Зачеты и вычеты

Уходящий год ознаменовался активизацией работы фискальных органов с физическими лицами, получающими доходы с недвижимости. Это коснулось как продавцов, так и арендодателей. Вполне логично, что налоговое давление стало трендом именно этого года. В прошлом году произошло беспрецедентное повышение цен, в этом - такой же резкий рост арендных ставок. Люди, продающие или сдающие московские квартиры, сравнялись по доходам со средней руки бизнесменами.

Придите сами

Фискальные органы предприняли попытку создать эффективную систему сбора налогов с физических лиц - продавцов недвижимости. В качестве экспериментального полигона были выбраны те, кто расстался со своими квартирами два-три года назад. Многие из них получили уведомления с требованием объяснить причину неуплаты подоходного налога за реализованную недвижимость. В их число попали даже те, кому не платить налог разрешено налоговым законодательством.

Механизм налогообложения реализуемой физическими лицами недвижимости четко прописан в Налоговом кодексе Российской Федерации. "Как следует из 220-й статьи этого документа, взиманию подоходного налога подлежат суммы, поученные от реализации квартир, при условии, что до момента сделки квартира находилась в собственности продавца менее трех лет, - говорит Наталья Киселева, юрист отделения "Академическое" компании "Инком-Недвижимость". - Вместе с тем, налогооблагаемой базой является та часть полученной суммы, которая превышает один миллион рублей". Иными словами, собственник, владеющий квартирой более трех лет, в случае ее продажи от налогов освобождается, а все остальные платят налог с разницы между ценой продажи и одним миллионом рублей.

По словам риелтеров, доля сделок, по которым есть законные основания для уплаты подоходного налога, невелика. Основная масса квартир, реализуемых на вторичном рынке, находится в собственности несколько лет. В большинстве же остальных случаев в договорах купли-продажи по-прежнему прописываются не реальные суммы сделок, а те, которые изначально не подлежат взиманию налогов. Даже с активизацией ипотечного кредитования, при котором, на первый взгляд, есть все причины для фиксации в договорах купли-продажи реальных сумм сделок, мало что изменилось. Многие банки идут на заключение сразу нескольких договоров. Первый, с указанием реальной суммы продажи, представляет собой некий внутренний договор между банком и покупателем, который нужен для расчетов схемы погашения кредита. Второй, в котором прописаны несколько иные суммы, впоследствии предоставляется в регистрирующие органы и налоговые инстанции. В нем как раз можно указать сумму, которая не превысит миллион рублей.

Такой способ ухода от уплаты налогов в большинстве случаев срабатывает. Но он будет работать до поры до времени. По словам главного операционного юриста юридической компании "Бергер и партнеры" Максима Бородыни, нет единого понимания, что именно в случае сделок между физическими лицами является документом, который можно приравнять к платежным, подтверждающим проведенные финансовые взаиморасчеты. Пока, как правило, суммы сделок берутся из договора купли-продажи, в котором, как очевидно, далеко не всегда указываются реально полученные доходы. Гораздо ближе к платежным документам, которые могли бы брать во внимание фискальные органы, - расписка в получении денежных средств. "Впрочем, пока в налоговых инспекциях в массовом порядке предоставлять расписки не требуют, - говорит Максим Бородыня.- Но я не удивлюсь, если скоро это станет правилом, и тогда под необходимость заплатить налог с проданной квартиры попадут очень многие".

Сначала налог, потом вычет

Но это в будущем. На сегодняшний же день у налоговых органов есть и другой способ напомнить о необходимости уплаты налогов. "Дело в том, что право на получение налоговых вычетов, прописанных в 220-й статье налогового кодекса (то есть, возможность не платить налоги, если квартира была в собственности продавца более трех лет, или оплачивать налоги только с части суммы сделки превышающей один миллион рублей), не предоставляется "по умолчанию", - говорит Наталья Киселева.- Для его получения требуется написать заявление в налоговую инспекцию, заполнив декларацию о доходах. Что продавцы квартир порой сделать забывают. И поэтому попадают в число налоговых должников".

Именно на них в этом году и обратили внимание фискальные органы, разослав уведомления с требованием явиться для объяснения в налоговую инспекцию. "Ничего незаконного в такой проверке нет, - говорит Максим Бородыня. - И людям, получившим подобного рода уведомления, имеет смысл предоставить запрашиваемые у них документы, заодно написав заявление на предоставление налогового вычета". Правда, на практике некоторые из "должников" столкнулись с такой ситуацией. Им было предложено сначала заплатить налоги, а лишь после этого вернуть сумму обратно в виде налогового вычета. Что само по себе противоречит нормам закона. "Пакет документов на предоставление налогового вычета можно подать в любой момент, даже по истечению срока предоставления налоговой декларации,- сообщает Оксана Туманова, адвокат Московской коллегии адвокатов "Князев и партнеры". - Единственная карательная мера, которая может быть наложена на продавца - штраф за несвоевременную подачу налоговой декларации. Ни о каких иных санкциях речи быть не может. Если же есть опасение, что фискальные органы попытаются вывернуть ситуацию наизнанку, то в налоговую службу можно лично не являться, направив пакет документов по почте".

