава активов в управлении, - поясняет Ратников. - Покупатель пая фонда на вторичном рынке, располагая дополнительной информацией, конечно, может использовать ее при выборе удачного времени для покупки. Для примера: фонд "наполнен" земельным участком, предназначенным под строительство жилого дома. До того момента, когда назначение участка условно (строительство жилого дома), он по оценке стоит одну величину. После того, как согласован проект, получена вся разрешительная документация, в том числе и разрешение на строительство, цена меняется. Так вот, если пайщик продает свой пай по стоимости оценки самого участка, а покупатель располагает информацией о том, что скоро будет произведена оценка с учетом прошедших изменений, последний заработает исключительно на правильно спланированном времени входа в фонд". А это фактически предполагает обладание инсайдерской информацией. Однако следует учесть, что эти советы актуальны лишь в том случае, если цены вторичного рынка тесно привязаны к стоимости пая, определяемой УК.

Дата публикации: 11:00 06 декабря 2007

Источник: bpn.ru