Новый ответ на квартирный вопрос

Некоторые частные проблемы, которые решает свежеиспеченный Жилищный кодекс

В марте вступит в силу новый Жилищный кодекс — основной закон, который определяет все отношения, учитывает интересы всех сторон в жилищных делах. Он касается и жильцов, и владельцев жилья, и тех, кто его обслуживает. «РГ» много писала о переменах, которые нас ждут, когда закон еще только писался и обсуждался. Теперь Кодекс принят, а вопросов меньше не стало. Например, в «РГ» обращаются жильцы и руководители жилищно-строительных кооперативов, ЖСК по новому закону, должны в обязательном порядке преобразоваться в товарищества собственников жилья. Как это делать — пока никому не ясно. Мы предлагаем продолжить дискуссию, а пока — отвечаем на вопросы, которые вызывали самые острые разногласия при работе над Кодексом.

Будет ли «распущена» муниципальная очередь на жилье и когда отменяется бесплатная приватизация?

«Граждане, принятые на учет до 1 марта 2005 года в целях … предоставления им по договорам социального найма, сохраняют право состоять на учете до получения ими жилых помещений…» (Статья 8 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса РФ»).

Как и обещали авторы Жилищного кодекса еще при его подготовке, существующую очередь на жилье никто не отменит. Более того, поскольку введение нового жилищного закона состоится 1 марта 2005 года, еще можно успеть «вскочить в уходящий поезд», подав документы на получение жилья в течение января — февраля. Правда, по новому ЖК, при получении социальной квартиры будет проверяться имущественное положение семьи — ведь новый закон оставил за государством обязанность обеспечивать жильем лишь малоимущих граждан.

Что касается бесплатной приватизации, закон оставил двухлетний «буферный» период — перевести квартиру в собственность без оплаты можно до 1 января 2007 года. Это могут сделать те, кто уже имеет муниципальные метры, но не занимался приватизацией раньше, либо успеет получить их до 1 марта 2005 года. Если квартира будет вами получена по договору социального найма после 1 марта 2005 года, перевести ее в собственность бесплатно будет уже невозможно.

Те же сроки сохраняются и для деприватизации жилья. Многие необеспеченные граждане, приватизировавшие свои квартиры и ставшие их собственниками, могут столкнуться с серьезными финансовыми проблемами. Налоги на недвижимость в будущем предполагается взимать с рыночной стоимости квартир. Поэтому, чтобы вообще не потерять квартиру просто потому, что содержать ее будет слишком дорого, можно до 1 января 2007 года перевести ее вновь в разряд муниципальных, заключив договор социального найма. В этом, собственно, и состоит деприватизация. Поскольку договор социального найма заключается на неопределенный срок, выселение жильцам грозить не будет.

Кому достанется освободившаяся комната в коммуналке?

«При продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной … квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты …» (Статья 42.6 ЖК).

Статья защищает не только интересы собственника — владельца комнаты в коммуналке, но и его соседей. Жилищный кодекс, в сущности, закрепил действующую сегодня практику (в том числе и судебную), по которой приоритетное право улучшить свои жилищные условия в первую очередь получают жильцы той же коммунальной квартиры. Плюс такого решения в том, что в результате таким необременительным для государства способом будут постепенно ликвидироваться коммунальные квартиры. Минус для владельца комнаты — он не может продать ее, не согласовав с соседями, «на сторону», допустим, не прописанному с ним родственнику. Правда, эксперты поясняют, что у собственника остаются другие варианты «передать» свои метры тем, кому он хочет — например, оформив договор дарения или пожизненной ренты.

А если освобождается неприватизированная комната — могут ли ее получить бесплатно соседи?

«Освободившееся жилое помещение в коммунальной квартире … предоставляется по договору социального найма проживающим в этой квартире нанимателям и (или) собственникам, если они … признаны или могут быть … признаны малоимущими и нуждающимися в жилых помещениях.» (Статья 59.1 ЖК).

Таким образом, как и при получении отдельной квартиры, так и комнаты по социальному найму, желающий улучшить свое жилье должен подтвердить, что он, во-первых, «нуждается» в этом (то есть имеет жилплощадь меньше установленного в регионе минимума) и, во-вторых, признан «малоимущим». Конкретный уровень доходов при этом также будет определяться в каждом регионе — исходя из местных особенностей и возможностей.

