Что такое «экономичный» загородный дом

Количество коттеджных поселков под Петербургом растет не по дням, а по часам, число домовладений увеличивается, на рынок выходят все новые игроки с серьезными амбициями, заявляющие многомиллионные проекты. Однако смогут ли они предложить жилье действительно доступное и комфортное?

В декабре в Петербурге состоялась презентация компании «Родэкс Северо-Запад», «дочки» московской «Родэкс груп». Эта компания начинает в ближайшее время строительство двух поселков в Ленобласти общей стоимостью $80 млн, а в дальнейшем намерена выводить на рынок по 2-3 поселка ежегодно. В сущности, это мероприятие стало поводом для размышлений о том, что есть в понимании российских девелоперов загородный «экономичный дом» и какова его цена.

Справка: Для работы на коттеджном рынке Петербурга были объединены усилия «Родэкс групп», АКБ «Инвестторгбанка» и «Восточно-Европейской строительной компании» (ВЕСК). В активе компании «Родэкс» – комплексные мегапроекты, такие, например, как «Можайская волна» в Подмосковье, где были построены 8 поселков на 1800 домовладений, создаваемых по единому плану и концепции.

Очевидно, что консорциум внимательно отнесся к планам властей, согласно которым к 2010 году в Ленинградской области должно вводиться 1 млн 600 тыс. кв. м жилья, что вдвое больше показателя 2007 года. Причем 60% нового жилья должно быть малоэтажным. «Хотел бы пожелать девелоперам не увлекаться элит-классом, а повернуться лицом к тем людям, которые в ближайшие годы будут покупать жилье за городом», – говорит Олег Алимпиев, представитель правительства Ленобласти, директор консорциума «Жилье-2010».

Всеволожский район будет первым

Судя по заявлениям, сделанным на конференции, «Родэкс» собирается свести воедино две почти противоположных стратегии, которые в российской действительности не удалось объединить никому (отметим, что на Западе и в США девелоперы именно на этом делают самые большие деньги). Во-первых, компания заявила о том, что будет внедрять хорошо отработанные на подмосковном рынке технологии, а во-вторых, акцент будет сделан на самом массовом сегменте рынка – домах эконом-класса, предназначенных для постоянного проживания. «В элит-классе наступило насыщение рынка как в Москве, так и в Петербурге.

Так, на Рублевке срок экспозиции коттеджей сегодня превышает 12 месяцев», – подчеркивает Александр Андреев, председатель совета директоров «Родэкс Северо-Запад» и одновременно генеральный директор компании «ВЕСК-инвест».

И, казалось бы, Всеволожское направление, которое было выбрано для первых проектов «Родэкса», вполне подойдет для решения этой непростой задачи: административные расходы будут относительно невелики, поскольку администрация района очень лояльно относится к развитию территорий, перевести земли в иную категорию здесь намного проще, чем в других районах области. Отметим, что сегодня почти 70% земель Ленобласти – это земли государственного лесного фонда, которые находятся в федеральной собственности, и индивидуальное жилищное строительство сегодня возможно исключительно на землях населенных пунктов.

Эконом-дом за $315 тыс.

Увы, если начать разбираться в представленных проектах детальнее, становится понятно, что об эконом-классе речи на самом деле не идет. В коттеджном комплексе «Сторожевая гора» на территории 50 га будут построены 350 домов, среди которых будут как сблокированные жилые дома (таунхаусы), так и индивидуальные коттеджи. Коттеджи будут строиться по нескольким проектам и различаться по площади: от 140 до 250 кв. м на участках от 10 до 20 соток. Площадь квартир в таунхаусах составит от 100 до 160 кв. м. Каждому проживающему в квартире будет предложен земельный участок площадью 3 сотки.

При заявленной стоимости «квадрата» от 55 тыс. руб. минимальная стоимость коттеджа составит $315 тыс., а квартиры в таунхаусе – $225 тыс. Застройщик говорит о том, что основными конкурентами он считает новые квартиры в Питере, которые предлагаются по цене более высокой – 65 тыс. руб. за кв. м. Чтобы предложение «пошло в народ» при такой, в сущности небольшой, разнице, «Родэкс» собирается предложить своим клиентам своего рода trade-in, т. е. поменять квартиру в городе на дом за городом, а также обозначает коммунальные платежи на уровне 3-6 тыс. руб. в месяц. «Мы считаем, что в начале 2008 года загородный дом станет реальной альтернативой городской квартире», – рассказывает Мария Карпихина, директор по развитию компании «Родэкс Северо-Запад». По ее данным, некоторая часть покупателей переориентировалась с рынка городского жилья на загородный, в основном это люди, которые первоначально хотели приобрести трехкомнатную квартиру в черте города, но в связи с резким ростом цен на жилье в Петербурге вынуждены были отказаться от такой покупки.

Насколько будет действенным это предложение, покажет время, однако Людмила Барашкова, эксперт департамента загородного жилья компании «Бекар. Агентство недвижимости», говорит о том, что многие петербуржцы действительно интересуются домами в коттеджных поселках, но, изучив предложения, покупают жилье на вторичном рынке в многоэтажках, особенно если речь идет о постоянном проживании. «"Покупателей не устраивает предлагаемая инфраструктура поселков. И совсем не пошли в Петербурге таунхаусы, наши люди хотят пространства побольше, а соседей поменьше», – поясняет она.

Баланс между спросом и предложением

«Спрос на экономичное загородное жилье превышает предложение, так как большинство застройщиков не желали работать в этом сегменте, предпочитая строить объекты бизнес-класса», – замечает Марина Карпихина. «Родэкс» отдал дань этой местной тенденции, заявив свой второй поселок на южном Гатчинском направлении уже в другом сегменте – бизнес-класса. «В дальнейшем мы планируем выводить на рынок по 2-3 новых поселка ежегодно», – говорит Марина Карпихина. Цена квадратного метра пока не заявлена, но очевидно, что она будет весьма высока и сориентирована скорее на планку московского, нежели питерского покупателя.

«Интерес московских компаний к рынку Петербурга закономерен, – считает Людмила Барашкова, – Подмосковье почти полностью разобрано. У нас же еще есть земли для освоения, в том числе и возле воды». По словам Анатолия Западинского, первого заместителя генерального директора компании «Родекс групп», это один из 18 регионов, куда группа намерена выйти к 2012 году.

Очевидно, что Санкт-Петербург и его окрестности станут для загородных застройщиков «первой пробой пера» вне столичного региона, а вот насколько они сумеют скорректировать свои планы под местные реалии и доходы местных жителей, и будет определять успех проектов. В Москве средняя зарплата перевалила за 21 тыс. руб., а в Питере – 16 тыс. руб. Даже такое банальное сравнение снижает планку платежеспособного спроса как минимум в полтора раза, а с учетом отсутствия на северном рынке множества высокооплачиваемых федеральных чиновников – и больше. Смогут ли девелоперы вписаться в эту цену, будет зависеть и от местных чиновников, и от отработанности и рациональности проектов, потому что настоящее доступное и комфортное жилье без современных инженерных и архитектурных решений не построить.

Дата публикации: 14:40 12 декабря 2007

Источник: bpn.ru