Ирина Радченко: «Ипотечный рынок идет не по тому пути»

Еще совсем недавно в Москве был ипотечный бум. Но потом вдруг интерес к ипотеке стал снижаться, сначала со стороны заемщиков. А кризис в США умерил пыл и банков. Они уже не стали столь активно предлагать всем желающим кредиты.

Скажем так, в выборе потенциального заемщика банки стали более осмотрительны. О тенденциях развития ипотеки в России мы сегодня беседуем с вице-президентом Международной академии ипотеки и недвижимости (МАИН), президентом группы компаний «Лаурел» Ириной Радченко:

– Ирина Станиславовна, рынок сейчас не очень активен, и это отразилось на количестве ипотечных кредитов – их брать стали меньше. Чем это объясняется?

– Здесь много причин, одна из которых – предстоящие президентские выборы: это всегда некоторая неопределенность. Сейчас, кстати, многие кинулись покупать недвижимость за рубежом. Было время, когда сюда со всего мира деньги везли, а сейчас начинается отток. Москва начинает терять свою инвестиционную привлекательность. Смотрите, какое количество выставок проходит в последнее время по зарубежной недвижимости. И там всегда полно народу, там проходят реальные сделки. И дешевле, и спокойнее. У нас же могут на «лишние» квартиры повышенный налог ввести или спросить у собственника: откуда у вас деньги, на которые вы купили 3 квартиры? Кому же хочется попадать в подобные истории…

– Главное, что не устраивает заемщиков, – это повышение ставок по кредитам. Все последнее время шли вниз, и вдруг начался обратный отсчет. Банкиров так испугал ипотечный кризис в США?

– Тут целый комплекс причин, но, наверное, главная, как вы правильно заметили, – это все же кризис в США. Он несколько отрезвил наших банкиров. Кроме того, вверх пока идут долларовые ставки…

– А рублевые?

– Они понемногу снижаются, потому что рубль укрепляется.

– И как все это можно объяснить?

– Все очень просто. Рефинансируют выданные долларовые кредиты наши банки за рубежом. Сейчас в связи с кризисом в Америке все финансовые инструменты подорожали, поэтому и наши банки вынуждены хоть на чуть-чуть да поднимать ставки. Вполне возможно, что через 5-6 месяцев и рублевые, и долларовые ставки сравняются.

– И в какой валюте, на ваш взгляд, сейчас выгоднее брать кредиты?

– Сейчас выгоднее брать долларовые, они дешевле. Но это в том случае, если вы получаете доходы в долларах. Если зарплата в рублях, то кредит в долларах тоже брать выгодно. Единственное, что не совсем удобно, так это потери при переводе из одной валюты в другую. И здесь надо уже тщательно считать.

– Если я вас правильно понял, то заметного снижения рублевых ставок ожидать не стоит?

– Сейчас не та ситуация. Центральный банк пока не собирается снижать ставку рефинансирования, а без этого ни о каком снижении ипотечных ставок говорить не приходится. Сейчас главное для ЦБ – это не допустить банковского кризиса, и здесь он вливает огромные суммы, поэтому не до снижения ставок.

Кроме того, ставку снизить сложно, просто тогда инфляция не уместится в плановый показатель. Все же взаимозависимо. К примеру, мы скупали американские ипотечные бумаги, а сейчас наши банкиры вместе с европейскими попали в довольно сложную ситуацию.

– Наверное, в более сложной ситуации оказались те банки, которые, грубо говоря, «примазались» к ипотеке. Понимая, что это выгодно, очень многие банки начали развивать ипотечные программы, но им вдруг стало не хватать денег…

– Да. Длинных и дешевых денег нет у многих банков. К примеру, они на 20 лет выдают кредит, а потом перепродают пулы на Западе. Раньше, до кризиса в США, это делать было выгодно. Выдали, например, под 12%, а перепродали за 10. И на маржу нормально жили. Сейчас ситуация ухудшилась. Не покупают там уже так дорого, вот банки и «подвисли». А своих-то денег порой нет или их мало.

– Хотелось бы вернуться на минуточку к ставкам и спросить вот о чем. Наверное, банкиры понимали, к чему ведет снижение уровня первоначального взноса до минимума. А если понимали, то почему так поступали?

– Почему? Потому что Москва – дорогой город, и накопить 30% заемщики самого привлекательного ипотечного возраста (25-30 лет) просто не могут. Нет у них таких денег. А жить хочется в своей квартире сейчас. И банки, имея перспективных и вполне платежеспособных заемщиков, пошли на снижение порога входа в ипотеку. При этом банкиры понимали, что риски с нулевым первоначальным взносом намного выше, поэтому и ставка у них другая. Выше общепринятой.

– Ипотека в России развивается уже более 10 лет, но ее результаты пока не радуют ни банки, ни самих заемщиков. В чем причины таких медленных темпов развития ипотечного кредитования? Может быть, Россия идет не по тому пути?

– На мой взгляд, мы действительно идем немного не по тому пути. Американская модель на сегодняшний день является превалирующей, и совсем не развиваются другие виды кредитования. Я считаю, что нам надо бы активнее развивать, в первую очередь, немецкую модель, ибо она наиболее эффективна для стран с развивающейся экономикой. Для стран с переходной экономикой развивать рыночную модель ипотеки, которая существует в Америке, где есть «белая» зарплата, где достаточно высокий уровень жизни, не совсем верно. Это все равно что дать гражданину из пещерного времени не молоток, а компьютер.

– Но те, кто продвигал эту модель, наверняка это понимали?

– Трудно сказать. Наверное, хотели как лучше…. А потом, деньги же тогда собирались давать американцы, и они поставили условие, что должны быть такие законы приняты и по такому-то пути должна развиваться ипотека. Плюс ко всему ее хорошо лоббировали, поэтому можно сказать, что она нам была навязана.

– При нынешних ценах многим даже ипотека помочь не может. Остается только господдержка ипотеки. Она же есть в других странах. Что делается в этом плане у нас на уровне государства или что нужно сделать, чтоб кредит все же был доступнее для большинства населения?

– Согласна. Без поддержки государства никакой ипотеки не будет. К примеру, даже в небедной Австрии малоимущих государство дотирует. Но что далеко ездить… Совсем рядом, в Киеве, всем молодым семьям государство оказывает поддержку в решении жилищного вопроса – дотируют половину ставки. Банк, к примеру, дает кредит под 14%, а клиенту он обходится только в 7. Поэтому сейчас на Украине настоящий ипотечный бум.

– А что мешает так же поступать и нашим руководителям?

– Не знаю. Это к правительству. Правда, в регионах губернаторы пытаются этот вопрос как-то решать, но нужен документ на уровне закона, а не постановлений региональных властей. Надо, чтоб в бюджете на ипотеку деньги выделялись. И средства у нас сейчас есть…

Дата публикации: 11:18 10 декабря 2007

Источник: bpn.ru