Если при решении о получении освободившейся комнаты среди соседей «нуждающихся» не окажется, комната все равно может быть предоставлена проживающим в этой квартире, если их собственный общий метраж меньше нормы предоставления жилплощади. А вот условия о том, что эта семья должна быть «малоимущей», обязательно. В противном случае метры придется выкупать.

Отправится ли на улицу разведенный супруг, если он не является совладельцем квартиры?

«В случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи …» (Ст. 31.4 ЖК)

С точки зрения бесчисленного множества случаев, когда после развода бывший муж или жена требуют долю в квартире супруга (а еще чаще — в квартире его родителей), такой подход выглядит справедливым. Много у нас, увы, «охотников» за чужими метрами — выходят замуж и женятся на словах по любви, а на деле — чтобы , прописавшись, расторгнуть в сущности фиктивный брак, но прихватить при этом часть недвижимости бывшей «половины».

Но есть и минус — супруг, приходящий жить на чужую площадь, всю жизнь будет жить там «на птичьих правах». Защититься можно — Жилищный кодекс подсказывает как: заключив заранее соответствующее соглашение (брачный договор, например).

Кроме того, жилищный закон защитил интересы тех семей, кто в свое время приватизировал квартиру на имя одного из супругов. Для таких случаев по новому закону предусмотрено, что члены семьи тоже имеют право на свою долю в квартире.

Наконец, чтобы защитить интересы детей, в Кодексе четко указана обязанность владельца жилья позаботиться о предоставлении другой площади бывшим членам семьи, «перед которыми у него есть алиментные обязательства».

Можно ли поселить мать и взрослого сына в одну комнату?

При предоставлении социальной жилплощади «заселение одной комнаты несовершеннолетними лицами разного пола, за исключением супругов, не допускается, а заселение одной комнаты совершеннолетними лицами разного пола, за исключением супругов, допускается только с их согласия.» (Ст.62.1 ЖК).

Первоначальная формулировка этой статьи в проекте Жилищного кодекса была написана так, что власти вполне могли при предоставлении социального жилья заселить в одну комнату мать и сына или отца с дочерью или сестру и брата. После внесения поправок эта угроза была снята, надо только уметь отстаивать свои интересы и не соглашаться на невыгодные предложения.

Можно ли получить социальное жилье большей площади, чем предусматривают нормы в том или ином регионе?

Социальное жилье «может быть предоставлено большей площадью, превышающей норму предоставления на одного человека, но не более чем в два раза, если… это одна жилая комната или однокомнатная квартира…» (Ст. 58.2 ЖК).

Одновременно эта же статья ЖК защищает интересы граждан, больных тяжелыми хроническими заболеваниями (перечень таких болезней утверждает правительство — речь идет, в частности, об открытых формах туберкулеза, СПИДе, тяжелых расстройствах психики, парализованных больных и т.д.) Правда, одновременно последнее принятое для этой группы граждан постановление правительства оговаривает, что дополнительная жилплощадь, положенная этим тяжело больным людям, не обязательно должна быть отдельной комнатой.

Могут ли наказать за перепланировку квартиры, сделанную еще до введения нового Жилищного кодекса?

«Переустройство и (или) перепланировка… проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления… на основании принятого им решения… Решение об отказе… в согласовании переустройства или перепланировки… может быть обжаловано в судебном порядке». (Ст. 26, 27 ЖК).

Сегодня по факту перепланировкой занимаются очень многие, и это требует кучи согласований, денежных, временных затрат и железных нервов. Казалось бы, ерунда — соединить холл с комнатой, снеся «лишнюю» стену. Но если эта стена несущая?

Жилищный кодекс максимально защищает владельца квартиры от чиновников, четко оговаривая перечень необходимых документов и, что не менее важно, сроки для принятия решения о согласовании. В то же время именно на хозяина квартиры возложена ответственность за возможное нарушение интересов «третьих лиц» (проще говоря — соседей).

Дата публикации: 10:07 14 января 2005

Источник: bpn.ru