Точечное строительство: пора ли ставить точку?

Роль точечной застройки в Москве сложно оценить однозначно. Она практически всегда порождает множество проблем для жителей расположенных поблизости домов. Но условия мегаполиса оставляют не так уж много возможностей для активного возведения жилья. В августе этого года столичное правительство приняло постановление «О мерах по упорядочению размещения отдельных объектов жилищного строительства на застроенных территориях в Москве».

Теоретически документ должен серьезно ограничить точечную застройку города. Чем обернется его реализация на практике?

Официальная точка зрения выглядит следующим образом. Московские жители неоднократно высказывали свой протест по поводу строительства на территориях, прилегающих к их домам. Были выдвинуты разумные аргументы в пользу соответствующего запрета, поэтому правительство приняло меры.

Управляющий партнер компании «МИЭЛЬ–Новостройки» Оксана Каарма прокомментировала ситуацию так: «Теперь, после запрета на точечную застройку, компетентные органы будут подробно изучать каждый проект на предмет соответствия нормам и целесообразности строительства, после чего специалисты вынесут решение о возможности его возведения».

Если же разобраться в истории вопроса, то обнаружится, что по большому счету особого постановления и не требовалось, поскольку запрет на точечную застройку уже существует. Так, в постановлении правительства от 30 марта 2004 года находим следующую формулировку: «Запретить размещение точечных объектов на территориях сложившейся застройки, включенных в среднесрочную программу и подлежащих комплексной реорганизации, свободные участки на данных территориях использовать под строительство переселенческого фонда».

А вот формулировка, появившаяся два года спустя: «При разработке документации по планировке территорий кварталов и микрорайонов, включенных в среднесрочную программу, предусматривать <...> исключение застройки точечных объектов вне границ проектирования без соответствующего обоснования возможности использования участка под застройку». Правда, составителям подобных законодательных актов надо отдать должное: при известном желании смысл постановлений без труда можно повернуть в любое удобное русло.

Тем интереснее вопрос, какие побудительные причины заложены в третьем запретительном постановлении. Есть ли шансы, что оно будет выполнено? Если последний запрет действительно возымеет силу, то какое направление получит жилищное строительство в Москве?

Реанимация «уплотнительной» идеи

Кто не помнит знаменитый эпизод из романа «Собачье сердце», где профессор Преображенский чуть не стал жертвой принудительного уплотнения? Тогда подобная акция считалась здоровой пролетарской нормой, вызывая недовольство разве что у представителей «недобитого» дворянства. То, что происходит в последние годы в жилых кварталах Москвы, по сути напоминает картины 1920-х годов.

Процесс «уплотнения» получил такое широкое распространение, что ущемил интересы едва ли не большей части жителей города. Главная беда — гибель столичных дворов. Огромные скопления машин, пробки на внутриквартальных дорожках, толчея в магазинах, исчезновение детских площадок, годы, проведенные возле стройки, — это вовсе не полный список неприятностей.

Об издержках точечного строительства сегодня говорят и специалисты по недвижимости. «Существует немало примеров, когда дома, возводимые в сложившихся кварталах, ухудшали потребительские качества квартир и условия жизни москвичей, — считает О. Каарма. — Осуществление точечной застройки не раз становилось причиной серьезных конфликтов с местными жителями. Одним из последних прецедентов, получившим широкое освещение в прессе, стало строительство дома «ДОН-Строя» на улице Маршала Бирюзова».

Управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев уточняет: «Непродуманная точечная застройка, при которой не соблюдаются нормы по расположению, внутреннему наполнению, социальному окружению и архитектуре, приводит ко многим негативным последствиям. Прежде всего она вызывает транспортную перегруженность и высокую плотность застройки, неудачное расположение домов. В районе начинает недоставать объектов инфраструктуры и парковочных мест, сокращаются зеленые зоны».

Включение новых домов в «тело» старых кварталов породило серьезные проблемы, связанные с работой инженерных коммуникаций. «Когда застройщики подключают объекты точечной застройки к общей сети, это нередко приводит к авариям и перебоям с водо- и электроснабжением в целых микрорайонах», — рассказывает директор по маркетингу группы компаний «Конти» Юрий Синяев.

Наконец, некоторым москвичам пришлось пережить настоящий шок из-за строительных работ, проводимых на недопустимо близком расстоянии от их домов — зачастую ветхих строений, стены и фундаменты которых не выдерживают натиска новой стройки. Несколько лет назад регулярно обнародовались пугающие факты: у одного дома рухнули подвалы, у другого повело стены и несущие конструкции, обнаружились трещины. Жизнь в старых квартирах становилась невыносимой, аварийное жилье полностью теряло рыночную привлекательность, а попытки горожан компенсировать ущерб не приносили никакого результата.

