Раздел: Ипотека и кредиты / Россия - Источник: Собственник

Как получать арендный доход с ипотечной квартиры

Как получать арендный доход с ипотечной квартиры

Распечатать публикацию

Добавить в закладки

Хотя об ипотеке в последние несколько лет говорят и пишут очень много, но все еще не редкость вопросы типа: «Правда ли, что я стану собственником квартиры только после того, как отдам кредит»? И, следовательно, делают вывод: «Банк не разрешит поселить и прописать в квартире кого-либо». К счастью, это неправда.

Человек, приобретающий квартиру по ипотеке, становится собственником этой жилплощади, как и обычный покупатель. После регистрации договора купли-продажи и закладной заемщик тоже получает свидетельство о государственной регистрации права. Единственное отличие: в этом свидетельстве будет написано, что квартира находится в залоге в силу закона.

Раз купивший становится собственником, он имеет полное право зарегистрировать в квартире себя и членов своей семьи, и банк не препятствует заемщику в этом. Как рассказал Владимир Гасяк, заместитель председателя правления банка «Хоум Кредит», банк указывает в кредитном договоре возможность регистрации в квартире, купленной по ипотеке, заемщика и его родственников – супруги, детей, родителей. Для этого заемщику достаточно только письменно известить банк о проведении регистрации.

Однако, если вы захотите зарегистрировать в заложенной квартире дальних родственников или друзей, придется сначала спросить разрешения. По словам Владимира Гасяка, «в случае, если заемщик хочет зарегистрировать (по месту жительства или пребывания) других третьих лиц, которые не относятся к вышеуказанной группе родственников, то ему нужно запросить разрешение у банка, обратившись с заявлением в свободной форме. После рассмотрения вопроса банк уведомит заемщика о своем решении письмом. При положительном решении вопроса разрешение на регистрацию по месту пребывания банк дает на срок не более одиннадцати месяцев».

Сдать заложенное

По закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если иное не предусмотрено федеральным законом или договором об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя сдавать заложенное имущество в аренду (на срок, который не превышает срока обеспеченного ипотекой обязательства, и только для проживания – ведь речь идет о жилых помещениях). Но банки, как правило, выбирают вариант «только с согласия залогодержателя» и прописывают в кредитном договоре пункт о том, что заемщик не имеет права обременять недвижимость арендой или безвозмездным пользованием без предварительного письменного согласия банка.

Дмитрий Чернозубенко, начальник управления ипотечного кредитования банка «Уралсиб», подчеркивает: «Заемщик обязан уведомить банк о своем намерении вселить, зарегистрировать в квартире новых жильцов, постоянных и временных. Фактическое вселение и/или регистрация производится только после получения письменного согласия банка. Это означает, что «Уралсиб» допускает сдачу квартиры внаем, но просит уведомлять о тех лицах, которые будут проживать в квартире».

Как рассказала Татьяна Усенко, эксперт департамента ипотечного кредитования ВТБ 24, если договор аренды не ущемляет права банка как залогодержателя, банк, как правило, дает согласие на аренду. Договор подлежит госрегистрации только в том случае, если срок аренды превышает один год. Регистрацией договора занимаются заемщик (как арендодатель) и арендатор. И, поскольку заемщик получает доход от сдачи недвижимости в аренду, он должен самостоятельно урегулировать свои взаимоотношения с налоговыми органами – банк к этому процессу не имеет прямого отношения. Платежи по договору аренды могут осуществляться удобным для арендатора и заемщика-арендодателя способом, и банк не требует, чтобы они обязательно осуществлялись безналичным порядком.

Когда тайное становится явным

Татьяна Усенко напоминает, что «банк вправе в соответствии с условиями ипотечной сделки проверять по документам и фактически наличие, состояние и условия содержания заложенной квартиры, а также состав лиц, проживающих в квартире, и основания для их проживания». Заемщик обязан предоставлять возможность уполномоченным представителям банка не менее одного раз в год производить такую проверку.

Если представителя банка не пустят в квартиру (на юридическом языке это называется «необоснованный отказ банку в проверке недвижимости и состава лиц, в ней проживающих») и если выяснится, что квартира сдается в аренду без согласия банка, у заемщика возникнут проблемы. Эти действия являются нарушением условий договора и могут повлечь применение банком по отношению к заемщику различных санкций. Дмитрий Чернозубенко добавляет, что, если заемщик без ведома банка поселит в квартире жильцов, ему предстоит выплатить банку неустойку в размере 10 тыс. руб. в месяц за каждый случай до момента устранения нарушения.

Банк может установить ежедневный штраф в размере некоторой доли от остатка по кредиту (штраф будет накапливаться, пока вы не предъявите документы, подтверждающие устранение нарушения). В худшем случае залогодержатель имеет право потребовать досрочно вернуть кредит.