В ответ на запрос "Ъ-Дома" о законности подобных проверок, направленный в Федеральную налоговую службу, пришло письмо за подписью и. о. начальника управления делами ФНС России И. В. Акуновой. В нем, в частности, говорится следующее: "Истребование каких-либо документов у налогоплательщиков возможно исключительно в рамках проводимых камеральных или выездных налоговых проверок". Но камеральные проверки (то есть проверки расходования бюджетных средств и казенного имущества) к рядовым налогоплательщикам никакого отношения не имеют, а никаких выездов налоговики в рамках данной акции не осуществляли.

О незаконности требования налоговиков сначала заплатить налоги, а уже потом требовать налоговый вычет, косвенно свидетельствует и то, что ни одного судебного разбирательства по этому поводу не было. Да и вряд ли будет. Людей, продающих свои квартиры слишком много, а налоговиков мало, поэтому фискальные органы скорее заинтересуют юридические лица, у которых доходы несопоставимы с прибылью физических лиц. Единственные, на кого могли бы обратить пристальное внимание налоговики,- это продавцы элитной недвижимости, суммы сделок по которой сильно отличаются от тех, которые получают при реализации квартир иных ценовых категорий. Однако дело в том, что большинство сделок в дорогом сегменте и так происходит полностью по-белому, и с указанием реальных сумм, и с уплатой всех налогов. Продавцы элитного жилья рисковать не любят. Остальные же пока могут сильно не волноваться: закон по-прежнему на их стороне.

Пробный шар, запушенный налоговыми органами, не попал в цель. Однако это первый звоночек, что в будущем ситуация будет серьезно меняться.

Особо крупное уклонение

В конце лета Федеральная налоговая служба заявила, что собирается серьезно заняться гражданами, сдающими квартиры в аренду. Фискальные органы обещают привлечь к уголовной ответственности тех, кто уклоняется от уплаты подоходного налога. По закону, если гражданин получает дополнительный доход (например, от сдачи квартиры внаем), он обязан задекларировать его и самостоятельно исчислить налог к уплате. Сведения нужно представить в налоговую инспекцию по месту жительства не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом. Это может сделать лично арендодатель или его представитель на основании доверенности. Если же гражданин внезапно перестал получать доход до завершения этого срока, ему необходимо подать декларацию о фактически заработанных средствах. Законодательство дает на это всего пять дней. Налог надо уплатить в течение 15 дней после подачи декларации.

За непредставление декларации в срок нарушитель будет привлечен к ответственности - должника оштрафуют на сумму в размере 5% суммы налога, подлежащей уплате (доплате) на основе этой декларации, за каждый полный или неполный месяц со дня, установленного для представления декларации, но не более 30% указанной суммы и не менее 100 рублей.

Закон предусматривает уголовную ответственность налогового должника, но пока не было вынесено ни одного приговора арендодателю-уклонисту. Теоретически статья 198 УК РФ грозит неплательщикам годом тюрьмы. А если за три года не заплатить государству 500 тыс. рублей налога, это будет караться уже тремя годами лишения свободы. Такая сумма налоговой задолженности рассматривается как уклонение от уплаты в особо крупных размерах. Нетрудно подсчитать, что накопить ее в состоянии только владелец жилья, получающий от арендаторов более 107 тыс. рублей ($4 тыс.) в месяц.

Немаловажно, что налоговые преступления имеют срок давности. Лицо не может быть привлечено к ответственности за уклонение от уплаты налогов, если со дня окончания периода, в течение которого оно было совершено, до момента признания гражданина виновным истекли три года.

Стать предпринимателем

Существует множество других юридических хитростей, позволяющих обойти или существенно снизить налогообложение. Хозяин квартиры может заключить с жильцом договор безвозмездного пользования. При этом объекта налогообложения просто не возникает. Юридически подкованный рантье будет привлечен к ответственности, только если съемщик сам заявит сотрудникам налоговых органов, что платит за проживание.

Другой вариант - хозяин квартиры обменивается с жильцом подробной информацией о себе. В таком случае они могут сообщить фискалам, что являются дальними родственниками или близкими знакомыми, приехавшими в столицу по делам и оплачивающими только коммунальные услуги.

По словам представителей ФНС, в такой ситуации теоретически может пострадать квартиросъемщик. Ведь если он живет бесплатно, значит, получает доход в материальной форме. А с доходов, как известно, необходимо платить налоги. Впрочем, юристы затрудняются оценить шансы на удачный для налоговой инспекции исход такого дела в суде.

Кстати, у арендодателя имеется вполне легальная возможность снизить налог почти вдвое. Если сдача квартиры в аренду носит систематический характер, такую деятельность можно считать индивидуальным предпринимательством. Регистрация в качестве предпринимателя без образования юридического лица (700 рублей, если делать все самому; примерно 3 тыс. рублей, если доверить это специальной фирме) позволит перейти на упрощенную систему налогообложения - 6% от доходов в месяц плюс примерно 1% фиксированного платежа в Пенсионный фонд. В таком случае налоговики будут учитывать расходы предпринимателя: ремонт квартиры, оплата коммунальных услуг, рекламные объявления, услуги риэлтера. Кроме того, квартира будет освобождена от налога на имущество.

Дата публикации: 11:09 10 декабря 2007

Источник: bpn.ru