Элитная аренда

На сегодняшний день в Москве цена найма квартир топ-уровня колеблется от 5 до 35 тыс. долл. в месяц. Самое дорогое высококлассное жилье находится в пределах Садового кольца. И, как это бывает в случае, когда предложение ограниченно, спрос на аренду подобных объектов не снижается.

Критерии отбора

«К сожалению, общепринятой, документально подтвержденной классификации элитного жилья до сих пор не существует, — отметил Игорь Иванов, коммерческий директор финансово-строительной компании «Лидер». — Многие вопросы вызывают разногласия. Скажем, должен ли VIP-дом быть малоквартирным, нужна ли на территории жилого комплекса богатая инфраструктура. Однако есть ряд критериев, которым элитная квартира должна отвечать обязательно.

Наиболее важный из них — местонахождение дома. Престижным считается жилье, расположенное в пределах Садового кольца: в районе Арбата, Остоженки, Тверской, Патриарших прудов. Также элитный комплекс может находиться в исторической части Москвы, реже — просто в экологически чистом районе (например, в парковой зоне).

У домов такого класса имеется огороженная территория, и, даже если внутренний двор не очень велик (что часто бывает в центре города), обустроен он будет достойно. Безопасность территории обычно обеспечивают специализированные охранные агентства. К обязательным объектам инфраструктуры следует отнести подземную парковку, к необязательным — тренажерный зал, солярий, бассейн, салон красоты, магазин, кафе и др.»

Видовые характеристики — также достаточно важный фактор при выборе квартиры. Живописные виды, например, на Кремль, храм Христа Спасителя значительно повышают ликвидность помещения и его цену. Однако парадокс состоит в том, что именно в престижных районах, особенно в переулках рядом с Тверской улицей и Арбатом, окна квартир могут выходить на стену соседнего дома или замкнутый внутренний двор. Беспроигрышный вариант для любителей красивых городских пейзажей — пентхаус.

Важная отличительная черта престижности строения — его «клубный» статус. В здании должно быть не более 30–40 квартир. Большое значение придается социальной среде. Порой отбор «членов клуба» бывает настолько строгим, что кандидатуру нового соседа согласовывают со всеми жителями дома. Это позволяет обеспечить определенное социальное окружение. Также нормой является автономное инженерное оборудование (собственная электростанция, тепло- и водоснабжение), предполагающее комфортное проживание в любое время года. Не обойтись и без эксклюзивного дизайна интерьера.

Элитную однокомнатную квартиру можно снять минимум за 6 тыс. долл. в месяц. Верхнюю же границу арендной ставки определить достаточно сложно — все зависит от желания наймодателя и возможностей наймополучателя. Ежемесячная плата за арендуемое жилье может превышать и 30 тыс. долл.

Количество квартир столь высокого качества в структуре всех предлагаемых в аренду объектов минимально. Тем не менее инвесторов все больше привлекает именно этот сектор, в связи с чем на рынке наблюдается тенденция к увеличению числа элитных квартир. И в будущем названные объекты будут играть более значимую роль на рынке аренды жилой недвижимости Москвы.

Штучный товар

Эксклюзивным предложением на рынке аренды элитной недвижимости являются исторические особняки. В Москве их немного, и это обуславливает стабильный спрос. Престижными также считаются пентхаусы. Однако вопреки сложившемуся мнению это не просто отдельная квартира на последнем этаже. У пентхауса должны быть панорамное остекление, терраса, выход на кровлю, отдельный лифт. Сама кровля иногда оборудована зимним садом, бассейном и даже вертолетной площадкой.

«Сравнительно молодой формат на рынке аренды элитного жилья — апартаменты в дорогих отелях и многофункциональных жилых комплексах, — рассказывает Мария Жукова, заместитель директора компании «МИЭЛЬ-Аренда». — Этот вид недвижимости привлекает развитой инфраструктурой и гостиничным сервисом высшего уровня.

Скоро столичный рынок аренды пополнится объектами нового формата. В производственных корпусах фабрики «Красный Октябрь» планируют оборудовать квартиры-лофты. Эти жилые помещения выглядят как единое открытое пространство с высокими окнами, создающими ощущение свободы. Общая площадь лофта должна быть не менее 200 кв. м (иначе квартира будет называться студией). Отгораживают только спальню и санузлы».

