Понятие члена семьи в сделках с недвижимостью

Известная поговорка гласит: «Мама, папа, я — дружная семья», но членов семьи может быть и больше. Определить, является гражданин таковым или нет, очень важно при решении жилищных, наследственных и других споров. Итак, кого называют членом семьи и какое значение это имеет при осуществлении его прав и обязанностей?

В соответствии с Жилищным кодексом РФ членами семьи являются супруги, их дети и родители. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях и иные лица могут быть признаны таковыми по закону независимо от степени родства, если они проживают совместно и ведут общее хозяйство. При возникновении спора по данному вопросу необходимо обратиться в суд, который обязан установить характер отношений сторон, в частности оказание взаимной помощи, другие обстоятельства, свидетельствующие о наличии семейных отношений. Применительно к коммерческому найму (в отличие от социального) речь идет не о членах семьи, а о гражданах, проживающих совместно с нанимателем.

Гражданам, не являющимся собственниками помещения, но проживающим в нем в качестве членов семьи, разрешено пользоваться им на условиях, предусмотренных законодательством: находиться в нем, приглашать своих гостей, пользоваться санузлом, ванной комнатой, кухней и т. д. Но распоряжаться им (продать, подарить, завещать, заложить его) они не имеют права.

С членами семьи, вселяющимися в жилое помещение, может быть заключено соглашение, ограничивающее их право пользования им, например закрепляющее за членом семьи собственника конкретную комнату в квартире, предусматривающее взаимные права и обязанности, срок действия соглашения и т. д.
Бывшие члены семьи имеют определенные права. В случае прекращения семейных отношений с собственником помещения за этими лицами сохраняется право пользования жильем. Например, после развода супругов, проживающих совместно в квартире мужа, жена может пользоваться этой квартирой. Однако после прекращения семейных связей в данном случае применяются правила, регулирующие отношения найма жилых помещений. Это означает, что бывшие члены семьи должны платить собственнику за пользование помещением и что собственник выступает в роли наймодателя, а бывшие члены семьи — в роли нанимателей.
Законом предусмотрены некоторые гарантии. Так, члены семьи собственника могут требовать устранения нарушений их прав на жилое помещение от любых лиц, включая собственника.

В Гражданском кодексе РФ указано, что переход права собственности на дом или квартиру к другому лицу не является основанием для прекращения права пользования помещением членами семьи собственника. При заключении договора купли-продажи жилья необходимо указать перечень лиц, которые сохраняют право пользования им. Это является существенным условием: если покупатель приобретает помещение с такими жильцами, то после ему не удастся вынудить их выселиться из квартиры, даже в судебном порядке.

Возможность выселения членов семьи собственника предусмотрена Законом об ипотеке. Для этого необходимо соблюдение одного из условий: либо залог должен обеспечивать возврат кредита, предоставленного на приобретение или строительство данного жилья, либо проживающие с залогодателем члены семьи должны дать предварительное нотариально удостоверенное обязательство освободить его в случае обращения взыскания. Но заложенный дом или квартира не должны быть единственным жильем залогодателя.

Понятие равенства жилищных прав нанимателя и членов его семьи в договоре социального найма подразумевает, что последние дают согласие на вселение в помещение других лиц, на его обмен, а также на сдачу в поднаем и на изменение договора найма.

По требованию членов семьи нанимателя договор найма может быть заключен с одним из них (вместо первоначального нанимателя). В случае смерти нанимателя или его выезда договор найма заключают с одним из членов семьи, проживающих в данном помещении. У членов семьи есть не только права, но и обязанности (нести расходы по оплате коммунальных и других платежей, поддерживать в жилом помещении порядок и т. д.). Дееспособные лица несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением.

Дата публикации: 11:47 13 января 2005

Источник: bpn.ru