Больше законов - хороших и разных!

Помимо нового ЖК, Советом Федерации принял поправки к первой части Гражданского кодекса (ГК) РФ, изменения к законам об ипотеке, о государственной регистрации прав на недвижимое имущество, закон об участии в долевом строительстве. Утверждены законы "О жилищных накопительных кооперативах", "Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса" и ряд других законов.

ХОРОШО БЫТЬ ДОБРОСОВЕСТНЫМ. НО ОСМОТРИТЕЛЬНЫМ - ЛУЧШЕ

По настоящему "революционными" являются поправки в ч.1 Гражданского кодекса (ГК) РФ и Закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Этим документом устанавливаются основания выплаты РФ компенсации за утрату права собственности на жилое помещение. Так, собственник жилья, который не вправе его истребовать от добросовестного приобретателя, а также добросовестный приобретатель, от которого истребовали жилье, имеют право на разовую компенсацию за счет казны РФ. Размер компенсации исчисляется из суммы, составляющей реальный ущерб, но не может превышать 1 млн руб. Порядок выплаты устанавливается правительством. Тем самым регистрирующие органы берут на себя ответственность за ненадлежащую проверку предоставляемых на регистрацию документов по сделкам с недвижимостью.

Что из всего этого следует? Первое - государство, которое само создало ситуацию, когда "правильные документы" не гарантируют покупателя жилья от претензий со стороны невыявленных при регистрации бывших собственников, решило взять на себя ответственность, но лишь отчасти - в пределах примерно 36 тыс. долларов. Второе - поскольку таких цен в Москве давно нет даже на однокомнатные квартиры, услуги по проверке юридической чистоты сделки будут по-прежнему пользоваться заслуженным спросом. Стоит также заметить, что положение о выплате компенсации будет применяться только в случае, если госрегистрация была произведена после 1 января 2005 г. Один из журналистов КДО не нашел ничего лучшего, как 31 декабря пытаться заказать выписку из Единого реестра на свою квартиру. "Не надо, - сказали ему в Москомрегистрации, - после Нового года все равное все изменится".

ИПОТЕКА: НОТАРИУСЫ ОТДЫХАЮТ

Закон "Об ипотеке" (залоге недвижимости) предусматривает, в частности, отмену обязательного нотариального удостоверения договоров ипотеки и соответствующих кредитных договоров. Это большая победа рынка и здравого смысла над нетрудовыми доходами нотариусов, которые получали тысячи долларов (1,5% от стоимости квартиры) за совершенно формальную процедуру, не имеющую никаких юридических последствий. Знающие люди уверяют, что это связано с тем, что в Думе нынешнего созыва не столь сильное нотариальное лобби. Правда, нотариусам все же кинули кость - вернули обязательное нотариальное оформление доверенности на машину, противоречащее гражданскому законодательству.

В то же время, в отличие от договора купли-продажи, который может заключаться в простой письменной форме, договор об ипотеке должен заключаться в письменной форме и подлежит государственной регистрации. Госрегистрация соглашения об изменении содержания закладной должна быть осуществлена в течение одного дня с момента обращения заявителя в соответствующий орган. Плата за госрегистрацию такого соглашения не взимается.

ПЕРВИЧНЫЙ РЫНОК: РИСКУЮТ ВСЕ

Большие споры вызвали жилищные кооперативы, которые, по мнению некоторых законодателей, превращаются в настоящие пирамиды, что чревато новым сюжетом в сериале про обманутых вкладчиков. Законом о жилищных накопительных кооперативах (ЖНК) устанавливается, что членом кооператива может быть гражданин, достигший 16 лет. Число членов кооператива не может быть менее 50 и более 5 тыс. человек, если законом не установлено иное. Внесение паевых взносов по новому закону возможно исключительно денежными средствами. В документе представлен перечень нормативов оценки финансовой устойчивости кооператива. При этом отмечается, что конкретные значения нормативов устанавливаются правительством.

Получила правовую основу и частная инвестиционная деятельность, проще говоря, то положение, когда покупатель квартиры юридически выступает как соинвестор, а потому на него не распространяется законодательство о защите прав потребителя, зато распространяются все реальные или искусственно созданные инвестиционные риски. В соответствии с новым Законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов" риск случайной гибели или повреждения объекта долевого строительства до его передачи участнику долевого строительства несет застройщик. В случае смерти гражданина - участника долевого строительства - его права и обязанности по договору переходят к наследникам.

Получили законодательное разрешение и проблемы с долгостроем: в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта застройщик уплачивает участнику неустойку в размере 1/75 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действовавшей на день исполнения обязательства от цены договора за каждый день просрочки. В законопроекте прописаны и случаи, когда участник долевого строительства может в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора.

Дата публикации: 10:32 14 января 2005

Источник: bpn.ru