Прогноз-2008: ценам предсказали скромный рост

Чем ближе к Новому году, тем больше высказывается различных предположений – как поведут себя цены на недвижимость. Народ гадает – подорожает ли метр, подешевеет или останется на нынешнем уровне. Некоторые пророчества пугают обывателя двойным ростом цен уже в ближайшее время. Наверное, они появляются из-за того, что минувший год, согласитесь, был несколько скучноват – ни заметных срывов, ни рывков вперед мы не наблюдали. Хотя, кто знает, впереди нас ждут сюрпризы?

Подходящий к концу 2007-й год запомнился, наверное, двумя главными тенденциями. Первая – более чем полугодовая коррекция после высокого полета цен в 2006-м году. Вторая – впечатляющее падение доллара, и в связи с этим некоторая неясность – как же считать цены на квадратные метры?

Итогам года мы посвятили предыдущий наш опрос - Предварительные итоги-2007: эконом-класс — чемпион продаж.

А сегодня мы задали экспертам единственный и главный вопрос:

Как поведут себя цены на недвижимость в 2008 году?

Регионы могут оттянуть покупателей из Москвы

Наталья Салиенко, руководитель программы МВА, доктор экономических наук, профессор Московской Международной высшей школы бизнеса:

Аналитики рынка московской недвижимости, в большинстве своём, сходятся во мнении, что радикальных изменений в текущем году не предвидится. Прогнозируется плавный осенний рост цен на все сегменты рынка в пределах 0,8% - 1,5% в месяц, а так же новогодний всплеск покупательской активности, который может увеличить цены на жильё до 4%. Рост цен на жилье в России возобновится весной 2008 года. Но, вполне вероятно, полагают некоторые аналитики, что в перспективе московский рынок недвижимости ожидает заметное охлаждение за счет роста региональных центров, которые становятся более привлекательными для проживания.

Что касается элитного сегмента, то он как был, так и остается самым закрытым на рынке недвижимости. Реальные суммы совершаемых в нем сделок обнародуются так редко, что делать на их основе какие-то выводы практически невозможно. Более того, всячески подчеркивается особенность этого сегмента, его неподверженность влиянию факторов, которые работают в случае с другими типами жилой недвижимости. Взять хоть временную стагнацию цен – и после скачка 2006 года в элитном сегменте рост продолжился и в этом году. Что касается 2007 года, то, по некоторым прогнозам, в 2008 году цены на «элитку» вырастут на 12-15%. Кто-то надеется, что уже в первом полугодии элитное жилье подорожает на 12 %.

Все зависит от ипотеки

Дмитрий Таганов, руководитель аналитического отдела корпорации «ИНКОМ»:

По нашим прогнозам, рынок сохранит стабильное состояние, продолжая тенденции 2007 года. Серьезные изменения могут произойти только в случае резкого изменения банковской политики ипотечного кредитования. К позитивным вариантам таких изменений можно отнести снижение процентной ставки по ипотеке, к отрицательным – отказ от ипотеки (явный или в виде усложнения получения кредитов), обусловленный возможным кризисом в этом сегменте.

Рынок нащупал дно

Олег Репченко, руководитель аналитического центра «Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU»:

Ситуация с ценами на сегодня довольно туманная. Основная причина – падение доллара и различное поведение цен, исчисляемых в разных валютах: долларах и рублях. «Долларовые» цены просели в первом полугодии на 5-10%, и, казалось бы, сейчас они вернулись к уровню начала 2007 года. Но кажущийся рост - это всего лишь компенсация инфляции, которую переживает доллар. Из-за заметного ослабления доллара «рублевые» цены, как просели на 5-10%, так на этом уровне и «болтаются».

Есть ощущение, что состояние рынка после коррекции, которая произошла с ним в первом полугодии, не меняется. Однако мы за последние годы привыкли к довольно резким перепадам цен, двукратным скачкам. Неудивительно, что появляются прогнозы о двойном росте цен в ближайшее время. Но в нынешних условиях рынок не может пойти ни сильно вверх, ни резко вниз. Если бы были серьезные причины для падения рынка, это бы, несомненно, произошло – в период стагнации. Но раз рынок нащупал дно и ниже не пошел, значит, его что-то снизу поддерживает. У него есть три основных «опоры».

Во-первых, ограниченность предложения — на рынок новостроек попадает все меньше и меньше жилья, на вторичном рынке потнициальные продавцы не спешат выставлять квартиры на продажу. Во-вторых, влияет относительно благоприятный экономический климат, у покупателей растут не только зарплаты, но и накопления за последние годы. Наконец, существует «ипотечная подушка», которая подпитывает платежеспособность покупателя. Эти «три кита» надежно держат рынок снизу.

Почему рынок не пойдет вверх? Сейчас московские цены находятся на уровне европейских. Сомнительно, что метр в российской столице когда-нибудь станет в два раза дороже, чем в Лондоне и Париже.

Рынок упирается и в платежеспособность населения. Цены не случайно остановились на уровне, который сложился к концу 2006 года. Именно на этой отметке отсекается основная масса ипотечных заемщиков. Сегодня сумма ипотечного кредита, который банк готов выдать семье с доходом около двух тысяч долларов на человека (характерный пример среднего класса), составляет порядка 150-200 тысяч долларов. Однако этих денег уже фактически недостаточно, чтобы купить нормальную квартиру в Москве, разве что в Подмосковье.

Что касается покупателей жилья, то здесь сложилась ситуация, которую можно охарактеризовать, перефразировав известное выражение «низы не могут, верхи не хотят». Покупатели жилья эконом-класса, по более дорогой цене приобретать его уже могут. У покупателей квартир бизнес-класса и элитных квартир появилась альтернатива. Вместо трех-четырехкомнантной квартиры в Москве купить за те же деньги загородный дом. А инвестиционные покупки, может быть, лучше делать заграницей.