Почему это происходило, какие ошибки были допущены? Директор по маркетингу бюро недвижимости «Агент 002» Ольга Побединская считает, что очень часто в последние годы точечная застройка в Москве проводилась на территориях, не предназначенных по своим геологическим свойствам для многоэтажного строительства: «Ранее там находились предприятия с одно–двухэтажными зданиями или просто дворы и придомовые территории. Несколько лет назад были пересмотрены нормы плотности застройки, что позволило возводить дома, располагая их на близком расстоянии».

Тайные и явные пружины закона

Проблема давно назрела, и требовалось принять меры. Однако мало ли вопросов годами ждут своего решения и не находят такового? Возьмем, к примеру, состояние коммунального хозяйства в домах 1970–1980-х годов постройки, стремительно превратившиеся в трущобы. Кто скажет, что оно действительно интересует городскую администрацию? Наивно полагать, будто социальные требования граждан являются решающим фактором для властей. Если глас народа что-то и значит, то лишь постольку, поскольку способствует достижению актуальных политических целей.

Как осторожно заметил Ю. Синяев, «нельзя не связывать данную инициативу с тем, что этот год является предвыборным и правительство сейчас больше, чем обычно, прислушивается к пожеланиям и проблемам электората, однако это субъективная причина». Очевидно, что невидимая часть айсберга — это всегда мотивы, обусловленные большой градостроительной политикой. Так какими факторами спровоцирован очередной запрет и под какие задачи он «заточен»?

По мнению О. Каармы, «система заключений по вопросам точечной застройки обусловлена такими факторами, как дефицит свободных территорий и высокая стоимость столичной земли. Кроме того, существуют строгие правила, ограничивающие точечную застройку в центре, где имеются уже сложившиеся кварталы со зданиями, которые представляют архитектурную и историческую ценность». Тезис об исторической застройке понятен, хотя сегодня с трудом воспринимается всерьез, но это отдельная тема. Что касается нехватки территорий и высокой стоимости земли, то этот фактор как раз и порождает точечную застройку, но не противоречит ей.

Согласно точке зрения Ю. Синяева, «подобная инициатива в большей степени связана с тем, что власть заинтересована в серьезном увеличении объемов строительства. В центре Москвы очень высока плотность застройки. Кроме того, там катастрофически не хватает городских мощностей». Вывод несколько странный: здравый смысл подсказывает, что объем строительства реально увеличить за счет создания новых площадок, но никак не путем закрытия старых.

К. Ковалев полагает, что причин для такого решения много. «Здесь можно говорить и о политических причинах, и о желании московского правительства укрепить свои позиции, и об удовлетворении нужд рядовых граждан, и о создании больших возможностей для лоббирования одних компаний и негативном отношении к другим», — говорит эксперт. Последний тезис, пожалуй, заслуживает особого внимания.

Действительно, закон не запрещает тотально возведение всех точечных объектов. Значит, каждый вопрос будет решаться отдельно: одни компании получат разрешение, другие — нет. Помнится, главный архитектор столицы Александр Кузьмин вывел универсальную, по его мнению, формулу определения допустимости точечной застройки: полное соблюдение строительных нормативов плюс немного совести.

Председатель комиссии по перспективному развитию и градостроительству Мосгордумы Михаил Москвин-Тарханов более философски заметил, что это «трудно сформулировать в законе». Неужели после таких откровенных признаний остаются сомнения в том, как все станет происходить на практике?

Оптимизм оправдан?

Несмотря на множество резонных вопросов, всем тем не менее хочется видеть в запрете светлые стороны. «Основной причиной должно стать стремление сохранить архитектурный облик Москвы, по крайней мере, в центральной части города», — считает К. Ковалев. Обратите внимание на модальность высказывания: эксперт говорит лишь о желаемом, но далеко не о реальном положении вещей. Далее он продолжает: «Все крупные города проходят через период хаотичной застройки, так называемого «шанхая», когда облик возводимых зданий не гармонирует с окружением. В настоящее время Москва уже подошла к следующему этапу развития, когда нельзя строить, не имея четко вписанной в градостроительную среду концепции. Запрет точечных объектов как раз направлен на соблюдение архитектурной целостности города. То есть при проектировании новых домов в существующем квартале следует учитывать все нормы по этажности, расположению и наполнению, как это делается, например, при комплексной застройке».

Комплексная застройка, по-видимому, является главным лейтмотивом закона. Вроде бы такой подход проясняет вопросы: территории строительства увеличатся, равно как повысится статус застройщиков, готовых справиться с задачей. Как следствие, должен увеличиться объем вводимых площадей. Теоретически все понятно, однако попробуем представить, насколько подобный замысел осуществим на практике.

