Московский район продолжит привлекать инвестиции

Одна из самых престижных и благоустроенных частей города, Московский район, сегодня находится в центре внимания инвесторов. В отличие, допустим, от Золотого треугольника, здесь еще можно найти резервные участки под реализацию крупных инвестпроектов.

Московский район расположен а юго-западе Петербурга. Общая площадь – 7107 га. Территория ограничена Обводным каналом, Балтийской и Витебской линиями Октябрьской железной дороги. Московский соседствует с Кировским, Фрунзенским, Пушкинским, Красносельским районами, а также с Ломоносовским районом Ленинградской области.

Вдоль «правительственной трассы»

Район образован в 1919 году, в современных границах существует с 1965 года. Центральная магистраль – Московский проспект, давшая название району, – возникла еще в первые годы существования Северной столицы и формировалась в течение двух столетий. Об этом свидетельствуют сохранившиеся архитектурные памятники и ансамбли: Чесменская церковь (сейчас она носит имя Иоанна Крестителя), Чесменский дворец, Новодевичий монастырь, некрополь, Московские триумфальные ворота, воздвигнутые в честь победы русской армии над турками и персами, верстовые столбы. В 1930-е годы на территории Московского района планировалось создать новый городской центр. Его ядром должен был стать ансамбль Московской площади с Домом Советов.

Во время Великой Отечественной войны по территории района проходила линия фронта. В память тех событий в районе был заложен Парк Победы, воздвигнут монумент на площади Победы. В мае 2006 года на Московской площади открылся фонтанный комплекс.

По данным администрации Московского района, сегодня в этой части города проживают 252,4 тысячи горожан, из которых около 220 тыс. – жильцы отдельных квартир. В районе – более 1,1 тыс. жилых домов и 100 тыс. квартир. Здесь находятся 43 школы, 16 средних специальных и профессиональных учебных заведений, 73 детских дошкольных учреждения. В районе 4 больницы, 20 поликлиник.

Транспортную доступность района, по сравнению с другими административными зонами города, можно охарактеризовать как удовлетворительную. На территории Московского района шесть станций метрополитена: «Фрунзенская», «Московские Ворота», «Электросила», «Парк Победы», «Московская» и «Звездная»; а также семь железнодорожных станций: Броневая, Ленинский проспект, Предпортовая, Аэропорт (направление с Балтийского вокзала), Воздухоплавательный парк, Проспект Славы, Купчино (направление с Витебского вокзала).

В районе сосредоточено немало учреждений культуры и досуга, среди которых Российская национальная библиотека, спортивно-концертный комплекс «Петербургский». Здесь расположены три крупных парка: Московский парк Победы, парк Городов-Героев и парк Авиаторов. Московский – один из самых благоустроенных районов Петербурга. Впрочем, это относится больше к центральным кварталам района, чем к отдаленным микрорайонам.

От элитных домов – до хрущевок

По составу и качеству жилищного фонда Московский район можно разделить условно на три части: территория между Варшавской улицей и Новоизмайловским проспектом, несколько кварталов между проспектами Юрия Гагарина и Космонавтов, а также «сталинский» Московский.

К последней части относят территорию, ограниченную улицами Варшавской, Решетникова, проспектом Ю. Гагарина, улицами Орджоникидзе, Алтайской и Ленсовета, площадью Победы. Это одна из дорогих территорий, которая входит в тройку самых престижных в городе, уступая только Золотому треугольнику и Каменноостровскому проспекту.

Здесь располагаются элитные сталинки, которые возводились в советское время для представителей партийной и хозяйственной номенклатуры. Квартиры в них отличаются «повышенной комфортностью», удобством планировок. Обращают на себя внимание и принципы застройки микрорайона. Дома не стоят вплотную друг к другу, нет пресловутых питерских «колодцев» – дворы открытые, в окна квартир беспрепятственно устремляется свет и воздух. Каждый квартал рассматривался как целостный комплекс – со своими детскими учреждениями, магазинами, аптеками, скверами, спортивными площадками. А выходящие на магистраль здания формировали его ансамбль.

«Статусная» зона Московского проспекта пользуется большим спросом и сегодня, что, соответственно, отражается на стоимости любого объекта недвижимости. По данным Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости», средняя цена на жилье здесь превышает городскую. Стоимость квадратного метра в здешних квартирах – от 96 тыс. рублей.