На практике заемщики редко сообщают банкам о своем намерении сдавать купленную по ипотеке квартиру. Как рассказала Кристина Рзаева, директор по продажам ипотечной брокерской компании «Независимое бюро ипотечного кредитования», «доля заемщиков, которые сообщают банку о том, что они будут сдавать купленную по ипотеке квартиру, невелика. В нашей компании таких заемщиков не более 5%. Большинство, даже если планируют в будущем сдавать в аренду, скорее всего, не сообщат об этом банку, так как это несколько ухудшит условия кредита: увеличится первоначальный взнос, повысится процентная ставка». Некоторые банки имеют специальные программы для тех, кто планирует сдавать в аренду купленную квартиру.

По оценке Надежды Архиповой, директора по связям с общественностью ипотечно-риелторской компании «КРЕДИТ МАКС», примерно 30% покупателей, которые приобрели недвижимость с помощью заемных средств, впоследствии сдают квартиру в аренду. Как правило, это родители, которые приобретают квартиру детям «на вырост», или инвесторы. Архипова советует не нарушать кредитный договор: «Если клиент считает выгодным для себя приобрести квартиру с использованием кредита, отдавая в качестве аннуитетных платежей доход от ее аренды, он должен уведомить об этом банк и страховую компанию. Банк оставляет за собой право проверить состояние квартиры. Правда, на практике это случается редко».

Итак, заемщик имеет возможность беспрепятственно зарегистрировать себя и своих ближайших родственников в заложенной квартире. Квартиру можно сдавать в аренду, и, если вы проинформируете о своем намерении залогодержателя, он, скорее всего, не станет чинить препятствий и не сообщит в налоговую инспекцию.

Дата публикации: 12:40 21 декабря 2007

Источник: bpn.ru



Только авторизованные пользователи могут оставлять комментарии. Авторизуйтесь, пожалуйста.


Ипотека и кредиты - Россия - последние новости

Популярные публикации в разделе Ипотека и кредиты - Россия

Ипотека с господдержкой

Ипотека с господдержкой

14.07.2010 - Раздел: Ипотека и кредиты

Еще весной этого года заработала новая ипотечная программа "Новостройка", которая содержит и низкие проценты, и льготные вычеты и гарантию государства.

Эксперты рассказали, что делать с долларовой ипотекой

Эксперты рассказали, что делать с долларовой ипотекой

27.10.2014 - Раздел: Ипотека и кредиты

Доля кредитов, выданных в иностранной валюте, в целом по России невелика: это порядка 216 займов с общим объемом задолженности 1,7 млрд рублей*. Однако просроченная задолженность по таким кредитам всегда была выше, чем по рублевым, и с 2011 года к настоящему времени количество должников увеличилось – примерно до 13% в общем объеме выданной ипотеки*. Что делать таким пострадавшим, ведь курсы валют продолжают расти не по дням, а по часам.

Регионы Сибири и Крайнего Севера лидируют в рейтинге доступности ипотеки

Регионы Сибири и Крайнего Севера лидируют в рейтинге доступности ипотеки

09.09.2019 - Раздел: Ипотека и кредиты / Банки и кредитные организации

Ипотека остается главным драйвером развития строительного рынка. От ее доступности во многом зависит устойчивость всей отрасли. Но было бы некорректно сводить доступность ипотечного кредитования лишь к ставкам, срокам и взносам. Более объективным критерием выступает соотношение между суммой ежемесячного платежа по кредиту и уровнем семейного дохода. Urbanus.ru составил рейтинг регионов, где этот показатель является наиболее благоприятным. Также были определены десять субъектов федерации, где ипотека наименее выгодна для домохозяйств.

Программу господдержки ипотечного кредитования продлят до конца 2016 года

Программу господдержки ипотечного кредитования продлят до конца 2016 года

17.02.2016 - Раздел: Ипотека и кредиты

Минфин РФ внес в правительство проект постановления о продлении государственной программы поддержки ипотечного кредитования до 31 декабря 2016 года с увеличением объема выдаваемых кредитов до 1 трлн рублей.

Ипотека: что несет нам 10% первоначальный взнос?

Ипотека: что несет нам 10% первоначальный взнос?

08.07.2010 - Раздел: Ипотека и кредиты / Ипотечные программы

АИЖК, Сбербанк и ВТБ 24 снизили первоначальный взнос по ипотечным кредитам в два раза, пойдут ли другие банки на такие же меры?


Пользователям

Разместить объявление

Контакты

По вопросам обращаться: info@bpn.ru

BPN.RU © 2004-2012