Время перекрашивать фасады

Итак, основной формой застройки в городе должна стать так называемая комплексная реконструкция кварталов. Сносятся пресловутые пятиэтажки, на их месте возводятся современные дома. Для жителей, число которых увеличится, создаются дополнительные объекты инфраструктуры: детские сады, школы, поликлиники, магазины и пр.

Но такая картина едва ли имеет отношение к реальности. Прежде всего потому, что сегодня осталось не так много однородных пятиэтажных кварталов. По большей части «хрущевки» уже растворились среди многоэтажек разных лет, сносить которые неразумно. Да никто и не собирается их сносить. Так что на деле ситуация останется примерно такой же, как и до запрета, а именно: ветхие постройки продолжат ликвидировать, возводя на их месте новые. Что касается жителей старых домов, не подлежащих сносу, то их положение станет гораздо хуже прежнего. По соседству с ними начнется разрушение не одного дома, а целой группы «хрущевок», затем на их месте годами будут возводить многоэтажные новостройки.

Впрочем, сегодня реконструкцией квартала называют даже снос одного дома и строительство на его месте нового. При этом на застройщика возлагаются так называемые обременения — провести новые сети, проложить внутриквартальную дорогу, иногда — обновить стены близлежащих домов. Дело хорошее, хотя тоже связанное с неудобствами для местных жителей. Например, в одном из крупных кварталов района Ховрино уже четвертый год меняют подземные коммуникации. Окна домов все это время обращены на гигантские окопы, местами заброшенные, местами превращенные в помойки. О том, что когда-то тут были более-менее благоустроенные дворы, помнят уже немногие.

Но подобная ситуация характерна для окраин. А что происходит в центре города, где запрет на точечную застройку, казалось бы, в принципе несовместим с новым строительством? Объяснение довольно простое: квартал — это всего лишь городская территория, ограниченная несколькими пересекающимися улицами или переулками. Они так малы, что порой один дом составляет вполне полноценный квартал. Именно поэтому расположенный в Хамовниках жилой комплекс «Фьюжн Парк» площадью 3,5 га (детище компании «Интеко») является, конечно, кварталом…

При нынешнем законодательстве ставка на реконструкцию нисколько не препятствует сносу здания, находящегося в собственности, и строительству на его месте нового — тема, особенно актуальная для центра города. Разумеется, собственнику потребуется заключить инвестиционный контракт с городом и получить соответствующие согласования. Но для имеющих средства и связи домовладельцев реализовать подобный сценарий вполне реально. В итоге все будет представлено как реконструкция, которая на деле ничем не отличается точечной застройки. Похоже, кроме вывески, ничего серьезно не изменится. Просто раньше бытовало понятие «точечная застройка», раздражающее большинство горожан, а теперь оно вроде бы упразднено. Поменять вывеску даже проще, чем перекрасить полинявшие фасады.

Промзоны как альтернатива

Едва ли не единственная реальная альтернатива точечному строительству в Москве — освоение промзон. Как рассказал К. Ковалев, «деиндустриализация станет одним из основных источников площадок под строительство. Освоение промышленных территорий связано с рядом трудностей: придется получать разрешительную документацию и различные согласования, освобождать участок и пр. Зачастую не самое удачное расположение или окружение способно снизить класс и привлекательность планируемого объекта. Однако в условиях острой нехватки земли многие девелоперы согласятся на некоторое снижение доходности и увеличение сроков окупаемости».

Не в самом радужном свете видит подобные перспективы и Ю. Синяев: «Освоение промзон — тяжелый и трудоемкий процесс, требующий крупных инвестиций на длительный период времени. В первую очередь необходимо вывести существующее предприятие с территории. Далее надо создать проект застройки не только самой промзоны, но и прилегающей к ней территории. Как правило, все это очень сложно в организационном плане. Практически всем участкам земли в промышленной зоне необходима рекультивация: грунт обычно загрязнен промышленными отходами. Требуется очищать, снимать и вывозить землю на глубину порядка 1–2 м перед тем, как начинать новое строительство».

Но при всех сложностях этот процесс неизбежен. Более того, закон о запрете точечной застройки, безусловно, призван усилить интерес крупных компаний к проектам освоения промзон. Другой вопрос — какие плоды принесет подобная инициатива?

«Конечно, следует использовать земли, освобождающиеся при выводе за город промышленных предприятий, — считает О. Побединская. — С другой стороны, никогда не удастся полностью избавить город от промзон, поскольку расположенные здесь предприятия зачастую необходимы столице, не говоря уже о том, что это рабочие места».

Запрет или компромисс?