В ряде стран цены на недвижимость растут быстрее, чем в Москве, кроме того, там выше уровень жизни и меньше инвестиционных рисков.

Таким образом, по наиболее оптимистичному сценарию, рынок в 2008 году может вырасти на 15-20%. Это рост, связанный с инфляционными процессами и поддерживаемый недостатком жилья на фоне заметного платежеспособного спроса. Такими умеренными темпами рынок растет во всем мире.

Новостройки: ни стремительного роста, ни обвала

Владислав Луцков, директор Аналитического консалтингового центра холдинга «МИЭЛЬ»:

По нашим экспертным оценкам в первом полугодии 2008 года сохранится тенденция к умеренному росту цен, не будет ни стремительного роста, ни обвала рынка. Начнет меняться ситуация на рынке новостроек. Сам уровень цен приблизился к потолку платежеспособности потенциальных покупателей.

То есть, в среднесрочной перспективе нет никаких причин ожидать бурного роста стоимости жилья, а среднегодовой рост цен может составить порядка 15%, чуть выше инфляции, и при условии, что макроэкономические показатели в нашей стране останутся стабильными.

Загородный эконом-класс вырастет на 40%

Наталья Кузовникова, маркетолог-аналитик компании «Терра-Недвижимость»:

В 2008 году продолжит развиваться инфраструктура в Подмосковье, особенно по востребованным направлениям. Самые большие перспективы у больших инфраструктурных комплексов подобных «Павлово Подворью» и Nova Riga на Новой Риге.

Пока не начнет функционировать инфраструктура мега-проектов, это единственный выход создать комфортные условия для проживания за городом.

Как и в предыдущие два года продолжит развиваться сегмент дачного строительства прежде всего на Симферопольском, Каширском, Ярославском, Ленинградском, Калужском, Минском, Дмитровском, Новорижском, Егорьевском и Горьковском шоссе за 70 – 100 км от Москвы.

Мы прогнозируем, что рост цен останется на уровне 2007 года – порядка 25% в среднем. На ликвидные объекты (особенно в эконом-классе и бизнес-классе) до 40%. В том числе это связано с удорожанием строительных материалов. Элитный сегмент будет стагнировать по крайней мере до выборов, после вполне возможно оживление. В связи с перегревом бизнес-класса увеличится срок экспозиции неликвидных объектов, хотя темп роста цен в сегменте сохранится на уровне 10-15% в год.

Продадут инвестиционные квартиры

Светлана Фуфаева, пресс-секретарь ГК «МИАН»:

И на первичном, и на вторичном рынке спрос продолжит постепенно активизироваться. По нашим прогнозам, к весне следующего года ожидания потребителей в отношении снижения уровня цен окончательно сойдут на нет. Цены на первичную недвижимость (в связи с ограниченным спросом со стороны инвесторов) будут расти с незначительным опережением темпа инфляции, примерно на 10-12% в год.

Поведение цен на вторичную недвижимость будет во многом обусловлено стабильным объемом предложения (на уровне 30-40 тыс. квартир), который поддерживается в первую очередь желанием частных инвесторов продать инвестиционные квартиры, приобретенные в 2005 и 2006 гг. Мы ожидаем прироста среднего уровня в этом сегменте на 8-10% в 2008 году.

Ждем очередных выборов

Светлана Корженевская, руководитель управления новостроек риэлторской компании «Русский дом недвижимости»:

В 2008 году ожидается умеренный рост цен в пределах 1-2% в месяц. На данный момент сложно делать какие-то прогнозы. Все сейчас находятся в ожидании выборов. Возможно, произойдут какие-то изменения в структуре власти, и это может отразиться на рынке недвижимости, вызвать рост спроса, а значит и цен.

Ольга Селютина, начальник управления вторичного жилья риэлторской компании «Русский дом недвижимости»:

Особых изменений в цене, я думаю, не будет. Рынок будет спокойным. Однако, если доллар и дальше будет падать, то цены будут расти в долларовом эквиваленте и, — чуть меньше, — в рублевом. Возможно, на квартиры поднимется ажиотаж после выборов, но это лишь предположение. В России любой рынок ведет себя непредсказуемо.

Выборы вряд ли повлияют на цены

Артем Богданов, начальник отдела коммерческой недвижимости ЗАО «ЮИТ Московия»:

Явных колебаний цены не предвидится, по крайней мере, до президентских выборов, но, думаю, и после них тоже. Прогнозируется увеличение стоимости квадратного метра квартир до 10 % в год.

Что касается рынка коммерческой и загородной недвижимости, то, на мой взгляд, тенденция 2007 года сохранится. Стоит отметить стабильно увеличивающийся спрос на объекты коммерческой недвижимости, из чего можно сделать вывод, что этот сектор рынка недвижимости будет наиболее привлекателен для инвесторов еще на протяжении ближайших 5 лет. На рынке загородного жилья Подмосковья имеется явный избыток предложений бизнес-, а особенно премиум-класса и недостаток коттеджей класса эконом.

Резюме Интернет-журнала о недвижимости Metrinfo.Ru

Нам остается только проверить правильность прогнозов, хотя никаких резких расхождений в точках зрения мы не заметили. Главное – никто из наших экспертов не предрек двойного роста уже в ближайшее время. Вобщем, ценовых апокалипсисов в 2008 году не ожидается. Стабильное развитие, как и полагается в цивилизованных странах с приличной экономикой. Неужели дожили?

Дата публикации: 10:59 10 декабря 2007

Источник: bpn.ru