Вдали от Московского проспекта

Микрорайон улицы Варшавской – Новоизмайловского проспекта ограничен улицами Благодатной, Варшавской, Галстяна, Кубинской и 1-м Предпортовым проездом. В жилищном фонде этой территории преобладают панельные пятиэтажные хрущевки. Здесь они составляют около 75%. И около четверти домов между Варшавской и Новоизмайловским – это типовые кирпичные здания постройки 1970-х. Еще есть несколько недавно возведенных домов вдоль Варшавской улицы. Спросом у населения пользуется в основном эта часть жилфонда, и ценник на квартиры здесь почти не уступает Московскому проспекту. Стоимость квартир в этих домах влияет на среднюю цену предложения в районе, значительно ее повышая.

В микрорайоне Варшавская – Новоизмайловский особенно заметно деление на маргинальные кварталы вдоль Кубинской улицы и благополучную Варшавскую улицу, географически наиболее приближенную к дорогому «сталинскому» Московскому.

Кубинская – транзитный грузовой дублер Московского проспекта – для окружающих жилых домов играет негативную роль. Привлекательность жилья здесь также снижают полоса отчуждения Варшавской железной дороги и промышленные зоны.

Эксперты считают, что строительство в непосредственной близости от Кубинской улицы Западного скоростного диаметра может также отрицательно сказаться на популярности жилья в этих кварталах.

Впрочем, превращению здешней территории в депрессивную зону могут помешать масштабное благоустройство и комплексная программа реконструкции хрущевок. По данным Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости», средние цены на квартиры здесь выше, чем в целом по городу, и составляют не менее 80 тыс. рублей за «квадрат».

Часть Московского района между проспектами Юрия Гагарина и Космонавтов ограничена Витебским, Дунайским проспектами, Московским шоссе, улицей Орджоникидзе, проспектом Космонавтов, улицей Типанова, проспектом Ю. Гагарина и Бассейной улицей. По составу жилищного фонда территорию можно условно разделить на две.

Первая – микрорайон между проспектами Витебским и Ю. Гагарина до улицы Орджоникидзе. Эти кварталы застраивались, в основном, в 1960–1970-е годы панельными хрущевками. Несколько кирпичных серийных домов расположено вдоль улицы Типанова. Несмотря на ветхость и низкие потребительские характеристики, квартиры в хрущевках микрорайона Ю. Гагарина – Космонавтов, благодаря близости Парка Победы и зеленым дворам, пользуются спросом и являются одними из самых дорогих среди объектов данного типа в городе.

Вторая часть территории – новые жилые кварталы у станции метро «Звездная». В последние несколько лет здесь активно развивается торговая инфраструктура, а рядом идет интенсивное жилищное строительство. Быстро появляющееся новое жилье высокого качества превращает кварталы у «Звездной» в престижный спальный район и заметно влияет на общий ценовой уровень территории. Стоимость квартир в районе проспектов Ю. Гагарина – Космонавтов выше среднегородской и составляет около 80 тыс. рублей за кв. м.

По данным Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости», средняя стоимость квадратного метра жилья в целом по Московскому району составляет 96 тыс. рублей. Самые дорогие варианты в сталинках, выходящих окнами на Московский проспект – до 150 тыс. рублей за «квадрат». Дешевые квартиры предлагаются в панельных хрущевках на Пулковской улице, на ул. Ленсовета – около 50 тыс. рублей за «квадрат».

Территория гипермаркетов и складов

Московский район относится к промышленно развитым частям города. На его территории размещены две крупные промышленные зоны: на севере – около Московских ворот, и на юге – в районе ж/д станции Предпортовая. Большая часть промышленных предприятий специализируется на машиностроении и пищевой промышленности. Среди крупных машиностроительных предприятий – ОАО «Электросила» (концерн «Силовые машины»), ЗАО «Вагонмаш», заводы Холдинговой компании «Ленинец», ОАО «Автоарматура», ОАО «Механический завод» и др.