Кто сдает элитные квартиры

Это долгосрочное, но выгодное вложение капитала. При умелом ведении дел проект окупится примерно за шесть лет. Однако потребуются довольно значительные инвестиции. В жилое помещение, которое в дальнейшем можно сдавать примерно за 8 тыс. долл., изначально нужно вложить около 1 млн долл. Те, кто сделал аренду элитных объектов своим бизнесом, обычно владеют даже не одной, а несколькими квартирами. Таких лиц относят к категории рантье. Некоторые из них покупают жилье по ипотеке и сдают его в наем, что позволяет и рассчитаться по кредиту, и получить при благоприятном стечении обстоятельств ощутимый доход.

Цены и прогнозы

Сегодня по данным агентств недвижимости элитную квартиру площадью 100–130 кв. м можно сдать за 4–6 тыс. долл. в месяц, а помещение в 150–180 кв. м принесет уже от 6 до 9 тыс. долл. дохода в зависимости от качества дома и самой квартиры. Увеличился спрос на жилье площадью 200–250 кв. м.

При этом цены аренды остались на прежнем уровне: основной объем спроса приходится на апартаменты стоимостью 2–2,5 тыс. долл., а наибольшее количество предложений элитных объектов находится в диапазоне 3,5–7 тыс. долл. в месяц. Самые востребованные бюджеты для найма варьируются от 6 до 8 тыс. долл. Ну а 25–30 тыс. долл. в месяц скорее стоит аренда эксклюзивного жилья.

«На сегодняшний день максимальный бюджет арендатора составляет около 35 тыс. долл. в месяц — за эту сумму можно снять квартиру площадью 450 кв. м с камином и эксклюзивной наборной мебелью, — комментирует Галина Киселева, руководитель управления аренды квартир компании «ИНКОМ-Недвижимость». — По величине стоимости аренды лидируют отремонтированные меблированные квартиры в новых элитных домах с подземной автостоянкой, расположенных в центре Москвы. Цена таких апартаментов может превышать 18 тыс. долл. в месяц. Следом идет жилье в реконструированных зданиях дореволюционной постройки, а также в новых жилых комплексах без подземной стоянки. Если говорить о перспективах роста арендных ставок на элитную недвижимость, то нужно обратиться к заграничному опыту, где годовые арендные выплаты составляют от 5 до 8% от стоимости квартиры. У нас они пока не дотягивают до 5%. Вот пример из базы «ИНКОМ»: престижную двушку площадью 85 кв. м на ул. Тверская хозяин предлагает за 4,5 тыс. долл. в месяц. В год это составит 54 тыс. долл.

Чтобы эта сумма равнялась 5% от стоимости самой двушки, квадратный метр в ней должен стоить около 13 тыс. долл. Но «метр» в элитной квартире в самом центре столицы сегодня стоит значительно больше. Получается, что резервы для роста цен в элитном сегменте еще есть».

Правовые прения

Элитная квартира, сдаваемая в аренду, имеет и элитную цену. Поэтому при заключении договора найма жилого помещения необходимо учесть все детали. «Подписывая контракт, имеет смысл обратить внимание на ряд «контрольных» моментов, таких как наличие оригиналов всех документов, сопутствующих конкретному соглашению, — рассказывает Александра Косарева, руководитель отдела аренды агентства элитной недвижимости TWEED. — То есть должно быть представлено не только свидетельство о собственности, но и доверенности, выписки, разрешения соответствующих органов. Кроме того, необходимо, чтобы в договоре найма или аренды было указано преимущественное право пролонгации по инициативе арендатора и санкции арендодателю в случае досрочного расторжения соглашения. Ко всем документам надо в обязательном порядке приложить акт приема-передачи объекта, опись имущества и расписку в расчетах между сторонами. Арендатору стоит обратить особое внимание на пункт, в котором оговорены обязанности сторон. Можно порекомендовать включить в договор пункт о том, что арендатор не будет отвечать за ущерб, причиненный естественными причинами. Также следует проверить, застрахована ли квартира на случай пожара, наводнения, землетрясения, повреждений другими лицами и т. д.».

Дата публикации: 11:08 19 декабря 2007

Источник: bpn.ru