Варианты, которые должны придти на смену точечной застройке, выглядят не слишком обнадеживающе. Проекты застройки промзон возможны, но трудоемки и рассчитаны на долгие годы. Стоит ли при такой ситуации рассчитывать на реальный и длительный запрет точечных объектов?

По мнению экспертов бюро недвижимости «Агент 002», данная мера является временной. Запрет на точечную застройку повлечет дефицит жилья в определенных районах Москвы, что позволит застройщикам поднять цены. Как утверждает К. Ковалев, «говорить о том, что точечная застройка полностью запрещена, нельзя. Возможность возводить отдельные объекты осталась — для этого необходимо получить разрешение мэра Москвы, указывающее на то, что строительство не является «уплотнительным». При этом предполагается учитывать нужды города: вместе с жилыми домами будут возводиться и объекты социальной инфраструктуры. Кроме того, не запрещена и реконструкция домов, которая способна стать единственным вариантом точечного строительства элитного жилья на сложившихся территориях центра Москвы».

Есть и обстоятельства чисто правового плана, которые не позволят реализовать запрет с «большевистской» прямотой и бескомпромиссностью. «Дело в том, что понятие точечной застройки до сих пор не определено законодательно, поэтому если единичный объект есть в градостроительном плане и его возведение не противоречит строительным нормам и учитывает нагрузку на различные городские сети, его разрешат возвести. Кроме того, все действующие на сегодняшний день контракты будут доведены до конца», — утверждает Ю. Синяев.

Большинство специалистов солидарны в том, что точечное строительство неизбежно, но следует научиться избегать чудовищных издержек, которые мы наблюдали в последние годы. Надо подходить к реализации проектов точечной застройки с умом, взвешивая все «за» и «против». Для этого городу необходим продуманный комплексный план развития территорий. А его, как известно, не было и нет.

Политика, опять политика…

Стоит подумать и о тех изменениях, которые неизбежно произойдут в составе игроков рынка недвижимости, если закон все-таки возымеет определенную силу. Не нужно быть профессионалом, чтобы понимать: для реализации отдельного проекта требуется гораздо меньше средств, чем для реконструкции целого квартала или освоения промзоны. А раз дело обстоит таким образом, то справятся с задачей только крупные влиятельные компании. Словом, окажутся сытыми только большие волки: лишь им под силу освоение новых реконструируемых территорий. Специалисты утверждают, что теперь многим инвесторам и девелоперам приходится всерьез пересматривать свои планы по участию в строительстве внутри МКАД.Есть риск, что на деле сокращение игроков рынка приведет к дальнейшей монополизации строительного бизнеса в Москве. Экономические последствия такого явления хорошо известны: усиление административных рычагов управления рынком, дефицит новых площадей, контроль над ценами, иначе говоря — их дальнейший рост, особенно в категории дорогого жилья.

Юлия Кондратенко, генеральный директор юридической компании «Бергер и партнеры»:

Запрет на точечную застройку в Москве вызван отсутствием процедуры предоставления земли, которая предусматривает выделение участка с согласованием или без согласования места размещения объекта (в этом случае предоставлять землю разрешается только на условиях торгов). Согласование места возможно лишь после принятия плана зонирования и застройки территории, а он сегодня до конца не разработан. Многочисленные примеры точечных строений в городе в последние годы приводили к нарушениям прав третьих лиц, проживающих рядом. Нарушались строительные, санитарные нормы и правила, причинялся ущерб фундаментам соседних зданий. Компромиссный вариант между полным запретом и разрешением на точечную застройку реален, если градостроительные регламент и план застройки и зонирования территорий будут учитывать все необходимые факторы. Город может расти и за счет освоения промзон. Но и здесь возникнут немалые трудности, связанные с разделением жилой и промышленной части застроек.

Сергей Лушкин, директор по маркетингу и продажам компании «Квартал»:

Любой свободный участок в столице вызывает интерес застройщиков. В большом количестве появляются как жилые, так и коммерческие объекты. Точечное строительство зачастую продиктовано потребностями города, нередко является единственным способом избавиться от дефицита социально-бытовой инфраструктуры в сложившихся районах. Но с ростом численности населения требуется большее количество дополнительных жилых площадей. Решение правительства Москвы об ограничении точечного строительства в городе призвано решить ряд проблем, связанных с плотной застройкой.

Предполагается изменить концепцию и акцентировать внимание на комплексном освоении территорий. При этом оно тоже не является панацеей от всех бед и не отменяет потребности в развитии инфраструктуры уже застроенных районов. Так что вряд ли получится полностью отказаться от точечных объектов. Да и само понятие «точечный объект» до сих пор не сформулировано. В любом случае к каждому проекту надо подходить индивидуально.

Дата публикации: 10:32 21 декабря 2007

Источник: bpn.ru