Пищевая промышленность представлена заводами и фабриками, возникшими еще в советское время: ОАО «Масложировой комбинат Санкт-Петербурга», ЗАО «Хлебный дом», ОАО «1-я Петербургская макаронная фабрика» и др. Помимо них в районе немало новых промпредприятий, появившихся в последние годы, – ЗАО «Талосто», ООО «Дарья». На территории района построены и введены в эксплуатацию завод Соса-Сolа, предприятия «Gillette», дочерний филиал шведской фирмы по производству автобусов «Скания», построен ряд автосалонов с сервисными станциями: «Ягуар», «Форд», «Вольво», «Ниссан», «Тойота-Лексус». По данным администрации, сегодня в Московском районе функционирует более 1 300 стационарных предприятий торговли. По обеспеченности торговыми площадями район занимает одно из первых мест в городе.

Активно развивается автосервис. Сегодня здесь действует 29 АЗС, не считая крупных автомобильных сервисных комплексов по продаже и обслуживанию автомобилей различных марок, а также многочисленных мелких и средних предприятий по обслуживанию легкового транспорта.

Территорию активно осваивают крупные торговые сети. Московский район находится на втором месте в Петербурге по объему предложения качественных торговых площадей. По данным компании Becar Commercial Property SPb, в районе 21 торговый центр общей площадью 373,2 тыс. кв. м. Среди этих комплексов – ТЦ «Балканский» (собственник – холдинг «Адамант»), ТК «Питер» (Коммерческий центр «Питер»), ТРК «Пулково III» (Ассоциация «Арго»), ТРЦ «Радуга» (Vinci Construction Grands Projets), ТЦ «Масштаб» («СВП-Инвест»).

Остальной объем предложения приходится, в основном, на строительные и продовольственные гипермаркеты, такие как «Максидом», «Лента», «Карусель». Каждый из этих брендов имеет по два гипермаркета в районе. Торговая сеть «О`Кей» владеет тремя крупными магазинами. По одному объекту – у «К-Раута», Castorama, Metro Cash&Carry.

В ближайшие годы в Московском районе планируется построить еще пять торговых комплексов общей площадью 485 тыс. кв. м. Это: «Карелия», в составе МФК «Звездный» (собственник – «Адамант»), Галерея «Граф Орлов» («Макромир»), ТРЦ в составе МФК «Адамант парк» («Адамант»), ТЦ на Пулковском шоссе («Европейский банк реконструкции и развития» (ЕБРР) и группа Raiffeisen Zentralbank Osterreih AG), ТЦ «Лето» (ЗАО «Система-Галс Северо-Запад»).

В Московском районе ощущается дефицит качественных бизнес-центров. По данным Becar Commercial Property SPb,общий объем предложения офисных объектов района на конец 2007 года составит порядка 290,6 тыс. кв. м, из них объем качественных офисных площадей (классы «В» и «В+») достиг 60 274 кв. м.

На сегодняшний день в Московском районе представлено 50 деловых центров различного класса. Объектов класса «А» пока нет. Наиболее качественными являются два комплекса класса «В+» и пять офисных центров класса «В». Остальные объекты относятся к классу «С» или не классифицируются. Большая часть бизнес-центров представляет собой перепрофилированные под офисы административные здания промышленных предприятий. К наиболее крупным относятся: бизнес-центр «Мегапарк-1» (собственник – ООО «ВЭП»), «Ленгипротранс-центр» (ООО «ЛГТ-Центр»), «Маяк» (ЗАО «ВМБ-Траст»), Липсанен Инкорпорэйтед (ЗАО «Липсанен Инкорпорэйтед»), ИНВЭКО (ЗАО «Компания ИНВЭКО»). Средние районные ставки аренды на офисные помещения класса «В» составляют порядка 880 руб./кв. м/мес., включая НДС и коммунальные услуги. Офисы класса «С», в среднем, сдаются по 590 руб./кв. м/мес.

В ближайшие годы в Московском районе планируется ввести в эксплуатацию еще 22 бизнес-центра, общей площадью 505,3 тыс. кв. м. Три центра заявлено по классу «А», четыре – по классу «В+» и пять деловых комплексов класса «В». Класс остальных проектов пока не определен. Среди наиболее крупных объектов – бизнес-центр «Адамант-Парк МФК», торгово-офисный центр «Звездный» (оба объекта принадлежат холдингу «Адамант»), «Авиелен» в деловой зоне «Пулково-3» (ОАО «Авиелен А.Г.»).

Стоит отметить еще один масштабный проект, который не учитывался в расчете объемов ввода офисных площадей ввиду его недостаточной проработанности. На пересечении Московского проспекта, Киевской и Черниговской улиц (территория Бадаевских складов), на участке в 28 га планируется строительство 385 тыс. кв. м торговых и офисных зданий, конгресс-центра, гостиницы, жилья. Проектом будет заниматься холдинг TriGranit (Венгрия). Реализация проекта назначена на 2008–2018 годы.

Стратегическим планом Петербурга предусматривается комплексное развитие международного аэропорта Пулково, включающее строительство пассажирского терминала, новых причалов для самолетов, новой диспетчерской башни, многоярусного паркинга для автомобилей, офисного здания авиакомпании, гостиницы для транзитных пассажиров и экипажей.

Зоной особой деловой активности и инвестиционных вложений в ближайшие годы будет нежилая территория, прилегающая к аэропорту Пулково. Компании, купившие земельные участки, планируют разместить здесь объекты различного назначения. Здесь уже построены гипермаркет «Лента», автоцентр «Пулково», салон по продаже автомобилей «Тойота» и «Лексус», торговый комплекс «Масштаб». Продолжается строительство многофункционального комплекса ООО «Невский проект», включающего в себя деловой центр, салон по продаже и станцию по заправке и обслуживанию легковых автомобилей, автосалона «Адамс-Моторс», ООО «Мега-Декор» – торгово-делового центра с паркингом и АЗС. На противоположной стороне Пулковского шоссе в 2006 году завершено строительство высокотехнологичного предприятия – завода по производству водки «Русский стандарт».

В промышленной зоне в районе Предпортовой улицы планируется реализовать несколько крупных проектов по строительству логистических центров. В скором времени здесь будет завершено строительство первой очереди южного участка Западного скоростного диаметра и второй очереди кольцевой автомобильной дороги вокруг Петербурга на участке от автомобильной дороги «Россия» (Пулковское шоссе) до автомобильной дороги «Нарва» (Таллинское шоссе).

Перспективы развития района

Московский район – один из лидеров по возведению жилых домов в Северной столице. Среди компаний-застройщиков, реализующих эти проекты, представлены «ЛЭК-Истейт», «Сэтл Сити», «Ленстройреконструкция», «Трест 36», «Стройкорпорация Элис», «Строймонтаж» и др. Здесь практически не строится жилье эконом-класса. Большая часть новостроек – дома повышенной комфортности. Объясняется это престижностью Московского района, а также дефицитом свободных пятен под застройку.

«Перспективы развития жилой функции района связаны в первую очередь с освоением новых территорий. Прежде всего это зоны вдоль Пулковского шоссе (от площади Победы до Аэропорта). Освободить землю под строительство может, во-первых, вывод промышленных предприятий за пределы района, а во-вторых, городская программа реновации застроенных территорий», – разъясняет руководитель Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости» Сергей Бобашев. В список территорий, определенных городским правительством для реновации, попали пять микрорайонов Московского района. «Скорее всего, на освободившихся участках, принимая во внимание престижность Московского района, будут возводиться жилые комплексы повышенной комфортности», – считает г-н Бобашев.

Наиболее инвестиционно привлекательными объектами жилой недвижимости Московского района, по словам Сергея Бобашева, являются дома в микрорайоне «сталинского» Московского. В ближайшем будущем здешнее жилье будет только расти в цене. Однако ликвидных объектов в предложении немного.

К перспективным – с точки зрения вложения средств – относятся квартиры в новых домах бизнес-класса. Дефицит пятен под застройку приводит к тому, что проекты по строительству современного жилья в центральной – элитной – части Московского района редки, а значит, эти объекты будут дорожать.

Среди объектов коммерческой недвижимости района наиболее инвестиционно привлекательными являются офисы. Дефицит качественных офисных площадей сильно ощутим. Перспективным также является вложение средств в развитие логистики в промзоне, сложившейся вокруг ж/д Предпортовая. Близость ЗСД и КАД делает эту территорию очень привлекательной для строительства крупных логистических объектов.

Дата публикации: 10:57 17 декабря 2007

Источник: bpn.ru